Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được nhận đất tặng cho? – Trường hợp thực tế và quy định pháp luật  

Việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam luôn là vấn đề phức tạp, đặc biệt khi có sự thay đổi pháp luật qua các giai đoạn. Một trường hợp điển hình: Năm 2011, cha tặng cho đất cho con đang định cư ở nước ngoài. Sau khi cha mất, các anh chị em trong gia đình xảy ra tranh chấp. Đến nay, Tòa án công nhận hợp đồng tặng cho có hiệu lực, nhưng lại phát sinh vấn đề: phần đất nông nghiệp có được chuyển cho người con định cư ở nước ngoài hay không?

Để giải đáp, chúng ta cùng phân tích theo quy định pháp luật tại từng thời điểm.

---

I. Quy định pháp luật tại thời điểm lập hợp đồng tặng cho (năm 2011)

Năm 2011, khi cha lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho con định cư ở nước ngoài, giao dịch này phải tuân theo Luật Đất đai 2003 (có hiệu lực đến hết ngày 30/6/2014) cùng các văn bản hướng dẫn liên quan.

Theo đó, pháp luật quy định rất rõ ràng:

1. Điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất

   • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức thừa kế, tặng cho đối với đất ở (đất thổ cư).

   • Với các loại đất khác như đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, pháp luật tại thời điểm đó không cho phép nhận tặng cho trực tiếp.

2. Hệ quả đối với hợp đồng tặng cho năm 2011

   • Nếu hợp đồng có cả đất ở và đất nông nghiệp thì:

     • Phần đất ở: hợp đồng có hiệu lực, người được tặng cho có quyền đăng ký đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     • Phần đất nông nghiệp: hợp đồng không có giá trị pháp lý, vì người nhận (người Việt Nam định cư ở nước ngoài) không đủ điều kiện theo luật.

3. Rủi ro thường gặp

   • Nhiều trường hợp hợp đồng tặng cho được công chứng chung cho cả đất ở và đất nông nghiệp, nhưng khi đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai, phần đất nông nghiệp sẽ bị từ chối.

   • Điều này dễ dẫn đến tranh chấp giữa các thành viên trong gia đình sau này, đặc biệt khi người cha/mẹ (người tặng cho) đã qua đời.

4. Nguyên tắc pháp lý áp dụng

   • Theo Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005 (áp dụng thời điểm đó), giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ điều kiện: chủ thể có năng lực, tự nguyện, nội dung không vi phạm điều cấm của luật.

   • Như vậy, phần tặng cho đất ở là hợp pháp, nhưng phần tặng cho đất nông nghiệp là vi phạm điều cấm → vô hiệu từng phần theo Điều 137 BLDS 2005.

👉 Tóm lại: Hợp đồng tặng cho năm 2011 chỉ có hiệu lực đối với phần đất thổ cư, còn phần đất nông nghiệp không có hiệu lực và vẫn thuộc quyền sử dụng của cha. Khi cha mất, phần này trở thành di sản thừa kế chia cho các đồng thừa kế.

---

II. Khi người cha mất – vấn đề di sản thừa kế

Sau khi cha mất, đối với phần đất nông nghiệp chưa được chuyển quyền hợp pháp:

• Theo Điều 635 Bộ luật Dân sự 2005 (áp dụng tại thời điểm mở thừa kế), di sản là tài sản do người chết để lại, bao gồm quyền sử dụng đất.

• Đối với phần đất nông nghiệp, vì chưa được chuyển quyền hợp pháp, nên vẫn là di sản của cha để lại.

Nếu không có di chúc, phần đất này sẽ được chia theo pháp luật cho hàng thừa kế thứ nhất (vợ, cha mẹ, các con).

👉 Do đó, phần đất nông nghiệp không tự động thuộc về người con định cư ở nước ngoài mà phải phân chia cho tất cả các đồng thừa kế.

---

III. Luật Đất đai 2013 – quy định kế thừa

Từ ngày 01/7/2014, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, tiếp tục quy định tương tự:

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận quyền sử dụng đất thông qua thừa kế, tặng cho đối với đất ở.

• Đối với đất nông nghiệp, nếu được thừa kế thì phải chuyển nhượng hoặc tặng cho lại cho người đủ điều kiện sử dụng đất tại Việt Nam.

Điều này tiếp tục khẳng định: tại giai đoạn này, người định cư ở nước ngoài vẫn chưa được nhận đất nông nghiệp.

Điều kiện tặng cho nhà đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài cần nắm rõ

Giao dịch tặng cho nhà đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến. Tuy nhiên, khi đối tượng nhận tặng cho là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quy trình này sẽ có những điều kiện pháp lý chặt chẽ hơn. Để đảm bảo giao dịch diễn ra hợp pháp và thuận lợi, cả bên tặng cho và bên nhận tặng cho đều phải đáp ứng các quy định cụ thể của pháp luật. Nội dung dưới đây sẽ làm rõ các điều kiện cần thiết đối với mỗi bên.

Điều kiện đối với bên tặng cho

Để thực hiện việc tặng cho nhà đất, điều kiện tiên quyết là bên tặng cho phải có quyền sử dụng và sở hữu hợp pháp đối với tài sản đó. Dựa trên quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 và Điều 160 Luật Nhà ở 2023, bên tặng cho cần đảm bảo các yếu tố sau:

• Có Giấy chứng nhận: Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
• Không có tranh chấp: Tại thời điểm tặng cho, nhà đất không phải là đối tượng của bất kỳ tranh chấp, khiếu kiện nào.
• Không bị kê biên: Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án khác theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Không bị thu hồi: Nhà đất không nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất hoặc có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở từ cơ quan chức năng.
• Còn thời hạn sử dụng: Quyền sử dụng đất phải còn trong thời hạn sử dụng theo quy định pháp luật.

Điều kiện đối với bên nhận tặng cho

Theo quy định pháp luật, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm người mang quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam đang sinh sống, làm việc lâu dài tại nước ngoài. Điều kiện để nhận tặng cho nhà đất sẽ có sự khác biệt giữa hai nhóm đối tượng này.

Căn cứ vào Điều 28 Luật Đất đai 2024 và Điều 161 Luật Nhà ở 2023, bên nhận tặng cho là người Việt Nam định cư ở nước ngoài cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Phải được phép nhập cảnh: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải được phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam tại thời điểm thực hiện giao dịch nhận tặng cho.
• Thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở: Phải thuộc các đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở.
• Đối với người gốc Việt Nam: Trường hợp là người gốc Việt Nam, việc nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở chỉ được thực hiện khi tài sản đó đến từ những người thuộc hàng thừa kế của mình (cha, mẹ, vợ, chồng, con,…).

---

IV. Điểm mới của Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 01/8/2024)

Luật Đất đai 2024 có một điểm đột phá:

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng có quốc tịch Việt Nam hoặc có song tịch (hai quốc tịch) được quyền nhận, sử dụng và đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm cả đất nông nghiệp.

👉 Tuy nhiên, quy định này không có hiệu lực hồi tố cho các hợp đồng, giao dịch trước đây. Nghĩa là hợp đồng tặng cho năm 2011 vẫn chỉ được xem xét theo Luật Đất đai 2003.

---

V. Kết luận về trường hợp trên

1. Phần đất thổ cư: Hợp đồng tặng cho lập năm 2011 hợp pháp, được Tòa án công nhận.

2. Phần đất nông nghiệp: Không được công nhận trong hợp đồng tặng cho năm 2011, nên vẫn là di sản thừa kế của cha. Các đồng thừa kế có quyền yêu cầu chia.

3. Giải pháp hiện nay:

   • Làm thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế đối với đất nông nghiệp.

   • Nếu bạn hiện có quốc tịch Việt Nam hoặc song tịch, bạn hoàn toàn có thể đứng tên trên đất nông nghiệp, nhưng cần sự đồng ý của các đồng thừa kế khác (chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thỏa thuận chia thừa kế).

---

VI. Lời khuyên từ Luật Tâm Đức

• Đối với các trường hợp có yếu tố nước ngoài, nên thực hiện giao dịch tại phòng công chứng và đăng ký biến động đất đai để tránh tranh chấp về sau.

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài cần xác định rõ tình trạng quốc tịch để biết quyền lợi liên quan đến đất đai.

• Nếu đang có tranh chấp, nên sớm liên hệ luật sư để được tư vấn giải pháp phù hợp, tránh để vụ việc kéo dài gây thiệt hại.

---

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)

---

Các bài viết khác của Luật Tâm Đức:

• 4 điểm khác biệt giữa chiếm hữu ngay tình và không ngay tình theo Bộ luật Dân sự

• Bồi thường thiệt hại do nguồn nguy hiểm cao độ gây ra: 4 quy định pháp luật quan trọng cần biết

• Xử lý hàng giả, hàng nhái, xâm phạm nhãn hiệu theo quy định pháp luật năm 2025

• Luật Tâm Đức – Hỗ trợ thủ tục ly hôn đơn phương nhanh chóng, đúng luật