QUY TRÌNH THU HỒI ĐẤT VÀ BỒI THƯỜNG CHO NGƯỜI DÂN 2025

1. Căn cứ pháp lý mới nhất về thu hồi đất

Việc thu hồi đất là một trong những quyền quản lý đặc biệt của Nhà nước đối với đất đai, được quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo lợi ích quốc gia, công cộng nhưng đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025), các quy định về thu hồi đất được nêu rõ trong Chương VII của luật, bao gồm các điều khoản từ Điều 118 đến Điều 152. So với Luật Đất đai 2013, Luật mới có nhiều điểm cải cách quan trọng cả về căn cứ thu hồi, thẩm quyền, quy trình và cơ chế bồi thường.

---

1.1. Các trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất

Theo Điều 118 Luật Đất đai 2024, Nhà nước chỉ được thu hồi đất trong ba nhóm trường hợp chính:

1. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
   Áp dụng đối với các dự án như căn cứ quân sự, khu quốc phòng, trụ sở công an, hoặc các công trình phục vụ bảo vệ Tổ quốc.

2. Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
   Bao gồm:

   • Dự án xây dựng đường giao thông, bệnh viện, trường học, công trình năng lượng, công trình văn hóa – thể thao;

   • Dự án khu công nghiệp, khu đô thị mới, hoặc tái định cư được Chính phủ phê duyệt;

   • Các dự án phục vụ mục tiêu công cộng có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
     👉 Điểm mới: Việc thu hồi phải dựa trên đánh giá tác động xã hội và công khai minh bạch quy hoạch, hạn chế thu hồi tràn lan.

3. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật hoặc chấm dứt việc sử dụng đất
   Bao gồm các trường hợp:

   • Sử dụng đất sai mục đích, không sử dụng đất trong thời hạn 24 tháng liên tục;

   • Tự ý chuyển nhượng trái phép;

   • Tổ chức, cá nhân chấm dứt hoạt động, giải thể hoặc phá sản.

---

1.2. Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Thu hồi đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

• Ủy ban nhân dân cấp huyện: Thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.

👉 Trong một số trường hợp, nếu dự án có quy mô liên huyện, thẩm quyền thu hồi có thể được ủy quyền cho UBND cấp tỉnh để thống nhất thực hiện.

---

1.3. Nghĩa vụ thông báo và công khai khi thu hồi đất

Một trong những điểm tiến bộ của Luật Đất đai 2024 là quy định chặt chẽ về công khai thông tin:

• Cơ quan có thẩm quyền phải thông báo kế hoạch thu hồi đất ít nhất 90 – 180 ngày trước khi thực hiện;

• Thông tin phải được niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, đăng công khai trên cổng thông tin điện tử, và gửi trực tiếp cho từng hộ dân bị ảnh hưởng;

• Người dân có quyền tra cứu, tiếp cận thông tin quy hoạch, dự án, đơn vị chủ đầu tư, giá bồi thường dự kiến.

---

1.4. Nguyên tắc pháp lý khi thu hồi đất

Luật Đất đai 2024 xác định 5 nguyên tắc cơ bản khi Nhà nước thu hồi đất:

1. Đúng mục đích, đúng thẩm quyền, đúng trình tự thủ tục.

2. Bồi thường công bằng, minh bạch, kịp thời theo giá đất thị trường.

3. Bảo đảm quyền lợi tái định cư và ổn định đời sống của người dân bị thu hồi.

4. Khuyến khích thỏa thuận giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất.

5. Giải quyết khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành chính công khai và khách quan.

---

1.5. Điểm mới nổi bật trong Luật Đất đai 2024

• Giá đất bồi thường theo giá thị trường: Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh sẽ xác định giá cụ thể tại thời điểm thu hồi, có tham khảo giá chuyển nhượng thực tế.

• Tăng quyền của người dân: Người dân có quyền tham gia góp ý vào phương án thu hồi và bồi thường; nếu không đồng ý, có thể khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính.

• Tăng tính minh bạch: Mọi dự án thu hồi đất phải công bố rõ lý do, phạm vi, chủ đầu tư và phương án đền bù, hạn chế tình trạng “thu hồi vì mục đích công cộng nhưng giao đất cho doanh nghiệp thương mại”.

---

2. Quy trình thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024

Quy trình thu hồi đất được Luật Đất đai 2024 quy định rõ ràng, minh bạch hơn nhằm bảo đảm người dân biết – được tham gia – và được bảo vệ quyền lợi trong suốt quá trình thực hiện.

Dưới đây là 6 bước cụ thể trong quy trình thu hồi đất, kèm theo quyền và nghĩa vụ của người dân ở từng giai đoạn:

---

🏁 Bước 1: Thông báo chủ trương và kế hoạch thu hồi đất

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện) phải thông báo chủ trương thu hồi đất đến từng hộ gia đình, cá nhân có đất bị ảnh hưởng.

• Thời hạn thông báo:

  • Ít nhất 180 ngày trước khi thu hồi đối với đất nông nghiệp.

  • Ít nhất 90 ngày trước khi thu hồi đối với đất phi nông nghiệp (đất ở, đất thương mại, dịch vụ…).

• Hình thức thông báo:

  • Niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, khu dân cư nơi có đất bị thu hồi.

  • Thông báo trên cổng thông tin điện tử và gửi văn bản trực tiếp cho người dân.

👉 Người dân có quyền:

• Được biết đầy đủ lý do, phạm vi, tiến độ dự án thu hồi;

• Kiến nghị, phản ánh nếu phát hiện dấu hiệu thu hồi không đúng quy định hoặc không có lợi ích công cộng thực sự.

---

📏 Bước 2: Khảo sát, đo đạc, kiểm kê tài sản trên đất

Sau khi thông báo thu hồi, cơ quan chuyên môn (phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc đơn vị được thuê) sẽ tiến hành:

• Đo đạc diện tích thực tế đất bị ảnh hưởng;

• Xác định loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng;

• Kiểm kê tài sản gắn liền với đất như nhà ở, cây trồng, công trình phụ.

👉 Người dân cần lưu ý:

• Có mặt tại buổi đo đạc, kiểm kê để tránh sai lệch diện tích hoặc bỏ sót tài sản;

• Ký xác nhận vào biên bản kiểm kê, hoặc ghi ý kiến nếu không đồng ý với kết quả;

• Có thể đề nghị kiểm kê lại nếu phát hiện sai sót.

---

🧾 Bước 3: Lập, thẩm định và công khai phương án bồi thường – hỗ trợ – tái định cư

Căn cứ kết quả kiểm kê, cơ quan chức năng lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gồm các nội dung:

• Diện tích, loại đất bị thu hồi;

• Giá đất bồi thường (theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi);

• Mức hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề, đào tạo nghề;

• Vị trí, diện tích, điều kiện khu tái định cư (nếu có).

Phương án này phải được công khai ít nhất 20 ngày để người dân xem xét và góp ý.
Cơ quan chức năng phải tiếp thu, giải trình bằng văn bản trước khi trình phê duyệt.

👉 Người dân có quyền:

• Đề nghị xem bảng giá đất cụ thể;

• Góp ý hoặc phản đối phương án nếu thấy giá bồi thường thấp;

• Nhờ luật sư hoặc đơn vị thẩm định giá độc lập để bảo vệ quyền lợi.

---

📜 Bước 4: Ban hành quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường

Sau khi phương án được thẩm định, UBND cấp có thẩm quyền sẽ:

• Ban hành quyết định thu hồi đất;

• Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

• Gửi quyết định thu hồi đến từng hộ gia đình, cá nhân và niêm yết công khai.

Trong trường hợp người dân đồng ý, cơ quan chức năng sẽ chi trả bồi thường, bàn giao đất theo kế hoạch.
Nếu không đồng ý, người dân có quyền:

• Khiếu nại hành chính lên UBND cấp trên;

• Hoặc khởi kiện ra Tòa án hành chính để yêu cầu hủy hoặc điều chỉnh quyết định.

---

💰 Bước 5: Chi trả tiền bồi thường và bố trí tái định cư

Việc chi trả được thực hiện trước khi Nhà nước nhận bàn giao đất.

• Người dân được nhận tiền bồi thường một lần hoặc theo thỏa thuận.

• Nếu có nhà ở tái định cư, phải được bố trí trước khi cưỡng chế thu hồi.

• Trường hợp người dân chưa có chỗ ở mới, cơ quan Nhà nước phải hỗ trợ thuê nhà tạm cư.

👉 Nguyên tắc “3 có” trong bồi thường:

1. Có quyết định hợp pháp của cơ quan có thẩm quyền;

2. Có giá bồi thường đúng thị trường;

3. Có nơi ở mới bảo đảm ổn định cuộc sống.

---

🚜 Bước 6: Bàn giao đất và cưỡng chế thu hồi (nếu có)

Nếu người dân đồng thuận, việc bàn giao được thực hiện theo thời gian đã thống nhất.
Tuy nhiên, nếu người dân không chấp hành, Nhà nước có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế thu hồi đất.

Việc cưỡng chế chỉ được thực hiện khi:

• Đã có quyết định cưỡng chế hợp pháp;

• Đã chi trả đầy đủ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

• Có sự giám sát của Mặt trận Tổ quốc, cơ quan kiểm sát và công an địa phương.

👉 Cưỡng chế không được tiến hành vào ban đêm, ngày lễ, hoặc khi thời tiết xấu.

---

📌 Tóm tắt quy trình thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024

---

Nhờ quy trình mới này, Luật Đất đai 2024 hướng đến việc thu hồi đất minh bạch, công bằng, có sự tham gia của người dân, và hạn chế tối đa tình trạng khiếu kiện kéo dài.

---

3. Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Khi Nhà nước thu hồi đất, mục tiêu quan trọng là đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, giúp họ ổn định cuộc sống và có điều kiện phát triển lâu dài sau khi bị thu hồi.
Luật Đất đai 2024 (Chương VIII – từ Điều 153 đến Điều 183) đã bổ sung nhiều quy định mới, minh bạch và có lợi hơn cho người dân.

---

3.1. Căn cứ để được bồi thường về đất

Người dân được bồi thường về đất khi đáp ứng đủ 2 điều kiện:

1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc đủ điều kiện để được cấp sổ theo quy định tại thời điểm thu hồi;

2. Đất không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật đất đai (ví dụ: lấn chiếm, sử dụng sai mục đích, cho thuê trái phép…).

👉 Trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất, người dân vẫn có thể được xem xét hỗ trợ để ổn định cuộc sống và chuyển đổi nghề nghiệp.

---

3.2. Nguyên tắc chung khi bồi thường

Theo Điều 155 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải tuân theo 5 nguyên tắc cơ bản sau:

1. Bồi thường công bằng, đúng giá thị trường tại thời điểm thu hồi.
   → Giá đất bồi thường được xác định bằng bảng giá đất cụ thể, do Hội đồng thẩm định giá đất của địa phương ban hành, có tham khảo giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

2. Người dân được lựa chọn hình thức bồi thường:

   • Nhận đất cùng loại, hoặc

   • Nhận tiền bồi thường tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.

3. Đảm bảo nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
   → Trường hợp bị thu hồi đất ở, người dân được ưu tiên bố trí tái định cư gần vị trí cũ, có hạ tầng đồng bộ và phù hợp nhu cầu sinh hoạt.

4. Hỗ trợ kịp thời, đầy đủ, minh bạch.
   → Tiền bồi thường và các khoản hỗ trợ phải được chi trả trước khi người dân bàn giao đất, tránh tình trạng chậm trễ, nợ đọng.

5. Đảm bảo ổn định đời sống, tạo sinh kế lâu dài cho người bị thu hồi đất.
   → Nhà nước có chính sách hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, giới thiệu việc làm, nhất là với hộ gia đình nông nghiệp.

---

3.3. Các khoản bồi thường và hỗ trợ cụ thể

Khi bị thu hồi đất, người dân có thể được nhận tổng hợp nhiều khoản, gồm:

---

3.4. Cách tính tiền bồi thường về đất (minh họa thực tế)

Giả sử hộ gia đình A bị thu hồi 200 m² đất ở tại TP. Dĩ An, Bình Dương, thuộc khu dân cư hiện hữu.

• Giá đất bồi thường theo bảng giá cụ thể: 45.000.000 đồng/m²

• Hệ số hỗ trợ sinh kế và tái định cư: 10%

→ Tổng tiền bồi thường:

$$200\text{ m²}\times \mathrm{45.000.000}=\mathrm{9.000.000.000}\text{ đoˆˋng}$$

→ Hỗ trợ sinh kế:

$$\mathrm{9.000.000.000}\times 10\%=\mathrm{900.000.000}\text{ đoˆˋng}$$

➡ Tổng cộng người dân nhận: 9.900.000.000 đồng

👉 Ngoài ra, nếu người dân chọn nhận đất tái định cư, giá trị bồi thường có thể được cấn trừ vào giá trị lô đất tái định cư, phần chênh lệch sẽ được thanh toán bằng tiền.

---

3.5. Chính sách hỗ trợ đặc biệt theo Luật Đất đai 2024

Luật mới bổ sung nhiều chính sách mang tính nhân văn và hỗ trợ dài hạn cho người bị thu hồi đất:

• Hộ nghèo, cận nghèo, gia đình chính sách được hỗ trợ thêm 20% tiền bồi thường;

• Người cao tuổi, người khuyết tật, người mất đất sản xuất duy nhất được hỗ trợ học nghề hoặc sinh kế thay thế;

• Hộ có đất nông nghiệp bị thu hồi toàn bộ được ưu tiên bố trí đất nông nghiệp khác (nếu địa phương còn quỹ đất).

---

3.6. Quyền khiếu nại, khởi kiện khi không đồng ý với mức bồi thường

Người dân có quyền:

1. Gửi đơn khiếu nại đến UBND đã ban hành quyết định bồi thường trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận quyết định.

2. Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại, có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền theo Luật Tố tụng hành chính.

👉 Trong quá trình này, người dân nên có luật sư đại diện để:

• So sánh giá bồi thường với giá đất thị trường thực tế;

• Thẩm định lại giá trị tài sản;

• Thu thập chứng cứ, làm việc với cơ quan Nhà nước để yêu cầu điều chỉnh phương án bồi thường.

---

3.7. Điểm mới nổi bật về bồi thường trong Luật Đất đai 2024

• Giá bồi thường sát giá thị trường, được xác định bởi hội đồng thẩm định giá độc lập;

• Tăng quyền tham gia của người dân vào quá trình xác định giá và phương án bồi thường;

• Có cơ chế giám sát công khai giữa UBND, Mặt trận Tổ quốc, và cộng đồng dân cư;

• Công khai bản đồ, bảng giá, phương án bồi thường trên cổng thông tin điện tử tỉnh/thành phố.

---

Nhờ những điểm đổi mới này, Luật Đất đai 2024 kỳ vọng sẽ giảm thiểu tranh chấp, khiếu kiện và đảm bảo công bằng hơn giữa Nhà nước – nhà đầu tư – người dân.

---

4. Luật sư hỗ trợ trong quá trình thu hồi đất

Khi bị thu hồi đất, người dân nên liên hệ sớm với luật sư chuyên về đất đai để:

• Kiểm tra tính hợp pháp của quyết định thu hồi;

• Thẩm định giá bồi thường xem có phù hợp với thị trường;

• Soạn thảo đơn khiếu nại hoặc khởi kiện nếu cần;

• Đại diện làm việc với cơ quan Nhà nước, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

Luật sư là người giúp cân bằng quyền lực pháp lý giữa người dân và cơ quan Nhà nước, tránh việc bị thu hồi hoặc bồi thường thiệt thòi.

---

5. Kết luận

Quy trình thu hồi đất và bồi thường theo Luật Đất đai 2024 đã có nhiều thay đổi tích cực, hướng đến bảo vệ quyền lợi của người dân. Tuy nhiên, để đảm bảo được đền bù thỏa đáng và đúng quy định, người dân cần hiểu rõ quy trình, chuẩn bị giấy tờ đầy đủ, và nên có luật sư đồng hành ngay từ đầu.

---

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)

---

Các bài viết khác của Luật Tâm Đức:

• Quyền của người sử dụng đất khi bị thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024

• Luật Tâm Đức – Luật sư thừa kế đất đai uy tín ở Dĩ An

• Ly hôn khi một bên ở nước ngoài: Thủ tục và hồ sơ cần chuẩn bị

• Vi phạm quyền SHTT và 3 biện pháp xử lý vi phạm quyền SHTT phổ biến nhất 2025 nhất

• 3 điều cần lưu ý về quyền lợi và nghĩa vụ trong hợp đồng bảo hiểm