THỦ TỤC TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CÓ SỔ ĐỎ

1. Thế nào được coi là tranh chấp đất đai có sổ đỏ?

Đất đã được Nhà nước xác nhận quyền sử dụng cho một chủ thể nào đó. Chủ thể này xảy ra tranh chấp với chủ thể khác mà đối tượng tranh chấp ở đây chính là quyền sử dụng đất đã được cấp sổ đỏ.

Tóm lại, tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ là trường hợp tranh chấp đất đai. Khi xảy ra tranh chấp, đất đã được cấp sổ đỏ.

2. Các trường hợp tranh chấp đất đai có sổ đỏ bị phổ biến hiện nay

Một số trường hợp tranh chấp đất đai có sổ đỏ phổ biến có thể kể đến như sau:

• Tranh chấp ranh giới đất liền kề:

Đây là trường hợp tranh chấp đất phát sinh giữa những chủ thể đất liền kề nhau. Khi các bên không xác định được với nhau về ranh giới phân chia quyền sử dụng đất, tranh chấp này sẽ xảy ra. Có thể là một bên cho rằng bên kia có hành vi lấn chiếm, thay đổi, vượt quá ranh giới sử dụng đất của mình.

• Tranh chấp lối đi chung:

Đây là trường hợp tranh chấp khi các bên không thống nhất được việc mở lối đi chung. Đó có thể là việc các bên không đạt được thỏa thuận đền bù cho việc mở lối đi chung. Hoặc cũng có thể một bên tự ý mở lối đi chung trên đất thuộc quyền sử dụng đất của bên kia. Đối với loại tranh chấp này, giá trị bằng tiền đối với quyền sử dụng đất tuy không lớn. Nhưng quyền lợi thực tế mà các bên có thể được hưởng lại rất lớn. Nó có thể ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống lâu dài của các bên.

• Tranh chấp khi đất được cấp sổ đỏ bị trùng diện tích:

Đây là tình huống xảy ra khá phổ biến xuất phát từ lỗi sai sót của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc không để ý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất đã cấp cho người này lại cấp cho người khác. Đối với trường hợp hai bên có thể thỏa thuận, hai bên đối với dạng tranh chấp này rất thấp. Đặc biệt là trong trường hợp một bên được cấp sổ đỏ do mua đất từ bên thứ ba. Trong những tình huống như thế, các bên thường tranh đấu đến cùng để đảm bảo quyền lợi cho mình.

• Tranh chấp đòi lại đất cho ở nhờ:

Đây là trường hợp xảy ra đối với những người có quan hệ quen biết từ trước đó. Đó có thể là anh em trong cùng gia đình, họ hàng với nhau hoặc thậm chí có thể là giữa bạn bè với nhau. Từ trước tới nay, việc cho ở nhờ thường được thực hiện qua lời nói miệng, thời gian ở nhờ đã kéo dài. Sổ đỏ được cấp cho bên cho ở nhờ nhưng cũng có thể là cấp cho bên được ở nhờ. Hai bên sẽ xảy ra tranh chấp với nhau khi xác định ai là người có quyền sử dụng đối với đất đã được cấp giấy chứng nhận.

• Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất:

Quyền sử dụng đất – đối tượng tranh chấp trong trường hợp này là di sản thừa kế. Di sản này chưa được chia thừa kế theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật nhưng đã được cấp sổ đỏ cho người khác. Người được cấp giấy chứng nhận có thể là người trong hàng thừa kế hoặc có thể là người không liên quan đến hàng thừa kế.

• Tranh chấp đất đã có sổ đỏ là tài sản chung của vợ chồng:

Thực trạng khi ly hôn, vợ chồng có xảy ra tranh chấp liên quan đến tài sản chung rất nhiều.  Mục đích của việc ly hôn là vợ/chồng mong muốn chấm dứt cuộc hôn nhân không thể cứu vãn. Kéo theo đó là việc rõ ràng trong mọi vấn đề liên quan như con cái, tài sản, công nợ.

Nên cần giải quyết rõ ràng để các bên thấy thỏa đáng với công sức đã bỏ ra. Trường hợp hay gặp nhất là tranh chấp đất đã có sổ đứng tên hai vợ chồng. Hoặc tranh chấp đã có sổ đứng tên một bên vợ/chồng và không muốn chia.

Trường hợp tranh chấp đất đã có sổ đứng tên hộ gia đình. Hoặc đứng tên bố mẹ vợ/ bố mẹ chồng. Vợ/chồng cho rằng mình cũng có công sức đóng góp nên phải được chia.

> Xem thêm: Tranh chấp hợp đồng vay tài sản – luattamduc.vn

3. Cách giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ

Thường thấy, ở người dân luôn cho rằng đất đã có sổ đỏ nên không thể làm gì đó. Tuy nhiên, trên thực tế, việc việc quyết tranh chấp đất đai khi đã có sổ đỏ thường không đơn giản. Quá trình giải quyết tranh chấp phải qua nhiều bước, thời gian giải quyết kéo dài.

Thêm vào đó, tâm lý các bên tranh chấp đất thường trong tình trạng mệt mỏi. Để giải quyết xong dứt điểm một vụ tranh chấp các bên phải mất rất nhiều thời gian, tiền bạc và công sức. Nếu nắm rõ được cách thức và các quy định của luật thì quá trình giải quyết tranh chấp sẽ thoải mái hơn rất nhiều.

• Đàm phán giải quyết tranh chấp đất đã có sổ đỏ:

Khi xảy ra vụ việc tranh chấp, các bên trong vụ việc thường có tâm lý muốn nhanh chóng làm rõ vấn đề còn mâu thuẫn với nhau. Các bên mâu thuẫn luôn trong trạng thái khó chịu với nhau. Tuy nhiên, càng những lúc như thế này thì những người trong cuộc càng cần phải tỉnh táo, bình tĩnh.

Hai bên có thể giải quyết tranh chấp một cách quyết liệt như khởi kiện đến cùng ra Tòa án hoặc yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét. Nhưng những cách làm này thường trải qua một quá trình kéo dài, với nhiều bước giải quyết.

Ban đầu khi tình hình tranh chấp chưa trở nên quá căng thẳng thì các bên cần khéo léo. Các bên trong nên ưu tiên phương án giải quyết tranh chấp đất đai nào vừa không mất nhiều thời gian mà lại đạt hiệu quả tốt nhất.

• Các bên tranh chấp đất đã có sổ đỏ tiến hành tự đàm phán:

Khi đàm phán giải quyết tranh chấp đất đã có sổ đỏ, các bên sẽ có tư cách tham gia ngang bằng nhau. Bên nào cũng có quyền đưa ra ý kiến và quan điểm của mình. Không khí trong cuộc đàm phán thường sẽ thoải mái và nhẹ nhàng hơn rất nhiều so với việc khởi kiện ra Tòa án.

Tại buổi đàm phán, các bên được tự nguyện đưa ra được phương án giải quyết tranh chấp luôn và thực hiện các thủ tục hành chính cần thiết để hoàn tất kết quả đàm phán. Việc đàm phán có thể chỉ có các bên tranh chấp tham gia, hoặc có thêm người thứ ba tham gia để chứng kiến.

• Hòa giải tranh chấp đất đã có sổ đỏ tại Ủy ban nhân dân cấp xã:

Hiện nay, tất cả các trường hợp tranh chấp đất đai thì Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

Theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 khi các bên không hòa giải được hoặc không hòa giải tại thôn, xóm… thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất để yêu cầu hòa giải. Hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã là thủ tục bắt buộc.

Nếu không qua hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã mà gửi đơn yêu cầu Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân thì sẽ bị trả lại đơn. Thời hạn hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã: Không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu.

Theo khoản 4 Điều 202 Luật Đất đai, việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ kỹ của các bên tranh chấp và có xác nhận là hòa giải thành hoặc không thành của Uỷ ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Uỷ ban nhân dân cấp xã. Hòa giải tranh chấp đất đai ở Uỷ ban nhân dân cấp xã sẽ xảy ra 1 trong 2 trường hợp:

• Trường hợp 1: Hòa giải thành (Kết thúc tranh chấp đất đai)

• Nếu có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Uỷ ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
• Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân.

• Trường hợp 2: Hòa giải không thành

Tại Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

Như vậy, trong trường hợp các bên tranh chấp có Sổ đỏ hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất… nếu muốn giải quyết tranh chấp thì chỉ có sự lựa chọn duy nhất là phải khởi kiện tại Tòa án.

> Xem thêm: Dịch vụ Luật sư Đất đai – luattamduc.vn

4. Căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai

Đối với dạng tranh chấp đất đai có sổ đỏ thì chứng cứ quan trọng là sổ đỏ. Tòa án sẽ xem xét lại quá trình cấp sổ đỏ của cơ quan có thẩm quyền (Uỷ ban nhân dân cấp huyện, tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường…) để xác định quá trình làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đúng hay không (đúng thẩm quyền, quy định đối với từng trường hợp tại mục 2 chương 7 luật đất đai 2013 chưa, đo đạc diện tích đúng chưa…).

Nếu quá trình này có vi phạm pháp luật thì tòa án sẽ hủy giấy chứng nhận được cấp sai đi và thực hiện cấp lại cho đúng quy định pháp luật.

Các bên có quyền, nghĩa vụ cung cấp chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình (lời khai của những người liên quan, giấy tờ khác…) hoặc yêu cầu tòa án xác minh các chứng cứ mà mình không thể thực hiện được.

5. Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ tại Tòa án

Trường hợp khi đã đàm phán, hòa giải tranh chấp đất với nhau nhưng vẫn không đạt được kết quả như mong muốn thì các bên có thể lựa chọn giải quyết tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Việc khởi kiện tại Tòa án nhân dân phải trải qua các bước cụ thể như sau:

• Bước 1: Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã.

Kết quả hòa giải tại UBND cấp xã là điều kiện cần thiết để Tòa án tiến hành thụ lý giải quyết hồ sơ khởi kiện. Nhất là đối với trường hợp tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ xác định ai là người có quyền sử dụng đất. Kết quả này có thể là hòa giải không thành hoặc có thể là hòa giải thành nhưng các bên lại không thực hiện theo nội dung đã hòa giải thành.

• Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ, tài liệu chứng cứ để khởi kiện. Hồ sơ khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ gồm:

• Đơn khởi kiện.
• Giấy tờ của người khởi kiện, giấy tờ của bên bị kiện.
• Giấy tờ chứng minh tranh chấp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Hợp đồng, giấy tờ thể hiện nội dung chuyển quyền sử dụng đất…. Biên lai, hóa đơn, biên bản giao nhận… giữa các bên tranh chấp. Văn bản đo đạc, xác minh về việc thửa đất bị lấn chiếm. Trích lục hồ sơ địa chính đối với thửa đất có tranh chấp…
• Biên bản hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

• Bước 3: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án: Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện, người làm đơn có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại Tòa án hoặc nộp thông qua đường bưu điện. Trong thời hạn 08 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ Tòa án sẽ ra các quyết định theo khoản 3 Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
• Bước 4: Nộp tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý.

Sau khi hồ sơ đã được nộp đúng và đầy đủ, bạn sẽ nhận được thông báo nộp tạm ứng án phí. Án phí giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ được nộp tại cơ quan thi hành án dân sự. Sau khi nộp xong, phải nộp lại biên lai xác nhận đã nộp tiền cho Tòa án. Sau đó, tòa án sẽ ra thông báo thụ lý vụ án, lúc đó quá trình giải quyết tranh chấp đai mới bắt đầu.

• Bước 5: Tham gia thủ tục tố tụng tại Tòa án. Các hoạt động bao gồm:

• Tiến hành xác minh, thu thập tài liệu cần thiết cho quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Việc thu thập này trước tiên sẽ do những người có yêu cầu thu thập trước. Thường thì sẽ cung cấp những chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình. Hoặc những chứng cứ bảo vệ quyền lợi, quan điểm của mình.
• Lấy lời khai của những người liên quan. Việc thu thập, lấy ý kiến của những người liên quan như hộ dân sinh sống xung quanh. Ý kiến tổ trưởng tổ dân phố, cán bộ địa chính quản lý đất tại địa phương.
• Định giá đất đã có sổ đỏ. Nhiều trường hợp các bên tranh chấp không thống nhất được giá trị quyền sử dụng đất. Việc định giá này là rất cần thiết cho sau này Tòa án ra phán quyết giải quyết tranh chấp. Việc làm này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên và đến việc nộp án phí của các bên sau này.
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Sau khi đã thu thập được đầy đủ hồ sơ tài liệu thì Tòa án sẽ công khai chứng cứ. Tại đây chứng cứ và tài liệu do các bên cung cấp sẽ được Tòa án công khai. Việc công khai này nhằm mục đích để các bên có có cái nhìn khách quan hơn về vụ việc. Bởi có những tài liệu bên này có nhưng bên kia lại không có. Việc này cũng làm cho quá trình giải quyết tranh chấp được thuận lợi hơn.

• Bước 6: Mở phiên Tòa xét xử vụ án tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ.

Trường hợp các bên không thể đàm phán, hòa giải được thì Tòa án sẽ mở phiên tòa xét xử. Sau khi tiến hành các bước xem xét, xác minh, đánh giá chứng cứ mà các bên cung cấp. Tòa án sẽ đưa ra phán quyết cuối cùng.

Những phán quyết này là dựa trên cơ sở là các quy định pháp luật và thực tế vụ việc. Tại đây, các bên vẫn có quyền tranh luận. Đưa ra những lập luận để bảo vệ cho quan điểm của mình.

> Xem thêm: Thủ tục ly hôn với người nước ngoài – luattamduc.vn

6. Án phí giải quyết tranh chấp đất đai khi có sổ đỏ

Án phí là khoản tiền mà đương sự phải nộp để Tòa án xét xử một vụ án tranh chấp đất đã có sổ. Mức án phí này được quy định cụ thể, tùy vào từng trường hợp. Giá trị quyền sử dụng đất càng lớn thì án phí phải nộp càng nhiều. Mức án phí này được xác định như sau:

• Tiền tạm ứng án phí giải quyết tranh chấp đất đai:

Theo quy định tại Điều 7 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm trong vụ án dân sự không có giá ngạch bằng mức án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch. Mức tạm ứng án phí này bằng 50% mức án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch.

Phí này Tòa án dự tính theo giá trị tài sản có tranh chấp do đương sự yêu cầu giải quyết. Tuy nhiên tối thiểu không thấp hơn mức án phí dân sự sơ thẩm trong vụ án dân sự không có giá ngạch.

• Tiền án phí giải quyết tranh chấp đất đai: Theo khoản 2 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất thì nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm được xác định như sau:

• Tranh chấp đất đai mà Tòa án không xem xét giá trị. Tòa án chỉ xem xét quyền sử dụng đất của ai. Thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch (án phí là 300.000 đồng).
• Tranh chấp đất đai mà Tòa án phải xác định giá trị của tài sản hoặc xác định quyền sở hữu quyền sử dụng đất theo phần thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp vụ án có giá ngạch đối với phần giá trị mà mình được hưởng. Mức tạm ứng án phí, án phí đối với từng trường hợp cụ thể, với giá trị tài sản khác nhau đã được quy định rõ tại  Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14.

7. Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai 2013;
• Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015;
• Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án do Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành.
  

  ĐỂ ĐƯỢC GIẢI ĐÁP THẮC MẮC QUÝ KHÁCH VUI LÒNG LIÊN HỆ NGAY CHO CHÚNG TÔI ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ VÀ TƯ VẤN:

  Hotline: 0359.863.483

  Zalo: 0359.863.483

  – Mail: luattamduc.law@gmail.com

  – Website: luattamduc.vn

  – Tik Tok: luatsutuvantphcm

  Qúy khách hàng vui lòng liên hệ các phương thức trên để đặt lịch hẹn tư vấn.