Mở đầu

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay giao dịch mua bán đất là hoạt động phổ biến trong đời sống xã hội, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển nhanh như vùng ven đô thị, khu giãn dân, hoặc đất nông nghiệp chuyển đổi. Tuy nhiên, thay vì thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định pháp luật như công chứng, chứng thực hợp đồng và đăng ký sang tên, nhiều người vẫn chọn cách mua bán đất bằng giấy tay – tức là tự thỏa thuận viết tay giấy mua bán, ký tên rồi giao tiền và đất cho nhau.

Nội dung trang

Lý do của hình thức này thường xuất phát từ sự tin tưởng giữa các bên, mong muốn tiết kiệm chi phí hoặc vì bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý để sang tên (chưa có sổ đỏ, đất thừa kế chưa phân chia…). Tuy nhiên, hành vi tưởng chừng đơn giản ấy lại tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng, nhất là khi phát sinh tranh chấp, bên bán chối bỏ trách nhiệm hoặc khi Nhà nước kiểm tra, thu hồi đất.

Trên thực tế, không ít trường hợp người mua “ôm hận” vì mất trắng đất và tiền, chỉ vì đặt bút ký vào một tờ giấy tay không có giá trị pháp lý rõ ràng. Khi tranh chấp xảy ra, việc yêu cầu pháp luật bảo vệ quyền lợi gặp rất nhiều trở ngại, thậm chí không thể sang tên được sổ đỏ dù đã sinh sống nhiều năm.

Vậy viết giấy tay mua bán đất có hợp pháp không? Khi nào được công nhận? Và nếu đã lỡ mua bán bằng giấy tay thì có cách nào để khắc phục rủi ro? Hãy cùng phân tích rõ trong bài viết dưới đây từ góc nhìn pháp lý và thực tiễn xét xử.

Viết giấy tay giao dịch mua bán đất – Có nên không? 4 rủi ro pháp lý cần biết

1. Giấy tay mua bán đất là gì và vì sao vẫn phổ biến?

Giấy tay mua bán đất là cách gọi dân gian để chỉ văn bản mua bán đất được lập giữa bên bán và bên mua mà không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Đây là hình thức giao dịch mua bán đất không chính thức, thường chỉ gồm một bản viết tay (hoặc đánh máy) có chữ ký của các bên liên quan, có thể có người làm chứng, nhưng không được thực hiện tại văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã/phường.

Mặc dù pháp luật hiện hành đã quy định rất rõ về hình thức hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, song thực tế cho thấy hình thức mua bán bằng giấy tay vẫn khá phổ biến, đặc biệt ở:

Vùng nông thôn, ngoại thành, khu vực đất chưa có sổ đỏ;
Các giao dịch nội bộ trong gia đình, họ hàng hoặc người quen;
Các trường hợp đất đang trong quá trình kê khai, chờ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
Giao dịch mua bán đất lô trái phép hoặc đất không đủ điều kiện tách thửa.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, trong đó phổ biến là:

Tâm lý chủ quan: người mua và người bán tin tưởng nhau nên nghĩ không cần công chứng;
Ngại thủ tục hành chính rườm rà, tốn chi phí;
Tài sản chưa đủ điều kiện pháp lý để sang tên, nên không thể thực hiện giao dịch mua bán đất chính thức;
Một số người cố tình lách luật, chuyển nhượng đất để tránh thuế, hoặc tránh sự phát hiện của các thành viên đồng sở hữu hoặc người thừa kế.

Tuy nhiên, dù vì lý do gì thì việc mua bán bằng giấy tay cũng không được pháp luật công nhận giá trị pháp lý như hợp đồng có công chứng, từ đó dẫn đến hàng loạt rủi ro tiềm ẩn. Người mua có thể bị mất quyền sử dụng đất, không sang tên được, hoặc gặp khó khăn nghiêm trọng khi phát sinh tranh chấp.

Trong các phần tiếp theo, bài viết sẽ phân tích rõ: việc viết giấy tay mua bán đất có hợp pháp không, rủi ro pháp lý là gì và có nên tiếp tục giao dịch mua bán đất theo hình thức này hay không.

Thủ tục sang tên sổ đỏ trong 5 bước theo quy định mới

2. Viết giấy tay giao dịch nhà đất có hợp pháp không?

Việc giao dịch mua bán đất không phải là một hành vi dân sự thông thường mà là hoạt động pháp lý có điều kiện, được quy định rất rõ trong Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn liên quan. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ về nội dung, chủ thể, điều kiện tài sản và hình thức hợp pháp.

2.1. Pháp luật yêu cầu hợp đồng mua bán đất phải được công chứng/chứng thực

Căn cứ Điều 167 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải:

Được lập thành văn bản;
Có công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã/phường;
Sau đó, phải làm thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai để hoàn tất giao dịch.

Do đó, việc chỉ viết giấy tay mà không qua công chứng/chứng thực sẽ vi phạm điều kiện về hình thức và không được xem là hợp lệ theo quy định pháp luật hiện hành.

2.2. Giao dịch mua bán đất vi phạm hình thức có thể bị tuyên vô hiệu

Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức bị tuyên vô hiệu nếu pháp luật có quy định bắt buộc về hình thức đó. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hình thức là điều kiện bắt buộc, nên hợp đồng viết tay không công chứng có khả năng bị tòa án tuyên vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp.

Trong trường hợp đó, hậu quả pháp lý là:

Các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận;
Người mua đất có thể không lấy lại được tiền nếu bên bán không còn khả năng hoàn trả;
Người mua cũng không được sang tên sổ đỏ và không được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp đối với mảnh đất.

2.3. Một số ngoại lệ hiếm hoi

Tòa án có thể xem xét công nhận giao dịch mua bán đất bằng giấy tay trong một số trường hợp đặc biệt như:

Hợp đồng lập trước ngày 01/7/2014 (thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực);
Hai bên đã giao nhận đầy đủ, người mua đã sử dụng đất ổn định, không tranh chấp;
Có chứng cứ rõ ràng về việc chuyển nhượng và thanh toán.

Tuy nhiên, đây là ngoại lệ rất hạn chế và không áp dụng rộng rãi cho các giao dịch mới. Vì vậy, việc ký giấy tay để mua bán đất là một lựa chọn tiềm ẩn rủi ro pháp lý lớn, không được khuyến khích thực hiện.

3. Những rủi ro pháp lý khi giao dịch mua bán đất bằng giấy tay

Mặc dù việc mua bán đất bằng giấy tay vẫn được nhiều người sử dụng vì sự tiện lợi, nhanh gọn, song hình thức này lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Khi xảy ra tranh chấp, người mua có thể mất cả tiền lẫn đất, trong khi pháp luật khó có cơ sở để bảo vệ quyền lợi cho bên yếu thế. Dưới đây là những rủi ro phổ biến nhất:

3.1. Không thể đăng ký sang tên sổ đỏ

Một trong những hệ quả lớn nhất khi mua đất bằng giấy tay là người mua không thể sang tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối hồ sơ nếu hợp đồng chuyển nhượng không có công chứng hoặc chứng thực. Điều này đồng nghĩa người mua không có quyền định đoạt pháp lý đối với mảnh đất, không thể thế chấp, chuyển nhượng, hoặc hợp thức hóa tài sản.

3.2. Giao dịch mua bán đất dễ bị tuyên vô hiệu khi tranh chấp

Khi tranh chấp xảy ra (do người bán đổi ý, bị kiện bởi người đồng sở hữu hoặc người thừa kế…), hợp đồng giấy tay có khả năng bị tuyên vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức, theo Điều 129 Bộ luật Dân sự. Khi đó:

Các bên buộc phải trả lại cho nhau những gì đã nhận;
Người mua có thể không lấy lại được tiền nếu bên bán không còn khả năng chi trả;
Người mua mất đất dù đã sử dụng ổn định trong thời gian dài.

3.3. Dễ bị kẻ xấu lợi dụng để lừa đảo

Giấy tay rất dễ bị giả mạo, sửa chữa hoặc lập khống. Nhiều trường hợp người bán bán cùng một mảnh đất cho nhiều người khác nhau, hoặc sử dụng đất đang thế chấp, tranh chấp để giao dịch mua bán đất trái phép. Khi phát hiện ra, người mua thường không có đủ chứng cứ pháp lý để khởi kiện hoặc đòi quyền lợi.

3.4. Không được pháp luật bảo vệ nếu xảy ra tranh chấp sở hữu

Trên thực tế, không ít trường hợp đất được sử dụng chung bởi vợ chồng, các thành viên trong gia đình, hoặc nhóm người đồng sở hữu, nhưng chỉ một người đứng ra ký giấy tay bán đất mà không có sự đồng ý hay ủy quyền hợp pháp của các đồng sở hữu còn lại. Trong trường hợp này, dù giao dịch mua bán đất đã hoàn tất, người mua đã trả tiền và nhận đất, thì hợp đồng vẫn có nguy cơ bị tuyên vô hiệu toàn bộ vì vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của những người liên quan.

Tòa án sẽ xem xét phần sở hữu của người bán và phần chưa được đồng ý chuyển nhượng để đánh giá tính hợp pháp của giao dịch mua bán đất. Nếu toàn bộ quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung, và không có bằng chứng về việc tất cả các đồng sở hữu đồng ý, thì người mua hoàn toàn có thể bị kiện đòi lại đất hoặc phải bồi thường thiệt hại, dù bản thân họ là bên thiện chí trong giao dịch.

Vì vậy, trước khi giao dịch mua bán đất, người mua cần kiểm tra kỹ tình trạng sở hữu của thửa đất, đặc biệt là với tài sản chung vợ chồng, đất chưa có sổ đỏ hoặc đất thừa kế. Việc yêu cầu người bán cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp và sự đồng thuận của các đồng sở hữu là điều kiện tiên quyết để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua.

Mua bán đất không có sổ đỏ có hợp pháp không?

4. Khi nào giao dịch mua bán đất bằng giấy tay được pháp luật công nhận?

Mặc dù theo quy định hiện hành, việc mua bán đất buộc phải lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, nhưng trong thực tiễn xét xử, vẫn tồn tại một số trường hợp ngoại lệ, nơi mà giao dịch mua bán đất bằng giấy tay được tòa án công nhận có hiệu lực. Tuy nhiên, để được công nhận, giao dịch phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện rất nghiêm ngặt sau đây:

4.1. giao dịch mua bán đất được xác lập trước ngày 01/7/2014

Theo hướng dẫn tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP và thực tiễn xét xử sau này, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập bằng giấy tay trước ngày 01/7/2014 (thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) vẫn có thể được công nhận, nếu đáp ứng các điều kiện khác về thực tế sử dụng và không có tranh chấp.

4.2. Hai bên đã thực hiện xong giao dịch mua bán đất và người mua đang sử dụng đất ổn định

Tòa án có thể xem xét công nhận hiệu lực của hợp đồng giấy tay nếu:

Hai bên đã giao nhận tiền và đất đầy đủ;
Người mua đang quản lý, sử dụng đất ổn định, công khai, liên tục;
Không có ai tranh chấp quyền sử dụng đất đó;
Người mua có bằng chứng rõ ràng như giấy viết tay, giấy giao tiền, người làm chứng, hình ảnh, biên lai, tài liệu kê khai thuế…

4.3. Không vi phạm điều cấm của pháp luật

Nếu mảnh đất giao dịch thuộc quy hoạch, đất công, đất đang bị tranh chấp, thế chấp, kê biên, thì dù đủ điều kiện về thời điểm và việc thực hiện, tòa vẫn có thể không công nhận giao dịch mua bán đất bằng giấy tay, vì đã vi phạm điều cấm của pháp luật.

4.4. Giao dịch mua bán đất không nhằm trốn thuế hoặc hợp thức hóa sai phạm

Nhiều trường hợp người dân cố tình dùng giấy tay để né thuế chuyển nhượng hoặc hợp thức hóa đất phân lô trái phép. Những hành vi này có thể bị tòa tuyên vô hiệu toàn bộ giao dịch mua bán đất, đồng thời xử lý theo pháp luật hiện hành.

Lưu ý: Việc tòa án công nhận giấy tay không phải là quyền đương nhiên mà phải trải qua quá trình khởi kiện, xét xử và phụ thuộc vào diễn biến cụ thể của từng vụ việc. Do đó, đây chỉ nên được coi là phương án khắc phục trong tình thế đã lỡ giao dịch mua bán đất bằng giấy tay, chứ không nên lựa chọn ngay từ đầu.

Kết luận

Việc viết giấy tay là một hình thức giao dịch mua bán đất tồn tại khá phổ biến nhưng ẩn chứa nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Trong khi pháp luật Việt Nam hiện hành yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, thì giấy tay – dù có chữ ký và người làm chứng – vẫn không đủ điều kiện để sang tên sổ đỏ, không được pháp luật bảo vệ khi có tranh chấp.

Thực tiễn xét xử cho thấy, người mua đất bằng giấy tay rất dễ rơi vào tình trạng mất tiền, mất đất, mất quyền sở hữu, nhất là khi đất có tranh chấp, chưa rõ pháp lý, hoặc người bán cố tình lừa đảo. Dù trong một số trường hợp đặc biệt, tòa án có thể xem xét công nhận giao dịch mua bán đất bằng giấy tay, nhưng điều đó không phải là giải pháp an toàn mà chỉ là phương án xử lý “chữa cháy” trong tình huống bất khả kháng.

Vì vậy, lời khuyên dành cho người dân là: Tuyệt đối không nên giao dịch mua bán đất bằng giấy tay. Nếu đã trót thực hiện, cần chủ động hợp thức hóa giao dịch mua bán đất sớm, nhờ luật sư hỗ trợ thủ tục pháp lý, và chuẩn bị hồ sơ chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Bình Dương
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An,Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)

DỊCH VỤ LUẬT SƯ, LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI

Viết giấy tay giao dịch mua bán đất – Có nên không? 4 rủi ro pháp lý cần biết