Luật Tâm Đức – Xử lý tranh chấp chi phí sửa chữa nhà ở, phòng trọ, mặt bằng kinh doanh theo quy định pháp luật

Luật Tâm Đức – Tranh chấp chi phí sửa chữa nhà ở, phòng trọ, mặt bằng kinh doanh là một trong những tranh chấp phổ biến nhất trong quan hệ thuê nhà. Không ít trường hợp người thuê phải tự bỏ tiền sửa chữa nhưng chủ nhà không thanh toán, hoặc ngược lại, chủ nhà yêu cầu người thuê bồi hoàn chi phí sửa chữa khi trả nhà. Vậy pháp luật quy định thế nào và xử lý tranh chấp ra sao?

1. Tranh chấp chi phí sửa chữa nhà ở, phòng trọ, mặt bằng kinh doanh là gì?

Tranh chấp chi phí sửa chữa nhà ở, phòng trọ, mặt bằng kinh doanh phát sinh khi chủ nhà và người thuê không thống nhất được trách nhiệm chi trả các khoản sửa chữa trong quá trình thuê hoặc khi chấm dứt hợp đồng.

Trên thực tế, tranh chấp thường xảy ra trong các trường hợp như:

• Người thuê tự bỏ tiền sửa chữa nhà hư hỏng nhưng chủ nhà không chấp nhận thanh toán;

• Chủ nhà không thực hiện nghĩa vụ sửa chữa nhà xuống cấp, ảnh hưởng đến việc sử dụng;

• Chủ nhà yêu cầu người thuê chịu chi phí sửa chữa khi trả nhà, dù hư hỏng do hao mòn tự nhiên;

• Tranh chấp chi phí cải tạo, nâng cấp mặt bằng kinh doanh khi kết thúc hợp đồng.

Những mâu thuẫn này xảy ra phổ biến do hợp đồng thuê không quy định rõ trách nhiệm sửa chữa, thiếu biên bản bàn giao hiện trạng hoặc không có chứng cứ chứng minh mức độ hư hỏng.

Xem thêm: Luật Tâm Đức – Chủ nhà tăng tiền thuê trái thỏa thuận: Có được chấm dứt hợp đồng trước hạn không?

2. Quy định pháp luật về chi phí sửa chữa nhà ở, phòng trọ, mặt bằng kinh doanh

Luật Tâm Đức cho biết – Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, nghĩa vụ sửa chữa nhà thuê được xác định dựa trên tính chất hư hỏng và thỏa thuận trong hợp đồng thuê giữa các bên.

Cụ thể:

• Chủ nhà có trách nhiệm sửa chữa những hư hỏng lớn, đảm bảo nhà ở, phòng trọ, mặt bằng kinh doanh đủ điều kiện sử dụng đúng công năng đã thỏa thuận;

• Người thuê chịu trách nhiệm sửa chữa hư hỏng nhỏ, phát sinh trong quá trình sử dụng thông thường;

• Trường hợp nhà thuê bị hư hỏng nghiêm trọng, ảnh hưởng đến việc sử dụng mà chủ nhà không sửa chữa kịp thời, người thuê có quyền:

  • Tự sửa chữa để đảm bảo việc sử dụng;

  • Yêu cầu chủ nhà thanh toán chi phí sửa chữa hợp lý.

Việc xác định chi phí sửa chữa thuộc trách nhiệm của bên nào không chỉ căn cứ vào mức chi phí, mà còn phụ thuộc vào:

• Nguyên nhân gây hư hỏng;

• Mức độ ảnh hưởng đến việc sử dụng nhà thuê;

• Nội dung thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng.

Đối với nhà ở, phòng trọ, mặt bằng kinh doanh, nếu hợp đồng không có quy định rõ ràng, tranh chấp rất dễ phát sinh và thường gây bất lợi cho bên không có chứng cứ chứng minh.

3. Phân biệt sửa chữa nhỏ và sửa chữa lớn khi phát sinh tranh chấp

Việc phân biệt sửa chữa nhỏ và sửa chữa lớn là căn cứ quan trọng để xác định ai phải chịu chi phí sửa chữa khi xảy ra tranh chấp giữa chủ nhà và người thuê.

3.1. Sửa chữa nhỏ là gì?

Sửa chữa nhỏ là những hư hỏng:

• Phát sinh trong quá trình sử dụng thông thường;

• Không ảnh hưởng đến kết cấu, độ an toàn của nhà ở, phòng trọ, mặt bằng;

• Chi phí sửa chữa thấp, thực hiện đơn giản.

Một số ví dụ thường gặp:

• Thay bóng đèn, ổ cắm, vòi nước hỏng;

• Sửa khóa cửa, bản lề, tay nắm;

• Vá trần, sơn tường bong tróc nhẹ do sử dụng.

👉 Thông thường, người thuê phải chịu chi phí sửa chữa nhỏ, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác.

3.2. Sửa chữa lớn là gì?

Sửa chữa lớn là các hư hỏng:

• Ảnh hưởng đến kết cấu, độ an toàn của công trình;

• Khiến nhà thuê không thể sử dụng đúng mục đích;

• Không phát sinh từ lỗi sử dụng của người thuê.

Ví dụ:

• Sập mái, nứt tường, thấm dột nghiêm trọng;

• Hư hỏng hệ thống điện, nước chính;

• Xuống cấp do thời gian sử dụng lâu dài.

👉 Chủ nhà có trách nhiệm chịu chi phí sửa chữa lớn, trừ trường hợp hư hỏng do lỗi của người thuê gây ra.

Xem thêm: Doanh nghiệp xăng dầu chịu những loại thuế nào theo Pháp luật Thuế 2026?

4. Cách xử lý tranh chấp chi phí sửa chữa nhà ở, phòng trọ, mặt bằng kinh doanh

Khi phát sinh tranh chấp về chi phí sửa chữa nhà thuê, các bên nên ưu tiên xử lý theo trình tự hợp lý để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và hạn chế rủi ro pháp lý.

Bước 1: Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê nhà

Trước tiên, cần rà soát:

• Điều khoản quy định về trách nhiệm sửa chữa, bảo trì;

• Thỏa thuận về cải tạo, nâng cấp, hoàn trả chi phí sửa chữa;

• Điều khoản xử lý khi một bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.

Hợp đồng là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để giải quyết tranh chấp.

Bước 2: Thông báo và yêu cầu bên còn lại thực hiện nghĩa vụ

Bên bị ảnh hưởng nên:

• Thông báo bằng văn bản cho bên còn lại về tình trạng hư hỏng;

• Yêu cầu sửa chữa hoặc thanh toán chi phí sửa chữa theo hợp đồng;

• Ấn định thời hạn hợp lý để khắc phục.

Việc thông báo bằng văn bản giúp làm rõ trách nhiệm và tạo chứng cứ khi cần giải quyết tranh chấp.

Bước 3: Thu thập và lưu giữ chứng cứ

Các chứng cứ cần thiết gồm:

• Hợp đồng thuê nhà;

• Biên bản bàn giao hiện trạng nhà;

• Hình ảnh, video tình trạng hư hỏng;

• Hóa đơn, chứng từ sửa chữa;

• Tin nhắn, email trao đổi giữa hai bên.

Đây là cơ sở để chứng minh nguyên nhân và mức độ hư hỏng.

Bước 4: Thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện

Nếu không đạt được thỏa thuận, các bên có thể:

• Thương lượng, hòa giải để tiết kiệm thời gian, chi phí;

• Hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp, thanh toán chi phí sửa chữa và bồi thường thiệt hại.

5. Tranh chấp chi phí sửa chữa khi trả nhà, chấm dứt hợp đồng thuê

Luật Tâm Đức – Khi hợp đồng thuê nhà ở, phòng trọ hoặc mặt bằng kinh doanh chấm dứt, tranh chấp chi phí sửa chữa thường phát sinh do các bên hiểu khác nhau về trách nhiệm khôi phục hiện trạng nhà thuê.

5.1. Chủ nhà yêu cầu người thuê chịu chi phí sửa chữa

Trên thực tế, nhiều chủ nhà yêu cầu người thuê:

• Thanh toán chi phí sửa chữa do hao mòn tự nhiên trong quá trình sử dụng;

• Chịu toàn bộ chi phí sơn sửa, thay thế thiết bị dù không do lỗi của người thuê;

• Khấu trừ tiền đặt cọc để sửa chữa mà không có căn cứ trong hợp đồng.

Trong các trường hợp này, nếu hư hỏng chỉ là hao mòn thông thường, người thuê không có nghĩa vụ thanh toán, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác.

5.2. Người thuê cải tạo, sửa chữa nhưng không được hoàn chi phí

Ngược lại, người thuê có thể gặp tình huống:

• Tự bỏ tiền cải tạo, nâng cấp mặt bằng kinh doanh;

• Thực hiện sửa chữa lớn để đảm bảo việc sử dụng do chủ nhà không khắc phục kịp thời;

• Nhưng khi trả nhà, chủ nhà không đồng ý hoàn trả chi phí.

Việc có được hoàn chi phí hay không phụ thuộc vào:

• Thỏa thuận trong hợp đồng;

• Việc sửa chữa có được chủ nhà đồng ý hay không;

• Tính cần thiết và hợp lý của chi phí sửa chữa.

6. Lưu ý để hạn chế tranh chấp chi phí sửa chữa nhà ở, phòng trọ, mặt bằng kinh doanh

Để tránh phát sinh tranh chấp chi phí sửa chữa nhà thuê, cả chủ nhà và người thuê cần lưu ý một số vấn đề sau:

• Quy định rõ trong hợp đồng các khoản sửa chữa nhỏ, sửa chữa lớn và trách nhiệm chi trả của từng bên;

• Ghi nhận cụ thể việc cải tạo, sửa chữa, nâng cấp nhà thuê có được hoàn chi phí hay không;

• Lập biên bản bàn giao hiện trạng nhà khi bắt đầu và kết thúc hợp đồng;

• Thông báo kịp thời bằng văn bản khi nhà thuê có hư hỏng;

• Lưu giữ đầy đủ hóa đơn, chứng từ sửa chữa để làm căn cứ giải quyết tranh chấp;

• Đối với hợp đồng thuê dài hạn, thuê mặt bằng kinh doanh, nên công chứng hoặc chứng thực để tăng giá trị pháp lý.

Kết luận

Tranh chấp chi phí sửa chữa nhà ở, phòng trọ, mặt bằng kinh doanh chủ yếu phát sinh do hợp đồng không rõ ràng và thiếu chứng cứ. Việc hiểu đúng quy định pháp luật và xử lý tranh chấp theo đúng trình tự sẽ giúp các bên bảo vệ quyền lợi hợp pháp, hạn chế rủi ro và tránh mất thời gian, chi phí không cần thiết.

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)