Luật Tâm Đức – Chủ nhà tăng tiền thuê trái thỏa thuận: Có được chấm dứt hợp đồng trước hạn không?

Luật Tâm Đức – Chủ nhà tự ý tăng tiền thuê trái với nội dung hợp đồng là tình huống xảy ra khá phổ biến trong thực tế, đặc biệt với hợp đồng thuê nhà ở, phòng trọ hoặc mặt bằng kinh doanh dài hạn. Vậy trong trường hợp này, người thuê có quyền chấm dứt hợp đồng trước hạn không? Pháp luật quy định như thế nào để bảo vệ quyền lợi của bên thuê?

1. Chủ nhà tăng tiền thuê trái thỏa thuận là gì?

Chủ nhà tăng tiền thuê trái thỏa thuận là trường hợp bên cho thuê tự ý điều chỉnh giá thuê trong khi:

• Hợp đồng không có điều khoản cho phép tăng giá; hoặc

• Có thỏa thuận tăng giá nhưng chủ nhà thực hiện không đúng thời điểm, mức tăng hoặc điều kiện đã cam kết; hoặc

• Chủ nhà tăng tiền thuê không thông báo trước theo nội dung hợp đồng.

Trong thực tế, hành vi này thường xảy ra khi hợp đồng đang còn hiệu lực, khiến người thuê bị động, đặc biệt là các trường hợp thuê nhà ở dài hạn, phòng trọ hoặc mặt bằng kinh doanh đã đầu tư nhiều chi phí sửa chữa, trang thiết bị.

Việc chủ nhà tự ý tăng tiền thuê không chỉ gây khó khăn cho người thuê mà còn là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp hợp đồng thuê, phát sinh quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng trước hạn hoặc bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.

2. Pháp luật quy định thế nào về việc chủ nhà tăng tiền thuê?

Luật Tâm Đức – Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản được xác lập trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng và thỏa thuận giữa các bên. Trong đó, giá thuê là một trong những nội dung cơ bản và quan trọng nhất của hợp đồng.

Cụ thể:

• Giá thuê nhà, mặt bằng kinh doanh chỉ được thay đổi khi có sự thỏa thuận của cả hai bên;

• Trường hợp hợp đồng có quy định về việc điều chỉnh giá thuê thì việc tăng tiền thuê phải đúng điều kiện, thời điểm và mức tăng đã ghi nhận;

• Chủ nhà không được đơn phương tăng tiền thuê nếu hợp đồng không cho phép hoặc người thuê không đồng ý.

Trong trường hợp chủ nhà tự ý tăng tiền thuê khi hợp đồng đang còn hiệu lực, hành vi này được xem là thực hiện hợp đồng không đúng nội dung đã cam kết, vi phạm nghĩa vụ của bên cho thuê.

Đối với thuê nhà ở, phòng trọ hoặc mặt bằng kinh doanh, việc tăng giá trái thỏa thuận không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người thuê mà còn làm phát sinh tranh chấp dân sự, tạo căn cứ để người thuê yêu cầu chấm dứt hợp đồng trước hạn hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.

3. Chủ nhà tăng tiền thuê trái thỏa thuận có phải là vi phạm hợp đồng không?

Câu trả lời là có. Việc chủ nhà tự ý tăng tiền thuê khi không có căn cứ trong hợp đồng hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận được xem là hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên cho thuê.

Theo quy định pháp luật dân sự, các bên phải thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng. Khi chủ nhà đơn phương thay đổi giá thuê, hành vi này đã làm:

• Thay đổi nội dung cơ bản của hợp đồng;

• Ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thuê;

• Phá vỡ sự cân bằng lợi ích giữa các bên trong quan hệ thuê tài sản.

Đặc biệt, đối với các hợp đồng thuê dài hạn hoặc thuê mặt bằng kinh doanh, việc tăng tiền thuê trái thỏa thuận có thể khiến người thuê phát sinh thêm chi phí lớn, làm gián đoạn hoạt động kinh doanh. Trong trường hợp này, hành vi của chủ nhà thường được xem là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng.

Việc xác định đây là hành vi vi phạm hợp đồng là căn cứ pháp lý quan trọng để người thuê:

• Yêu cầu chủ nhà chấm dứt hành vi vi phạm;

• Từ chối mức giá thuê mới;

• Đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn;

• Yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc, tiền thuê đã trả trước và bồi thường thiệt hại (nếu có).

4. Chủ nhà tăng tiền thuê trái thỏa thuận: Người thuê có được chấm dứt hợp đồng trước hạn không?

Luật Tâm Đức – Trong trường hợp chủ nhà tự ý tăng tiền thuê trái với nội dung hợp đồng, người thuê hoàn toàn có quyền chấm dứt hợp đồng trước hạn, nếu hành vi vi phạm của chủ nhà làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Xem thêm: Doanh nghiệp xăng dầu chịu những loại thuế nào theo Pháp luật Thuế 2026?

4.1. Các trường hợp người thuê được quyền chấm dứt hợp đồng

Người thuê có quyền chấm dứt hợp đồng trước hạn khi thuộc một trong các trường hợp sau:

• Hợp đồng không có điều khoản cho phép tăng tiền thuê, nhưng chủ nhà vẫn đơn phương áp dụng mức giá mới;

• Hợp đồng có quy định tăng giá, nhưng chủ nhà tăng không đúng thời điểm, mức tăng hoặc điều kiện đã thỏa thuận;

• Chủ nhà tăng tiền thuê nhưng không thông báo trước theo cam kết trong hợp đồng;

• Chủ nhà không khắc phục hành vi vi phạm dù người thuê đã yêu cầu bằng văn bản.

Trong các trường hợp trên, hành vi của chủ nhà thường được xem là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng, đủ căn cứ để người thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng.

4.2. Chấm dứt hợp đồng trước hạn có phải bồi thường không?

Khi người thuê chấm dứt hợp đồng do lỗi của chủ nhà:

• Người thuê không phải bồi thường hay chịu phạt vi phạm;

• Người thuê có quyền yêu cầu:

  • Hoàn trả tiền đặt cọc;

  • Hoàn trả tiền thuê đã trả trước (nếu có);

  • Bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh do việc tăng giá trái thỏa thuận gây ra.

Ngược lại, nếu người thuê chấm dứt hợp đồng không có căn cứ pháp lý, họ có thể phải bồi thường theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Xem thêm: Bình luận xúc phạm danh dự người khác có bị xử phạt không? (2026)

5. Người thuê cần làm gì khi bị chủ nhà tăng tiền thuê trái thỏa thuận?

Khi chủ nhà tự ý tăng tiền thuê, người thuê không nên phản ứng vội vàng mà cần xử lý đúng trình tự để bảo vệ quyền lợi pháp lý và tránh rủi ro tranh chấp bất lợi.

Bước 1: Rà soát kỹ hợp đồng thuê

Người thuê cần kiểm tra:

• Hợp đồng có điều khoản cho phép tăng giá hay không;

• Thời điểm, mức tăng và điều kiện tăng giá được thỏa thuận như thế nào;

• Có quy định về quyền chấm dứt hợp đồng khi một bên vi phạm hay không.

Đây là căn cứ quan trọng để xác định việc tăng tiền thuê của chủ nhà có hợp pháp hay không.

Bước 2: Thông báo và yêu cầu chủ nhà thực hiện đúng hợp đồng

Người thuê nên:

• Gửi thông báo bằng văn bản (email, tin nhắn, văn bản giấy);

• Nêu rõ việc chủ nhà tăng tiền thuê là trái thỏa thuận;

• Yêu cầu giữ nguyên giá thuê theo hợp đồng đã ký.

Việc thông báo bằng văn bản giúp người thuê lưu lại chứng cứ khi phát sinh tranh chấp.

Bước 3: Thu thập và lưu giữ chứng cứ

Các tài liệu cần lưu giữ gồm:

• Hợp đồng thuê nhà/mặt bằng;

• Thông báo tăng tiền thuê của chủ nhà;

• Tin nhắn, email trao đổi giữa hai bên;

• Biên lai, chứng từ thanh toán tiền thuê.

Những chứng cứ này rất cần thiết nếu phải hòa giải hoặc khởi kiện sau này.

Bước 4: Chấm dứt hợp đồng hoặc yêu cầu giải quyết tranh chấp

Nếu chủ nhà không khắc phục vi phạm, người thuê có thể:

• Chấm dứt hợp đồng trước hạn theo đúng trình tự pháp luật;

• Yêu cầu hòa giải;

• Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

6. Lưu ý quan trọng để tránh rủi ro bị chủ nhà tăng tiền thuê

Để hạn chế tối đa tình trạng chủ nhà tự ý tăng tiền thuê và phát sinh tranh chấp, người thuê cần lưu ý một số vấn đề sau:

• Quy định rõ giá thuê cố định trong toàn bộ thời hạn hợp đồng hoặc lộ trình tăng giá cụ thể theo từng năm;

• Ghi rõ điều kiện, thời điểm và mức tăng tiền thuê (tỷ lệ %, số tiền cụ thể);

• Thỏa thuận chi tiết về quyền chấm dứt hợp đồng trước hạn khi một bên vi phạm nghĩa vụ;

• Quy định rõ trách nhiệm hoàn trả tiền đặt cọc, tiền thuê trả trước nếu chủ nhà vi phạm;

• Ưu tiên lập hợp đồng bằng văn bản, nội dung rõ ràng, tránh thỏa thuận miệng;

• Đối với hợp đồng thuê dài hạn, thuê mặt bằng kinh doanh, nên công chứng hoặc chứng thực để tăng giá trị pháp lý.

• Việc chuẩn bị hợp đồng chặt chẽ ngay từ đầu sẽ giúp người thuê chủ động phòng ngừa rủi ro, bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp về giá thuê.

---

Kết luận

Chủ nhà tăng tiền thuê trái thỏa thuận là hành vi vi phạm hợp đồng. Trong trường hợp này, người thuê có quyền chấm dứt hợp đồng trước hạn, không phải bồi thường và có thể yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc, tiền thuê đã trả trước cũng như bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)