Lấn chiếm đất của người khác bị xử lý thế nào năm 2026?

Lấn chiếm đất của người khác bị xử lý thế nào năm 2026? Đây là vấn đề pháp lý thường phát sinh trong các quan hệ đất đai, đặc biệt giữa các hộ gia đình, cá nhân có đất liền kề. Trên thực tế, hành vi lấn chiếm đất có thể xảy ra dưới nhiều hình thức như tự ý dịch chuyển ranh giới, xây tường rào sang phần đất của hàng xóm, mở rộng nhà, sân, công trình trên phần đất không thuộc quyền sử dụng của mình, tự ý sử dụng đất của người khác trong thời gian dài hoặc chiếm dụng đất do Nhà nước quản lý.

Không ít người cho rằng chỉ cần phần đất lấn chiếm có diện tích nhỏ thì sẽ không bị xử lý hoặc nếu đã sử dụng trong nhiều năm thì đương nhiên trở thành đất của mình. Đây là cách hiểu không chính xác. Tùy tính chất, diện tích, loại đất, địa điểm và thời gian vi phạm, người có hành vi lấn đất hoặc chiếm đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, buộc trả lại đất và nộp lại số lợi bất hợp pháp, thậm chí trong trường hợp đủ yếu tố cấu thành còn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự.

Đặc biệt, năm 2026 có điểm cần lưu ý khi Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được ban hành ngày 13/07/2026 và có hiệu lực từ 31/08/2026.

Trong bài viết này, Luật sư sẽ phân tích chi tiết khái niệm lấn đất, chiếm đất, mức xử phạt năm 2026, các biện pháp khắc phục hậu quả, trường hợp lấn đất của hàng xóm, lấn đất có Sổ đỏ, thủ tục yêu cầu xử lý và những trường hợp có thể phải khởi kiện tại Tòa án.

1. Lấn chiếm đất của người khác là gì?

“Lấn chiếm đất” là cách gọi phổ biến trong thực tế. Tuy nhiên, về mặt pháp lý cần phân biệt hai hành vi lấn đất và chiếm đất.

Việc phân biệt hai hành vi này có ý nghĩa quan trọng vì cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào bản chất hành vi, nguồn gốc và tình trạng pháp lý của thửa đất để xác định trách nhiệm của người vi phạm.

1.1. Thế nào là lấn đất?

Lấn đất thường được hiểu là việc người đang sử dụng đất tự ý mở rộng phạm vi sử dụng đất của mình sang phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác hoặc thuộc phạm vi đất do Nhà nước quản lý.

Ví dụ:

• Nhà A có ranh giới đất xác định theo Sổ đỏ là 5 m chiều ngang nhưng xây tường sang phần đất của B 0,5 m.
• Hộ gia đình A tự ý dịch chuyển hàng rào sang phần đất liền kề.
• Người sử dụng đất xây dựng nhà, sân, chuồng trại vượt ra ngoài ranh giới thửa đất.
• Người sử dụng đất tự ý san lấp, mở rộng diện tích sử dụng sang phần đất liền kề.

Trong những trường hợp này, phần diện tích vượt quá ranh giới hợp pháp có thể bị xác định là phần đất bị lấn.

1.2. Thế nào là chiếm đất?

Chiếm đất thường được hiểu là việc một cá nhân, tổ chức tự ý sử dụng đất mà mình không có quyền sử dụng hợp pháp.

Ví dụ, một người tự ý dựng nhà trên đất do Nhà nước quản lý hoặc tự ý sử dụng phần đất thuộc quyền sử dụng của người khác mà không được người có quyền sử dụng đất đồng ý.

Điểm khác biệt cơ bản có thể hiểu đơn giản như sau:

Lấn đất thường gắn với việc người sử dụng đất mở rộng phạm vi sử dụng vượt quá ranh giới của mình.

Chiếm đất thường gắn với việc một người sử dụng diện tích đất mà mình không có quyền sử dụng hợp pháp.

Trong thực tế, hai hành vi này thường được gọi chung là “lấn chiếm đất”.

2. Pháp luật có cấm hành vi lấn chiếm đất không?

Có.

Pháp luật đất đai nghiêm cấm hành vi lấn, chiếm đất.

Đây không phải là tranh chấp đơn thuần giữa hai cá nhân mà còn liên quan đến trật tự quản lý, sử dụng đất của Nhà nước.

Do đó, người tự ý lấn hoặc chiếm đất không thể viện lý do rằng:

• Đất này bỏ trống;
• Chủ đất không sử dụng;
• Đã sử dụng nhiều năm;
• Diện tích lấn chỉ vài mét vuông;
• Hàng xóm không phản đối;
• Đã xây nhà kiên cố;
• Đã trồng cây lâu năm;
• Đã đóng thuế hoặc sử dụng ổn định.

để mặc nhiên khẳng định mình có quyền đối với phần đất đó.

Việc một người có quyền sử dụng đất hợp pháp hay không phải được xem xét trên cơ sở hồ sơ địa chính, giấy tờ về quyền sử dụng đất, nguồn gốc đất, quá trình quản lý sử dụng đất và các căn cứ pháp lý khác.

3. Lấn đất của người khác có bị phạt tiền không?

Có.

Theo quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, hành vi lấn đất hoặc chiếm đất có thể bị phạt tiền tùy thuộc vào:

1. Loại đất;
2. Diện tích đất bị lấn, chiếm;
3. Khu vực xảy ra vi phạm;
4. Đất do Nhà nước quản lý hay đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức;
5. Tính chất và mức độ vi phạm.

Nghị định 123/2024/NĐ-CP là văn bản quan trọng quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và đã có hiệu lực từ ngày 04/10/2024.

Đáng chú ý, Nghị định 281/2026/NĐ-CP được ban hành ngày 13/07/2026 để sửa đổi, bổ sung Nghị định 123/2024/NĐ-CP và có hiệu lực từ ngày 31/08/2026.

Vì vậy, khi tư vấn một vụ việc xảy ra trong năm 2026 cần xác định chính xác thời điểm thực hiện hành vi và thời điểm xử lý vi phạm.

4. Mức phạt lấn chiếm đất năm 2026 là bao nhiêu?

Theo quy định hiện hành trước ngày 31/08/2026, Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định nhiều khung phạt khác nhau đối với hành vi lấn đất hoặc chiếm đất.

4.1. Lấn, chiếm đất do Nhà nước quản lý

Trường hợp lấn hoặc chiếm đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý và được thể hiện trong hồ sơ địa chính hoặc văn bản giao đất để quản lý, mức phạt tại khu vực thuộc địa giới hành chính của xã được xác định theo diện tích.

Cụ thể:

Diện tích đất lấn, chiếm	Mức phạt
Dưới 0,02 ha	3 – 5 triệu đồng
Từ 0,02 ha đến dưới 0,05 ha	5 – 10 triệu đồng
Từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha	10 – 20 triệu đồng
Từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha	20 – 50 triệu đồng
Từ 0,5 ha đến dưới 1 ha	50 – 100 triệu đồng
Từ 1 ha đến dưới 2 ha	100 – 150 triệu đồng
Từ 2 ha trở lên	150 – 200 triệu đồng

Các mức phạt trên được quy định tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

4.2. Lấn, chiếm đất nông nghiệp

Đối với đất nông nghiệp không phải đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng sản xuất, mức phạt tại khu vực thuộc địa giới hành chính của xã được xác định theo diện tích.

Diện tích	Mức phạt
Dưới 0,02 ha	3 – 5 triệu đồng
0,02 ha – dưới 0,05 ha	5 – 10 triệu đồng
0,05 ha – dưới 0,1 ha	10 – 30 triệu đồng
0,1 ha – dưới 0,5 ha	30 – 50 triệu đồng
0,5 ha – dưới 1 ha	50 – 100 triệu đồng
1 ha – dưới 2 ha	100 – 150 triệu đồng
Từ 2 ha trở lên	150 – 200 triệu đồng

Đây là một trong những trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

4.3. Lấn, chiếm đất trồng lúa và đất rừng

Đối với đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng sản xuất, mức phạt được quy định nghiêm hơn.

Theo khoản 3 Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, tại khu vực thuộc địa giới hành chính của xã:

• Dưới 0,02 ha: phạt từ 5 – 10 triệu đồng;
• Từ 0,02 ha đến dưới 0,05 ha: phạt từ 10 – 20 triệu đồng;
• Từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha: phạt từ 20 – 30 triệu đồng;
• Từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha: phạt từ 30 – 50 triệu đồng;
• Từ 0,5 ha đến dưới 1 ha: phạt từ 50 – 100 triệu đồng;
• Từ 1 ha trở lên: phạt từ 100 – 200 triệu đồng.

Như vậy, cùng một diện tích nhưng nếu loại đất khác nhau thì mức phạt có thể khác nhau.

5. Lấn chiếm đất phi nông nghiệp bị phạt thế nào?

Đất phi nông nghiệp cũng thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định xử phạt hành vi lấn đất hoặc chiếm đất.

Theo khoản 4 Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, đối với hành vi lấn hoặc chiếm đất phi nông nghiệp tại khu vực thuộc địa giới hành chính của xã, mức phạt được xác định như sau:

Diện tích đất vi phạm	Mức phạt
Dưới 0,02 ha	5 – 10 triệu đồng
0,02 ha – dưới 0,05 ha	10 – 30 triệu đồng
0,05 ha – dưới 0,1 ha	30 – 50 triệu đồng
0,1 ha – dưới 0,5 ha	50 – 100 triệu đồng
0,5 ha – dưới 1 ha	100 – 150 triệu đồng
Từ 1 ha trở lên	150 – 200 triệu đồng

Đối với trường hợp lấn chiếm đất ở của hàng xóm, việc xác định chính xác diện tích đất bị lấn là vấn đề đặc biệt quan trọng.

Ví dụ, một người xây tường rào lấn sang đất hàng xóm 10 m². Khi đó, không nên chỉ căn cứ vào lời khai của các bên mà cần xác định ranh giới pháp lý và diện tích thực tế thông qua hồ sơ địa chính, đo đạc hoặc tài liệu có giá trị chứng minh khác.

6. Lấn đất ở khu vực phường có bị phạt cao hơn không?

Có sự khác biệt cần đặc biệt lưu ý trong năm 2026.

Theo quy định đang áp dụng trước ngày 31/08/2026, hành vi lấn đất hoặc chiếm đất thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn có mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 13.

Mức phạt tối đa không quá:

• 500 triệu đồng đối với cá nhân;
• 1 tỷ đồng đối với tổ chức.

Tuy nhiên, đây là điểm mà bài viết năm 2026 cần cập nhật rất cẩn thận.

Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 31/08/2026 và sửa đổi quy định liên quan đến Điều 13. Vì vậy, không nên sử dụng nguyên trạng quy định cũ cho toàn bộ năm 2026.

Đối với bài SEO đăng trên website, nên ghi rõ:

Lưu ý: Mức xử phạt cần được xác định theo quy định có hiệu lực tại thời điểm hành vi vi phạm được thực hiện và thời điểm cơ quan có thẩm quyền xử lý vụ việc.

Điều này giúp hạn chế tình trạng bài viết sử dụng quy định cũ nhưng lại đặt tiêu đề “năm 2026”.

7. Lấn chiếm đất có bị buộc trả lại đất không?

Có.

Đây là vấn đề người dân cần đặc biệt lưu ý.

Nhiều người nghĩ rằng nếu chỉ bị phạt tiền thì sau khi nộp phạt có thể tiếp tục sử dụng phần đất lấn chiếm. Cách hiểu này là không đúng.

Ngoài tiền phạt, người vi phạm còn có thể phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả.

Theo Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, một trong những biện pháp khắc phục hậu quả là:

Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, bao gồm cả việc khôi phục ranh giới và mốc giới thửa đất trong trường hợp thuộc diện phải khôi phục.

Như vậy, nếu một người xây tường rào lấn sang đất hàng xóm thì việc xử lý có thể bao gồm:

1. Xác định phần diện tích lấn;
2. Xác định hành vi vi phạm;
3. Xử phạt vi phạm hành chính;
4. Buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm nếu cần thiết để khôi phục hiện trạng;
5. Buộc trả lại phần đất;
6. Khôi phục ranh giới, mốc giới;
7. Nộp lại số lợi bất hợp pháp nếu có.

Do đó, nộp phạt không đồng nghĩa với việc được hợp thức hóa phần đất lấn chiếm.

8. Lấn đất có phải nộp lại số lợi bất hợp pháp không?

Có thể có.

Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Đối với hành vi lấn hoặc chiếm đất, số lợi bất hợp pháp được xác định theo công thức liên quan đến:

Diện tích đất vi phạm × giá đất theo bảng giá đất × số năm vi phạm.

Việc xác định cụ thể phải căn cứ vào loại đất, diện tích, bảng giá đất áp dụng và thời gian vi phạm theo quy định.

Đây là lý do một hành vi tưởng như chỉ “lấn vài mét đất” vẫn có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính đáng kể nếu thời gian vi phạm kéo dài.

9. Đã lấn đất nhiều năm có được công nhận quyền sử dụng đất không?

Không thể mặc nhiên kết luận là có.

Đây là một trong những vấn đề dễ gây hiểu nhầm nhất.

Có trường hợp người dân cho rằng:

“Tôi đã sử dụng phần đất này 10 năm, 20 năm rồi nên đất đã thuộc về tôi.”

Tuy nhiên, thời gian sử dụng đất chỉ là một trong nhiều yếu tố cần xem xét. Việc có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không phải đáp ứng các điều kiện theo pháp luật đất đai.

Đặc biệt, quy định xử phạt hành vi lấn đất hoặc chiếm đất cũng đã dự liệu trường hợp người vi phạm có thể thuộc trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hoặc trường hợp được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thu hồi theo Điều 139 Luật Đất đai.

Do đó, cần phân biệt:

Sử dụng đất lâu dài không đồng nghĩa với đương nhiên có quyền sử dụng đất.

Xem thêm tại: Chủ Nhà Đòi Lại Nhà Trước Hạn: Người Thuê Có Được Bồi Thường Không? (Cập nhật mới nhất 2026)

Kết luận

Lấn chiếm đất của người khác là hành vi vi phạm pháp luật đất đai và có thể bị xử lý tùy theo tính chất, mức độ vi phạm, diện tích đất bị lấn chiếm, loại đất và khu vực xảy ra hành vi. Người có hành vi lấn, chiếm đất không chỉ có nguy cơ bị xử phạt vi phạm hành chính mà còn có thể phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất, trả lại phần diện tích đã lấn chiếm và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật.

Đối với người bị lấn chiếm đất, điều quan trọng nhất là phải xác định chính xác ranh giới và quyền sử dụng đất của mình thông qua Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, bản đồ, kết quả đo đạc và các tài liệu chứng minh khác. Người sử dụng đất không nên tự ý phá dỡ công trình, hàng rào hoặc sử dụng các biện pháp cưỡng chế trái pháp luật mà nên lựa chọn phương thức giải quyết phù hợp như thỏa thuận, hòa giải, đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý vi phạm hoặc khởi kiện tại Tòa án.

Nếu đang bị hàng xóm lấn đất, xây nhà, xây tường rào hoặc sử dụng trái phép phần diện tích thuộc quyền sử dụng của mình, người dân nên thu thập đầy đủ chứng cứ và thực hiện thủ tục pháp lý đúng quy định. Trong những trường hợp ranh giới không rõ ràng, đất có tranh chấp hoặc vụ việc liên quan đến nhiều giấy tờ pháp lý, việc Luật sư tư vấn và hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai sẽ giúp xác định đúng quyền lợi, lựa chọn đúng cơ quan có thẩm quyền và hạn chế những rủi ro pháp lý trong quá trình giải quyết.

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh

📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)