Nhà ở xã hội vẫn đang là “cứu cánh” cho hàng triệu người thu nhập thấp, công nhân, cán bộ công chức muốn có chỗ ở ổn định giữa lúc giá nhà thương mại ngày càng vượt xa khả năng chi trả. Kể từ ngày 01/8/2024, Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực, thay thế Luật Nhà ở 2014, kéo theo hàng loạt thay đổi quan trọng về đối tượng, điều kiện mua, thủ tục đăng ký và đặc biệt là quy định bán lại (chuyển nhượng) nhà ở xã hội. Bài viết dưới đây cập nhật đầy đủ những điểm mới nhất tính đến năm 2026.
1. Nhà ở xã hội là gì?
Theo khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội là loại nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước dành cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của luật. Đây vẫn là định nghĩa cốt lõi được giữ nguyên tinh thần so với luật cũ, nhưng các quy định chi tiết về đối tượng, điều kiện và cách thức giao dịch đã được sửa đổi khá nhiều.
Tiêu chuẩn diện tích các loại hình nhà ở xã hội
Căn cứ Điều 82 Luật Nhà ở 2023 và Điều 27 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, nhà ở xã hội hiện gồm hai loại hình chính:
- Nhà chung cư: phải được thiết kế, xây dựng khép kín, đáp ứng quy chuẩn kỹ thuật quốc gia; diện tích sử dụng tối thiểu mỗi căn hộ là 25 m², tối đa 70 m². Chủ đầu tư được phép tăng diện tích căn hộ tối đa nhưng không quá 10% so với mức 70 m², đồng thời số căn hộ có diện tích trên 70 m² không được vượt quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
- Nhà ở liền kề thấp tầng: diện tích đất xây dựng theo quy hoạch được duyệt, tuân thủ quy chuẩn xây dựng và không vượt khung diện tích do UBND cấp tỉnh quy định cho từng dự án.
2. Ai được mua nhà ở xã hội theo luật mới?
Danh sách đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội hiện được quy định tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023, mở rộng hơn so với 9 nhóm của luật cũ, gồm khoảng 12–13 nhóm, trong đó đáng chú ý:
- Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc diện được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thường xuyên chịu ảnh hưởng thiên tai, biến đổi khí hậu.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
- Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan, chiến sĩ nghĩa vụ quân sự, nghĩa vụ công an và các đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (không được trùng hưởng chính sách nhà ở riêng dành cho lực lượng vũ trang).
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
- Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ mà chưa bị thu hồi do vi phạm và chưa có nhà ở khác.
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất, phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định mà chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
- Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, dạy nghề (thuê nhà lưu trú).
- Người khuyết tật, người cao tuổi độc thân, và một số nhóm yếu thế khác theo quy định của Chính phủ.
Ngoài ra, một điểm mới quan trọng: theo khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023 (được sửa đổi bởi Luật Dân số 2025), cách xác định “chưa có nhà ở” còn tính đến cả vợ hoặc chồng của người đứng đơn.
3. Điều kiện để được mua, thuê mua nhà ở xã hội năm 2026
Theo Điều 78 Luật Nhà ở 2023 và Điều 29, Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP), ngoài việc thuộc một trong các nhóm đối tượng nêu trên, người mua còn phải đáp ứng đồng thời hai nhóm điều kiện sau:
a) Điều kiện về nhà ở
Người mua phải đáp ứng một trong hai trường hợp:
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội muốn mua. Việc “chưa có nhà ở” được xác định dựa trên việc người mua và vợ/chồng (nếu có) không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại địa phương đó tính đến thời điểm nộp hồ sơ.
- Đã có nhà ở nhưng diện tích bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn 15 m² sàn/người tại tỉnh, thành phố nơi có dự án.
b) Điều kiện về thu nhập
Người mua thuộc nhóm hộ nghèo, cận nghèo, người thu nhập thấp đô thị, công nhân, cán bộ công chức… phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Một số nhóm đặc thù (người có công với cách mạng, đối tượng bị thu hồi nhà công vụ, hộ bị thu hồi đất…) không bắt buộc phải chứng minh điều kiện thu nhập.
Điểm mới đáng chú ý: Bỏ điều kiện về cư trú (hộ khẩu)
Đây là thay đổi lớn nhất so với luật cũ. Luật Nhà ở 2023 đã bãi bỏ hoàn toàn điều kiện phải có đăng ký thường trú hoặc tạm trú tại tỉnh, thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội. Nhờ vậy, người lao động ở tỉnh khác đến làm việc, chưa có hộ khẩu hay tạm trú dài hạn tại địa phương có dự án, vẫn có thể nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng các điều kiện về đối tượng, nhà ở và thu nhập.
4. Hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội
Bộ hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội hiện nay về cơ bản gồm:
- Đơn đăng ký mua/thuê mua nhà ở xã hội theo mẫu quy định hiện hành.
- Giấy tờ tùy thân (CCCD/hộ chiếu) và giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, hộ gia đình.
- Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (ví dụ: xác nhận đối tượng người có công, xác nhận là công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp/khu công nghiệp, quyết định tuyển dụng cán bộ, công chức, viên chức…).
- Giấy tờ chứng minh điều kiện về thu nhập của người đứng đơn (và của vợ/chồng nếu có).
- Giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở (xác nhận chưa có nhà ở hoặc diện tích bình quân đầu người dưới mức quy định).
5. Thủ tục mua nhà ở xã hội
Quy trình nộp và xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội hiện nay được thực hiện qua các bước sau:
Bước 1 – Chuẩn bị hồ sơ: Người mua tập hợp đầy đủ các loại giấy tờ nêu ở mục 4.
Bước 2 – Nộp hồ sơ: Hồ sơ được nộp trực tiếp cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội mà người mua muốn đăng ký.
Bước 3 – Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ: Chủ đầu tư kiểm tra tính hợp lệ; nếu thiếu sót sẽ trả lại để người mua bổ sung. Hồ sơ hợp lệ sẽ được chủ đầu tư gửi về Sở Xây dựng (hoặc cơ quan quản lý nhà ở địa phương) để rà soát, tránh trường hợp người mua đã được hỗ trợ nhà ở, đất ở hoặc đã mua/thuê mua nhà ở xã hội ở dự án khác.
Bước 4 – Ký hợp đồng: Nếu cơ quan quản lý nhà nước không có ý kiến phản đối, chủ đầu tư thông báo cho người mua để hai bên thống nhất, ký hợp đồng mua bán theo đúng nội dung quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023.
Bước 5 – Công khai danh sách, lưu trữ hồ sơ: Sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư gửi danh sách người mua về Sở Xây dựng địa phương để công khai trên cổng thông tin điện tử và lưu trữ phục vụ công tác hậu kiểm, đồng thời niêm yết tại trụ sở làm việc và trang thông tin của chủ đầu tư.
Ngoài ra, người dân hiện có thể tra cứu thông tin dự án nhà ở xã hội, tình trạng căn hộ qua các cổng thông tin chính thống theo hướng dẫn tại Chỉ thị 34/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ, giúp tăng tính minh bạch trong quá trình đăng ký.
6. Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng (bán lại) nhà ở xã hội
Đây là phần thay đổi nhiều nhất so với quy định cũ, được quy định cụ thể tại Điều 89 Luật Nhà ở 2023.
a) Sau khi đã sở hữu đủ 5 năm
Sau thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được quyền bán lại theo cơ chế thị trường cho bất kỳ người có nhu cầu nào. Trường hợp này, bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế.
b) Muốn bán trước khi đủ 5 năm
Nếu chưa đủ 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà mà người mua có nhu cầu bán lại, pháp luật hiện hành chỉ cho phép bán trong phạm vi hẹp hơn nhiều:
- Bán lại cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đó, hoặc
- Bán lại cho đối tượng khác thuộc diện đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội theo Điều 76, 78 Luật Nhà ở 2023.
Giá bán trong trường hợp này tối đa không được vượt quá giá bán nhà ở xã hội đó ghi trong hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư ban đầu, nhằm ngăn tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại kiếm lời trên chính sách hỗ trợ của Nhà nước. Bên bán vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân theo quy định.
c) Hậu quả nếu mua bán trái quy định
Nếu việc chuyển nhượng thực hiện không đúng đối tượng, không đúng điều kiện hoặc chưa đủ thời hạn 5 năm mà không thuộc hai trường hợp ngoại lệ nêu trên, theo khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng mua bán, cho thuê mua sẽ bị coi là vô hiệu.
Bên mua có thể bị buộc bàn giao lại nhà ở xã hội cho đơn vị quản lý; nếu cố tình không bàn giao, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền tổ chức cưỡng chế thu hồi nhà ở. Việc xử lý tiền đã thanh toán được thực hiện theo quy định pháp luật dân sự.
d) Lưu ý về đề xuất sửa đổi sắp tới
Cần lưu ý rằng Bộ Xây dựng hiện đang lấy ý kiến cho dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, trong đó có đề xuất siết chặt hơn nữa quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội: theo hướng đề xuất, sau 5 năm sở hữu, chủ nhà sẽ không còn được bán tự do theo cơ chế thị trường như quy định hiện hành, mà chỉ được giao dịch với người đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Đề xuất này dự kiến được hoàn thiện để trình Chính phủ, Quốc hội xem xét trong thời gian tới, nhưng tại thời điểm hiện tại vẫn chưa có hiệu lực pháp luật, do đó quy định “bán tự do sau 5 năm” theo Điều 89 Luật Nhà ở 2023 vẫn đang được áp dụng. Người dân nên theo dõi thêm các văn bản chính thức khi luật sửa đổi được thông qua.
7. Một số lưu ý khác
- Chính sách tín dụng ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội (gói vay lãi suất thấp) tiếp tục được điều chỉnh theo từng giai đoạn; người có nhu cầu vay vốn nên liên hệ trực tiếp ngân hàng thương mại được chỉ định hoặc Ngân hàng Chính sách xã hội để cập nhật lãi suất, hạn mức mới nhất.
- Với đối tượng ưu tiên bố trí căn hộ (người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người thuộc diện tái định cư, nữ giới…), thứ tự ưu tiên được quy định cụ thể tại điểm đ khoản 1 Điều 79 Luật Nhà ở 2023.
- Vì các nghị định hướng dẫn (như Nghị định 100/2024/NĐ-CP) đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP, và luật còn đang trong quá trình được đề xuất sửa đổi tiếp, người dân và doanh nghiệp nên thường xuyên cập nhật văn bản pháp luật mới nhất hoặc tham khảo ý kiến luật sư, cơ quan quản lý nhà ở tại địa phương trước khi thực hiện giao dịch.
Căn cứ pháp lý sử dụng trong bài: Luật Nhà ở số 27/2023/QH15; Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Nghị định 261/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2024/NĐ-CP; Luật Dân số 2025 (sửa đổi khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023); Chỉ thị 34/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về công khai thông tin nhà ở xã hội.
Bài viết mang tính chất tham khảo, tổng hợp và cập nhật theo quy định pháp luật tại thời điểm biên soạn (09/2026). Đây không phải là tư vấn pháp lý chính thức; khi thực hiện giao dịch cụ thể, bạn đọc nên đối chiếu văn bản gốc hoặc tham khảo ý kiến luật sư/cơ quan quản lý nhà ở có thẩm quyền.
Thông tin liên hệ:
Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)
