Mở đầu
Trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng có thể cùng nhau tạo lập nhiều loại tài sản như nhà ở, quyền sử dụng đất, ô tô, tiền gửi ngân hàng, cổ phần, phần vốn góp hoặc các tài sản có giá trị khác. Về nguyên tắc, khi tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì cả hai người đều có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản.
Tuy nhiên, trên thực tế không hiếm trường hợp một bên vợ hoặc chồng tự ý bán tài sản chung mà không hỏi ý kiến hoặc không được sự đồng ý của người còn lại. Tình huống này thường xảy ra khi vợ chồng đang mâu thuẫn, sống ly thân, chuẩn bị ly hôn hoặc một bên tự ý sử dụng tài sản chung để trả nợ, đầu tư, kinh doanh.
Đặc biệt, đối với nhà đất, vấn đề càng phức tạp khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên một người. Người đứng tên trên Giấy chứng nhận có thể cho rằng mình là chủ sở hữu duy nhất và có quyền tự mình bán tài sản. Ngược lại, người vợ hoặc chồng còn lại cho rằng đây là tài sản chung được hình thành trong thời kỳ hôn nhân và giao dịch được thực hiện mà không có sự đồng ý của mình.
Vậy vợ hoặc chồng tự ý bán tài sản chung thì giao dịch có bị hủy không? Người còn lại có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng mua bán vô hiệu hay không? Nếu người mua là người thứ ba ngay tình thì kết quả có thay đổi không? Nếu nhà đất đã được sang tên cho người mua thì còn có thể đòi lại được không?
1. Tài sản chung của vợ chồng là gì?
Muốn xác định một bên vợ hoặc chồng có quyền tự ý bán tài sản hay không, trước hết phải xác định tài sản đó có phải tài sản chung của vợ chồng hay không.
Theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản chung của vợ chồng bao gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức và những nguồn thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Đối với quyền sử dụng đất, luật cũng có quy định đặc biệt: quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn về nguyên tắc là tài sản chung, trừ trường hợp được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Một nguyên tắc rất quan trọng là:
Nếu không có căn cứ để chứng minh tài sản đang tranh chấp là tài sản riêng của một bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.
Điều này có ý nghĩa rất lớn trong tranh chấp nhà đất giữa vợ và chồng.
Ví dụ:
Ông A và bà B kết hôn năm 2015. Năm 2018, ông A đứng tên mua một căn nhà bằng tiền thu nhập trong thời kỳ hôn nhân. Giấy chứng nhận chỉ ghi tên ông A.
Năm 2026, ông A tự ý bán căn nhà cho ông C mà không có sự đồng ý của bà B.
Trong trường hợp này, việc Giấy chứng nhận chỉ ghi tên ông A không đương nhiên có nghĩa căn nhà là tài sản riêng của ông A.
Nếu bà B có căn cứ chứng minh căn nhà được hình thành bằng nguồn tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân thì vẫn có cơ sở để xác định đây là tài sản chung.
2. Tài sản chung của vợ chồng có bắt buộc phải đứng tên cả hai người không?
Không phải mọi trường hợp tài sản chung đều bắt buộc phải thể hiện tên của cả vợ và chồng trên giấy chứng nhận.
Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định, đối với tài sản chung của vợ chồng mà pháp luật yêu cầu phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận về nguyên tắc ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
Do đó có thể xảy ra trường hợp:
- Nhà đất là tài sản chung;
- Nhưng Giấy chứng nhận chỉ đứng tên vợ;
- Hoặc Giấy chứng nhận chỉ đứng tên chồng.
Việc chỉ một người đứng tên không tự động biến tài sản chung thành tài sản riêng.
Đây là điểm mà người dân rất dễ nhầm lẫn.
Ví dụ
Anh A kết hôn với chị B năm 2017. Năm 2019, hai người dùng tiền tiết kiệm từ thu nhập của cả hai để mua một căn nhà. Do một số lý do thủ tục, Giấy chứng nhận được cấp chỉ ghi tên anh A. Năm 2026, anh A tự ý ký hợp đồng bán nhà cho người khác. Chị B phản đối và cho rằng căn nhà là tài sản chung. Trong trường hợp này, cần xác định nguồn gốc căn nhà và chế độ tài sản của vợ chồng chứ không thể chỉ nhìn vào tên trên Giấy chứng nhận để kết luận anh A có toàn quyền bán nhà.
3. Vợ hoặc chồng có được tự ý bán tài sản chung không?
Về nguyên tắc, không được tự ý định đoạt tài sản chung trong những trường hợp pháp luật yêu cầu phải có sự thỏa thuận của cả vợ và chồng.
Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
Đặc biệt, việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng đối với:
- Bất động sản;
- Động sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu;
- Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.
Như vậy, nếu một người tự mình bán căn nhà là tài sản chung của vợ chồng mà không có sự thỏa thuận theo quy định, giao dịch có thể phát sinh tranh chấp về hiệu lực.
Đối với nhà đất, đây là vấn đề đặc biệt quan trọng.
4. Vợ hoặc chồng tự ý bán nhà đất là tài sản chung thì hợp đồng có vô hiệu không?
Có thể bị tuyên vô hiệu, nhưng không phải mọi trường hợp đều đương nhiên vô hiệu.
Đây là điểm cần phân tích kỹ.
Không nên hiểu rằng:
“Tài sản chung + một người bán = hợp đồng chắc chắn vô hiệu.”
Trên thực tế, Tòa án còn phải xem xét nhiều yếu tố:
- Tài sản có thực sự là tài sản chung hay không;
- Người bán có quyền đại diện cho người còn lại hay không;
- Người còn lại có biết hoặc đồng ý với giao dịch hay không;
- Có văn bản ủy quyền hay không;
- Người mua có biết tài sản là tài sản chung hay không;
- Giấy chứng nhận đứng tên ai;
- Tài sản đã được đăng ký sang tên cho người mua hay chưa;
- Người mua có phải là người thứ ba ngay tình hay không;
- Giao dịch có đáp ứng điều kiện về hình thức hay không;
- Có căn cứ vô hiệu khác theo Bộ luật Dân sự hay không.
Do đó, khi tư vấn một vụ việc cụ thể, không nên chỉ căn cứ vào việc “chồng bán nhà mà vợ không ký” để khẳng định hợp đồng vô hiệu.
5. Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình quy định thế nào về việc bán tài sản chung?
Điều 35 là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng nhất của vấn đề này.
Theo quy định, việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
Đối với bất động sản, việc định đoạt phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả vợ và chồng.
Ví dụ:
Hai vợ chồng cùng đứng tên một căn nhà.
Người chồng tự ý ký hợp đồng bán nhà mà không có chữ ký hoặc sự ủy quyền hợp pháp của người vợ.
Nếu không có tình tiết pháp lý đặc biệt khác, giao dịch này có cơ sở để người vợ yêu cầu xem xét hiệu lực.
Tuy nhiên, vẫn phải xem xét quyền lợi của bên mua và các quy định về người thứ ba ngay tình.
6. Nếu Giấy chứng nhận chỉ đứng tên chồng thì chồng có quyền bán nhà không?
Đây là một trong những câu hỏi phổ biến nhất.
Câu trả lời là:
Không thể chỉ dựa vào việc Giấy chứng nhận đứng tên chồng để kết luận chồng có toàn quyền bán nhà.
Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình quy định trường hợp tài sản chung chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản đó được thực hiện theo quy định về đại diện giữa vợ và chồng tại Điều 26.
Điều 26 còn quy định trường hợp người đứng tên trên giấy chứng nhận tự mình xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng thì giao dịch có thể vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ.
Do đó, cần phân biệt:
Tên trên giấy chứng nhận và quyền sở hữu thực tế đối với tài sản trong quan hệ vợ chồng.
Hai vấn đề này có thể không hoàn toàn giống nhau.
7. Nếu Giấy chứng nhận chỉ đứng tên vợ thì chồng có quyền ngăn việc bán nhà không?
Nếu căn nhà là tài sản chung thì người chồng cũng có quyền đối với tài sản đó theo chế độ sở hữu chung của vợ chồng.
Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015 xác định sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia; vợ chồng có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung.
Vì vậy, việc chỉ người vợ đứng tên trên giấy chứng nhận không đồng nghĩa người chồng hoàn toàn không có quyền.
Nếu người chồng chứng minh được căn nhà là tài sản chung thì có thể yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
8. Thế nào là “tự ý bán tài sản chung”?
Có thể hiểu một cách thực tế, đây là trường hợp một bên vợ hoặc chồng tự mình xác lập giao dịch nhằm chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền định đoạt đối với tài sản chung mà không có sự thỏa thuận hoặc ủy quyền hợp pháp của người còn lại trong trường hợp pháp luật yêu cầu.
Ví dụ:
- Chồng tự ý bán nhà chung;
- Vợ tự ý bán đất chung;
- Chồng tự ý bán ô tô là tài sản chung;
- Vợ tự ý chuyển nhượng cổ phần thuộc tài sản chung;
- Chồng tự ý tặng cho người khác tài sản chung;
- Vợ tự ý thế chấp nhà đất chung;
- Một bên dùng tài sản chung để bảo đảm nghĩa vụ riêng mà không có sự đồng ý của bên kia.
Không phải tất cả những hành vi này đều có hậu quả pháp lý giống nhau.
Cần xác định bản chất giao dịch và loại tài sản.
9. Bán tài sản chung khác gì với bán tài sản riêng?
Đây là điểm phải xác định ngay từ đầu.
Tài sản riêng
Theo chế độ tài sản luật định, tài sản riêng có thể bao gồm tài sản có trước khi kết hôn, tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng và các tài sản khác được xác định là tài sản riêng theo luật.
Về nguyên tắc, chủ sở hữu tài sản riêng có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình.
Tài sản chung
Tài sản chung thuộc quyền của cả vợ và chồng.
Việc định đoạt phải tuân thủ quy định về thỏa thuận, đại diện và các quy định khác của pháp luật.
Do đó, nếu một người bán tài sản riêng của mình thì người còn lại không thể chỉ vì là vợ/chồng mà đương nhiên yêu cầu hủy giao dịch.
Ngược lại, nếu tài sản thực sự là tài sản chung thì quyền định đoạt của một người bị giới hạn bởi quyền của người còn lại.
10. Những tài sản nào thường được xác định là tài sản chung?
Một số nhóm thường gặp gồm:
- Nhà đất mua trong thời kỳ hôn nhân: Nếu nhà đất được mua bằng nguồn tài sản chung và không có căn cứ xác định là tài sản riêng thì có thể được xác định là tài sản chung.
- Tiền tiết kiệm hình thành từ thu nhập trong hôn nhân: Ví dụ tiền lương, tiền kinh doanh hoặc thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng được dùng để mua tài sản.
- Tài sản được tặng cho chung: Nếu cha mẹ tặng cho cả hai vợ chồng thì đây là tài sản chung.
- Tài sản được thừa kế chung: Nếu di chúc hoặc việc phân chia di sản xác định cả hai vợ chồng cùng được hưởng thì phần tài sản đó có thể là tài sản chung.
- Quyền sử dụng đất có được sau khi kết hôn: Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình quy định quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn về nguyên tắc là tài sản chung, trừ các trường hợp luật quy định là tài sản riêng.
11. Khi nào tài sản đứng tên một người vẫn được coi là tài sản chung?
Có thể xảy ra khi:
- Tài sản được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân bằng tài sản chung;
- Tiền mua tài sản là thu nhập chung;
- Hai vợ chồng có thỏa thuận tài sản chung;
- Tài sản được tặng cho chung;
- Tài sản được thừa kế chung;
- Không có chứng cứ chứng minh tài sản là tài sản riêng.
Khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình đặt ra nguyên tắc quan trọng: nếu không có căn cứ chứng minh tài sản tranh chấp là tài sản riêng thì tài sản đó được coi là tài sản chung.
12. Vợ chồng có thể thỏa thuận một người được quyền tự bán tài sản chung không?
Có thể có trường hợp một bên được ủy quyền hoặc được giao quyền thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung.
Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận vợ chồng có thể thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
Ngoài ra, Điều 36 Luật Hôn nhân và gia đình còn quy định trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về việc một bên đưa tài sản chung vào kinh doanh thì người đó có quyền tự mình thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung theo thỏa thuận bằng văn bản.
Do đó, không phải cứ chỉ một người ký hợp đồng là giao dịch chắc chắn vô hiệu.
Điều quan trọng là:
Người ký có căn cứ đại diện hoặc được ủy quyền hợp pháp hay không?
Xem thêm: Tài sản mua sau ly thân nhưng chưa ly hôn: Tài sản chung hay tài sản riêng? (Cập nhật 2026)
Kết luận
Việc vợ hoặc chồng tự ý bán tài sản chung không đồng nghĩa trong mọi trường hợp giao dịch sẽ bị hủy hoặc vô hiệu. Để xác định giao dịch có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu hay không, cần xem xét bản chất tài sản là tài sản chung hay tài sản riêng, quyền định đoạt của người thực hiện giao dịch, việc có sự đồng ý hoặc ủy quyền của người còn lại hay không, cũng như tình trạng pháp lý và mức độ ngay tình của bên mua.
Do đó, khi phát hiện vợ hoặc chồng tự ý bán nhà, đất hoặc tài sản có giá trị thuộc sở hữu chung, người còn lại cần nhanh chóng thu thập giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, nguồn gốc tài sản, tình trạng hôn nhân, hợp đồng mua bán và các chứng cứ liên quan. Việc đánh giá đúng quy định pháp luật ngay từ đầu sẽ giúp xác định có căn cứ yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu, bảo vệ quyền sở hữu hoặc yêu cầu giải quyết hậu quả của giao dịch hay không.
Thông tin liên hệ:
Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)
