Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất – Theo Luật Đất đai 2024

Mở đầu

Đất đai luôn là loại tài sản đặc biệt, không chỉ mang giá trị kinh tế mà còn gắn liền với đời sống xã hội, truyền thống gia đình và sự phát triển bền vững của quốc gia. Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng có thể thực hiện nhiều giao dịch pháp lý như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất nhằm khai thác giá trị, đảm bảo quyền lợi và đáp ứng nhu cầu thực tế. Đây là những hình thức chuyển quyền phổ biến, vừa góp phần tạo sự lưu thông đất đai trên thị trường, vừa bảo đảm quyền lợi hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình.

Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) đã bổ sung và điều chỉnh nhiều quy định quan trọng liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất. Những điểm mới này nhằm minh bạch hóa thủ tục, tăng cường bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.

Tuy nhiên, để các giao dịch đất đai diễn ra hợp pháp, an toàn và hiệu quả, các bên liên quan cần nắm vững quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt là những điểm mới của Luật Đất đai 2024. Việc hiểu rõ điều kiện, thủ tục, quyền và nghĩa vụ của các bên không chỉ giúp phòng ngừa rủi ro tranh chấp, mà còn đảm bảo giá trị tài sản được bảo toàn và phát huy đúng mục đích.

Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu toàn diện về chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024, từ khái niệm, điều kiện pháp lý, thủ tục thực hiện đến những lưu ý thực tiễn quan trọng.

---

1. Khái quát về chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

1.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất trong các giao dịch đất đai, được hiểu là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác thông qua hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả một khoản tiền tương ứng theo thỏa thuận. Đây thực chất là mua bán quyền sử dụng đất, nhưng phải tuân thủ chặt chẽ điều kiện và thủ tục pháp luật.

Theo Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đủ điều kiện pháp lý như: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), đất không có tranh chấp, còn thời hạn sử dụng và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

1.2. Tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là giao dịch mà người sử dụng đất tự nguyện chuyển quyền sử dụng đất cho cá nhân hoặc tổ chức khác mà không yêu cầu bồi thường. Hình thức này thường xảy ra trong phạm vi gia đình, như cha mẹ tặng cho con cái, ông bà tặng cho cháu hoặc giữa anh chị em ruột.

Theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. Người nhận tặng cho có quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai. Đặc biệt, pháp luật cũng quy định một số trường hợp tặng cho giữa người thân trực hệ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

1.3. Thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người đã chết cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Đây là một trong những cách thức chuyển quyền quan trọng, giúp bảo toàn giá trị tài sản đất đai trong gia đình và duy trì quyền lợi cho thế hệ sau.

Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ: nếu có di chúc hợp pháp, quyền sử dụng đất sẽ được chia theo ý chí của người để lại di sản; nếu không có di chúc thì quyền sử dụng đất được chia theo hàng thừa kế pháp luật. Người thừa kế cần thực hiện thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng trước khi đăng ký sang tên.

1.4. Ý nghĩa của việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất mang nhiều ý nghĩa thực tiễn:

• Đối với cá nhân, hộ gia đình: giúp đảm bảo quyền lợi, ổn định tài sản, thuận tiện trong phân chia và sử dụng đất.

• Đối với thị trường bất động sản: góp phần tăng tính thanh khoản, thúc đẩy lưu thông đất đai hợp pháp.

• Đối với Nhà nước: tạo điều kiện quản lý đất đai minh bạch, thu thuế và lệ phí chính xác, hạn chế giao dịch ngầm.

Như vậy, có thể thấy rằng chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là những cơ chế pháp lý quan trọng, vừa đảm bảo quyền tài sản của người dân, vừa thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản theo định hướng pháp luật.

---

2. Điều kiện để chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Để bảo đảm tính hợp pháp và an toàn cho các giao dịch đất đai, Luật Đất đai 2024 quy định rõ các điều kiện mà người sử dụng đất phải đáp ứng trước khi thực hiện chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế.

2.1. Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trừ trường hợp đặc biệt được quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

• Đất không có tranh chấp tại thời điểm giao dịch.

• Vẫn còn thời hạn sử dụng đất, không thuộc diện đất hết hạn hoặc bị thu hồi theo quyết định của Nhà nước.

• Việc chuyển nhượng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Ngoài ra, một số trường hợp đặc thù (ví dụ: đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất ở tại khu vực biên giới…) còn có những hạn chế nhất định về đối tượng được nhận chuyển nhượng.

2.2. Đối với tặng cho quyền sử dụng đất

Điều kiện tặng cho tương tự như chuyển nhượng, bao gồm:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên.

• Đất còn trong thời hạn sử dụng.

• Người nhận tặng cho phải thuộc đối tượng được Nhà nước cho phép nhận quyền sử dụng đất theo từng loại đất.

Một điểm đáng chú ý trong Luật Đất đai 2024 là tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con, vợ và chồng, ông bà và cháu, anh chị em ruột có thể được miễn hoặc giảm một số nghĩa vụ tài chính như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

2.3. Đối với thừa kế quyền sử dụng đất

Trong trường hợp thừa kế, người để lại di sản phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Người nhận thừa kế sẽ được hưởng quyền sử dụng đất nếu:

• Có di chúc hợp pháp hoặc thuộc diện thừa kế theo pháp luật (hàng thừa kế thứ nhất, thứ hai…).

• Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi hoặc hết thời hạn.

• Người thừa kế phải tiến hành thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản theo quy định, sau đó mới được đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.

2.4. Ý nghĩa của việc tuân thủ điều kiện

Việc tuân thủ các điều kiện trên mang lại nhiều lợi ích:

• Ngăn ngừa rủi ro pháp lý, tránh trường hợp hợp đồng vô hiệu hoặc bị hủy bỏ.

• Bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho cả bên chuyển quyền và bên nhận quyền.

• Tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản, giúp Nhà nước quản lý hiệu quả.

Có thể nói, nắm rõ điều kiện để chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 chính là bước đầu tiên quan trọng giúp giao dịch đất đai diễn ra suôn sẻ, đúng luật và hạn chế tranh chấp phát sinh.

---

3. Thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Thủ tục là bước quan trọng nhất trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết về hồ sơ, trình tự và cơ quan có thẩm quyền giải quyết nhằm bảo đảm tính minh bạch, hợp pháp và quyền lợi của các bên.

3.1. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để chuyển nhượng, các bên cần thực hiện các bước sau:

1. Ký hợp đồng chuyển nhượng: Hợp đồng phải lập thành văn bản và được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng.

2. Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai: Hồ sơ bao gồm hợp đồng chuyển nhượng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân của các bên và tờ khai thuế, lệ phí.

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Bên chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân; bên nhận nộp lệ phí trước bạ.

4. Nhận Giấy chứng nhận mới: Sau khi hoàn tất, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người nhận chuyển nhượng.

3.2. Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

Thủ tục tặng cho về cơ bản giống chuyển nhượng, gồm các bước:

1. Lập hợp đồng tặng cho tại tổ chức công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã (trường hợp tặng cho giữa người thân).

2. Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Người nhận tặng cho nộp lệ phí trước bạ, trừ trường hợp được miễn.

4. Nhận Giấy chứng nhận mới đứng tên người được tặng cho.

Điểm mới trong Luật Đất đai 2024 là tăng cường ứng dụng công nghệ số trong thủ tục đăng ký, cho phép nộp hồ sơ trực tuyến và tra cứu tình trạng giải quyết, giúp tiết kiệm thời gian.

3.3. Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất

Thủ tục thừa kế có tính chất đặc thù, gồm:

1. Lập văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng. Nếu có nhiều người thừa kế thì phải có sự đồng thuận của tất cả.

2. Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai, gồm văn bản thừa kế, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ cá nhân của những người liên quan.

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Người thừa kế nộp lệ phí trước bạ (nếu không thuộc diện miễn) và thuế thu nhập cá nhân (trừ trường hợp thừa kế giữa vợ chồng, cha mẹ – con cái, ông bà – cháu).

4. Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người thừa kế hợp pháp.

3.4. Lưu ý quan trọng khi làm thủ tục

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho phải công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực.

• Nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất để tránh rủi ro.

• Trong trường hợp thừa kế có tranh chấp, việc sang tên sẽ bị tạm dừng cho đến khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án.

• Thời gian giải quyết thủ tục thường từ 10 – 30 ngày làm việc, tùy theo địa phương và tính chất hồ sơ.

Như vậy, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 vừa chặt chẽ vừa tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân nhờ cải cách hành chính và ứng dụng công nghệ.

Luật Tâm Đức – Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai số 1 tại Bình Dương

---

4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 không chỉ quy định về điều kiện và thủ tục mà còn xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch đất đai. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp, hạn chế tranh chấp và đảm bảo tính công bằng trong quan hệ dân sự.

4.1. Trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng có quyền:

• Nhận đủ tiền từ bên nhận theo đúng thỏa thuận.

• Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền sang tên cho bên nhận.

• Được bảo vệ quyền lợi nếu bên nhận vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ:

• Giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bàn giao đất đúng thời hạn.

• Cung cấp thông tin chính xác về tình trạng pháp lý, hiện trạng đất.

• Nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng (trừ trường hợp được miễn).

Bên nhận chuyển nhượng có quyền:

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình.

• Được sử dụng đất theo đúng mục đích, thời hạn và quy định pháp luật.

• Yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện đúng cam kết.

Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ:

• Thanh toán đủ và đúng hạn cho bên chuyển nhượng.

• Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, bao gồm lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.

4.2. Trong tặng cho quyền sử dụng đất

Bên tặng cho có quyền:

• Tự nguyện quyết định việc tặng cho, không bị ép buộc.

• Yêu cầu bên nhận tặng cho thực hiện điều kiện (nếu có thỏa thuận kèm theo).

Bên tặng cho có nghĩa vụ:

• Lập hợp đồng tặng cho theo quy định, bảo đảm tính hợp pháp.

• Giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bàn giao đất cho bên nhận.

Bên nhận tặng cho có quyền:

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Được miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính trong trường hợp tặng cho giữa người thân theo luật định.

Bên nhận tặng cho có nghĩa vụ:

• Thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại (nếu có).

• Sử dụng đất đúng mục đích, bảo vệ đất và thực hiện đầy đủ trách nhiệm của người sử dụng đất.

4.3. Trong thừa kế quyền sử dụng đất

Người để lại di sản có quyền:

• Lập di chúc định đoạt quyền sử dụng đất theo ý chí của mình.

• Chỉ định người quản lý di sản hoặc người phân chia di sản.

Người thừa kế có quyền:

• Nhận quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc theo pháp luật.

• Được sang tên quyền sử dụng đất sau khi hoàn tất thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản.

Người thừa kế có nghĩa vụ:

• Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (trừ trường hợp được miễn).

• Thực hiện các nghĩa vụ tài sản do người chết để lại trong phạm vi di sản thừa kế.

• Nếu có nhiều người thừa kế, phải thực hiện việc phân chia công bằng, tránh tranh chấp.

4.4. Ý nghĩa của việc tuân thủ quyền và nghĩa vụ

Việc tuân thủ quyền và nghĩa vụ không chỉ bảo đảm giao dịch đất đai hợp pháp mà còn:

• Bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên.

• Tạo cơ sở để Nhà nước quản lý đất đai hiệu quả, minh bạch.

• Góp phần hạn chế tranh chấp, khiếu kiện, nâng cao sự ổn định xã hội.

---

5. Những lưu ý quan trọng khi thực hiện giao dịch

• Giao dịch phải được lập thành văn bản và công chứng/chứng thực để có giá trị pháp lý.

• Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi chuyển quyền.

• Tránh giao dịch bằng giấy viết tay hoặc thỏa thuận miệng, vì không có giá trị pháp lý.

• Cần tham khảo luật sư hoặc chuyên gia pháp lý khi có tranh chấp hoặc đất liên quan đến nhiều đồng sở hữu.

Thủ tục xin cấp lại sổ đỏ khi mất qua 5 bước đơn giản

---

Kết luận

Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất là những giao dịch phổ biến, có ý nghĩa quan trọng trong đời sống xã hội. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh rủi ro, các bên cần tuân thủ đúng quy định của Luật Đất đai và pháp luật liên quan, đồng thời hoàn tất thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)