Khi một người mang quốc tịch nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam qua đời mà không để lại di chúc, việc xác định ai được thừa kế, thừa kế bao nhiêu và theo pháp luật nào không hề đơn giản như nhiều người vẫn nghĩ.
Đây là dạng quan hệ pháp luật có yếu tố nước ngoài, chịu sự chi phối đồng thời của nhiều văn bản pháp luật khác nhau – từ Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Hôn nhân và Gia đình cho đến Luật Công chứng. Bài viết này tổng hợp những vấn đề pháp lý cốt lõi mà bất kỳ ai đang trong hoàn cảnh này cũng cần nắm rõ.
1. Người nước ngoài có được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không?
Trước khi bàn đến thừa kế, cần hiểu rõ cơ sở pháp lý cho việc người nước ngoài đứng tên bất động sản tại Việt Nam ngay từ đầu.
Cần phân biệt hai khái niệm dễ nhầm lẫn: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Theo Điều 4 Luật Đất đai 2024, cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như công dân Việt Nam. Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà ở lại được quy định riêng, cởi mở hơn nhiều.
Khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 quy định cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở trong nước.
Khoản 2 điều này cho phép họ sở hữu nhà thông qua việc mua, thuê mua nhà ở thương mại từ chủ đầu tư dự án, hoặc nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại với điều kiện dự án không nằm trong khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Đáng chú ý, điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023 còn có quy định riêng cho trường hợp phổ biến: cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có đầy đủ quyền của chủ sở hữu như công dân Việt Nam.
Ví dụ: một người mang quốc tịch nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam và cùng sinh sống tại Việt Nam thì hoàn toàn có thể đứng tên hợp pháp một căn hộ hoặc nhà ở, miễn đáp ứng các điều kiện nêu trên.
2. Bất động sản tại Việt Nam thì áp dụng pháp luật nước nào để chia thừa kế?
Đây là câu hỏi quan trọng nhất, và cũng là điểm dễ bị hiểu sai nhất.
Nguyên tắc chung tại khoản 1 Điều 680 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thừa kế được xác định theo pháp luật của nước mà người để lại di sản mang quốc tịch ngay trước khi chết. Về lý thuyết, điều này dẫn chiếu đến pháp luật của quốc gia mà người đó là công dân.
Tuy nhiên, khoản 2 Điều 680 đặt ra một ngoại lệ áp dụng riêng cho bất động sản:
“Việc thực hiện quyền thừa kế đối với bất động sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có bất động sản đó.”
Nói cách khác, đối với bất động sản tọa lạc tại Việt Nam, việc thực hiện quyền thừa kế bao gồm xác định người thừa kế, tỷ lệ hưởng, thủ tục phải tuân theo pháp luật Việt Nam, bất kể người để lại di sản mang quốc tịch nào.
Điều cần lưu ý là không nên hiểu một cách máy móc rằng toàn bộ quan hệ thừa kế của người nước ngoài mặc nhiên chỉ áp dụng pháp luật Việt Nam.
Điều 680 Bộ luật Dân sự 2015 tách bạch nhiều vấn đề pháp lý khác nhau trong một vụ thừa kế (như năng lực lập di chúc, hình thức di chúc, quyền thừa kế đối với động sản…), và việc xác định pháp luật áp dụng cần được xem xét riêng cho từng vấn đề cụ thể theo khoản 1 hoặc khoản 2, thay vì áp dụng dàn trải.
3. Không có di chúc, vợ/chồng còn sống có đương nhiên được hưởng toàn bộ tài sản?
Đây là một trong những ngộ nhận phổ biến nhất. Nhiều người cho rằng khi vợ hoặc chồng qua đời mà không để lại di chúc, người còn lại sẽ nghiễm nhiên nhận toàn bộ tài sản. Thực tế không phải vậy.
Khi pháp luật Việt Nam được áp dụng để xác định người thừa kế theo pháp luật, Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hàng thừa kế thứ nhất bao gồm:
- Vợ, chồng;
- Cha đẻ, mẹ đẻ;
- Cha nuôi, mẹ nuôi;
- Con đẻ, con nuôi của người chết.
Những người thuộc cùng hàng thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau.
Ví dụ: nếu người để lại di sản còn cha, mẹ hoặc có con (kể cả con từ cuộc hôn nhân trước, con nuôi hợp pháp), thì tất cả những người này đều có quyền hưởng phần di sản ngang nhau với vợ hoặc chồng còn sống dù họ sinh sống ở quốc gia nào. Vì vậy, việc đầu tiên cần làm trong mọi vụ việc là xác định đầy đủ, chính xác những ai thuộc hàng thừa kế thứ nhất của người đã mất, chứ không thể mặc định chỉ có một người thừa kế duy nhất.
4. Bất động sản là tài sản chung hay tài sản riêng?
Trước khi tính đến việc chia thừa kế, cần xác định rõ bất động sản là tài sản chung của vợ chồng hay tài sản riêng của người đã mất, đây là bước quan trọng nhưng thường bị bỏ qua trong thực tế.
Một hiểu lầm phổ biến là cho rằng việc bất động sản chỉ đứng tên một người đồng nghĩa toàn bộ tài sản đó thuộc sở hữu riêng của người đó. Điều này không đúng theo pháp luật hôn nhân gia đình Việt Nam.
Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định, về nguyên tắc, tài sản do vợ chồng tạo ra trong thời kỳ hôn nhân thuộc khối tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật quy định khác hoặc vợ chồng có thỏa thuận riêng.
Khi một bên vợ hoặc chồng qua đời, khoản 2 Điều 66 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định thêm: nếu có yêu cầu chia di sản, tài sản chung của vợ chồng được chia đôi trước trừ khi có thỏa thuận khác về chế độ tài sản. Chỉ phần tài sản thuộc quyền sở hữu của người đã mất mới trở thành di sản để chia cho những người thừa kế.
Ví dụ: nếu một căn hộ được xác định là tài sản chung hình thành trong thời kỳ hôn nhân, và không có căn cứ xác định tỷ lệ đóng góp khác nhau, thì về nguyên tắc một nửa giá trị căn hộ thuộc về người vợ hoặc chồng còn sống ngay từ đầu phần này không phải là di sản. Chỉ nửa còn lại mới được đem chia cho hàng thừa kế thứ nhất.
Ngược lại, nếu có căn cứ chứng minh bất động sản là tài sản riêng ví dụ được mua từ trước hôn nhân, hoặc do được tặng cho, thừa kế riêng và chưa từng nhập vào tài sản chung thì toàn bộ giá trị tài sản mới được xem là di sản để chia thừa kế.
5. Người thừa kế mang quốc tịch nước ngoài có được đứng tên bất động sản không?
Ngay cả khi đã xác định được ai có quyền thừa kế, không có nghĩa người đó đương nhiên được đứng tên sở hữu bất động sản — đặc biệt khi người thừa kế cũng mang quốc tịch nước ngoài.
Điểm b khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023 quy định: nếu tổ chức, cá nhân nước ngoài được thừa kế nhà ở nhưng căn nhà không thuộc diện họ được phép sở hữu, vượt quá số lượng nhà ở tối đa được sở hữu, hoặc nằm trong khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh, thì họ chỉ được hưởng giá trị bằng tiền của căn nhà đó, chứ không được đứng tên sở hữu thực tế.
Ngược lại, nếu người thừa kế nước ngoài đáp ứng đầy đủ điều kiện sở hữu nhà ở theo Điều 17, Điều 20 Luật Nhà ở 2023, họ hoàn toàn có thể được công nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với phần được hưởng.
Ví dụ: một người thừa kế mang quốc tịch Việt Nam sẽ không gặp bất kỳ hạn chế nào về tư cách chủ thể khi nhận phần di sản là bất động sản, trong khi người thừa kế mang quốc tịch nước ngoài không đáp ứng điều kiện sở hữu có thể chỉ nhận được giá trị quy đổi bằng tiền thay vì đứng tên.
6. Thủ tục nhận thừa kế bất động sản từ năm 2025 có gì thay đổi?
Theo Điều 59 Luật Công chứng 2024, người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc có quyền yêu cầu công chứng văn bản phân chia di sản, kể cả trong trường hợp chỉ có một người thừa kế duy nhất.
Quy định này khác với cách hiểu cũ về “văn bản khai nhận di sản” mà nhiều người vẫn quen sử dụng, vì vậy cần cập nhật đúng thuật ngữ và quy trình theo luật mới.
Quy trình tổng thể có thể chia thành bốn bước:
Bước 1 — Xác định di sản và người có quyền thừa kế. Cần làm rõ bất động sản là tài sản chung hay riêng, phần sở hữu thực tế của người đã mất là bao nhiêu, và đầy đủ những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất.
Bước 2 — Chuẩn bị hồ sơ thừa kế. Theo Điều 59 Luật Công chứng 2024, hồ sơ cần chuẩn bị thường gồm: giấy chứng tử hoặc giấy tờ chứng minh người để lại di sản đã qua đời; giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người mất và từng người thừa kế; giấy tờ chứng minh quyền sở hữu bất động sản cùng các tài liệu liên quan khác.
Đối với giấy tờ được cấp tại nước ngoài, tùy loại giấy tờ và điều ước quốc tế liên quan, có thể phát sinh yêu cầu về hợp pháp hóa lãnh sự, chứng nhận lãnh sự, dịch sang tiếng Việt và chứng thực bản dịch trước khi sử dụng tại Việt Nam.
Bước 3 — Công chứng văn bản phân chia di sản. Tổ chức hành nghề công chứng sẽ kiểm tra hồ sơ, xác minh người để lại di sản, người được hưởng và quyền sở hữu đối với tài sản. Khoản 4 Điều 59 Luật Công chứng 2024 quy định tổ chức công chứng còn phải thực hiện thủ tục niêm yết việc tiếp nhận hồ sơ công chứng văn bản phân chia di sản theo đúng quy định — điều này đặc biệt quan trọng khi có nhiều đồng thừa kế, giúp đảm bảo tất cả các bên liên quan đều được biết và có ý kiến.
Bước 4 — Đăng ký sang tên bất động sản. Sau khi văn bản phân chia di sản được công chứng, người được hưởng thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền. Khoản 6 Điều 59 Luật Công chứng 2024 xác định văn bản phân chia di sản đã công chứng là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.
7. Nhận thừa kế bất động sản có phải nộp thuế không?
Nếu vợ hoặc chồng nhận bất động sản thừa kế từ người kia, đây thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể, khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng thuộc trường hợp miễn thuế.
Đồng thời, khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP cũng quy định nhà, đất nhận thừa kế giữa vợ và chồng được miễn lệ phí trước bạ.
Tuy nhiên, nếu bất động sản được chia cho nhiều người thừa kế khác nhau — chẳng hạn vừa có vợ/chồng, vừa có cha mẹ, con cái cùng được hưởng — thì nghĩa vụ thuế, phí của từng người cần được xem xét riêng, dựa trên mối quan hệ cụ thể giữa người đó với người để lại di sản và phần tài sản thực tế được nhận. Không phải mọi trường hợp thừa kế đều được miễn thuế như quan hệ vợ chồng.
8. Những vấn đề thường phát sinh trong các vụ thừa kế có yếu tố nước ngoài
Qua thực tế xử lý các vụ việc dạng này, có thể thấy một số khó khăn thường xuyên lặp lại:
- Xác định pháp luật áp dụng cho từng vấn đề cụ thể trong vụ thừa kế, thay vì áp dụng một cách dàn trải, máy móc cho toàn bộ vụ việc.
- Phân định tài sản chung — tài sản riêng của vợ chồng trước khi xác định chính xác phần nào thực sự là di sản để chia thừa kế.
- Người thừa kế phân tán ở nhiều quốc gia khác nhau, khiến việc xác minh nhân thân, quan hệ huyết thống và thực hiện thủ tục công chứng trở nên phức tạp và mất nhiều thời gian hơn.
- Giấy tờ được cấp tại nước ngoài như giấy khai sinh, giấy chứng tử, giấy đăng ký kết hôn thường cần hoàn thành thủ tục hợp pháp hóa lãnh sự hoặc các bước tương tự trước khi được sử dụng hợp lệ tại Việt Nam.
- Giới hạn quyền sở hữu nhà ở đối với người thừa kế mang quốc tịch nước ngoài, dẫn đến việc họ chỉ được nhận giá trị bằng tiền thay vì đứng tên sở hữu bất động sản.
Kết luận
Việc một người mang quốc tịch nước ngoài qua đời và để lại bất động sản tại Việt Nam không làm mất đi quyền thừa kế của vợ, chồng, con cái, cha mẹ hay những người thừa kế hợp pháp khác — bất kể họ đang sinh sống ở đâu.
Tuy nhiên, vì đây là quan hệ thừa kế có yếu tố nước ngoài, việc giải quyết cần được thực hiện cẩn trọng, dựa trên việc xem xét đồng thời nhiều văn bản pháp luật: Bộ luật Dân sự 2015 về xác định pháp luật áp dụng, Luật Nhà ở 2023 về điều kiện sở hữu của người nước ngoài, Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 về tài sản chung – riêng, và Luật Công chứng 2024 về thủ tục công chứng văn bản phân chia di sản.
Đối với những trường hợp có nhiều đồng thừa kế, người thừa kế ở nước ngoài, hoặc còn tranh chấp về ranh giới tài sản chung — riêng, việc rà soát kỹ hồ sơ pháp lý ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế đáng kể nguy cơ hồ sơ bị kéo dài hoặc phát sinh tranh chấp trong suốt quá trình giải quyết.
Hy vọng những phân tích trong bài viết đã giúp bạn hiểu rõ điều kiện được hưởng di sản, hồ sơ cần chuẩn bị cũng như trình tự thực hiện đối với từng loại tài sản. Nếu vụ việc của bạn có yếu tố nước ngoài hoặc phát sinh tranh chấp về thừa kế, hãy chủ động tìm kiếm sự tư vấn từ luật sư để được hỗ trợ kịp thời, bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)
