Trong bối cảnh hội nhập quốc tế sâu rộng, ngày càng nhiều người nước ngoài sinh sống, làm việc và đầu tư tại Việt Nam. Nhu cầu mua nhà, sở hữu bất động sản để an cư hoặc đầu tư cũng vì thế mà tăng cao. Tuy nhiên, không ít người vẫn băn khoăn: Người nước ngoài có được sở hữu nhà ở Việt Nam không? Nếu được thì điều kiện, phạm vi và thời hạn sở hữu ra sao theo quy định pháp luật hiện hành?

Theo Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/7/2024), pháp luật Việt Nam tiếp tục cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng không hoàn toàn giống công dân Việt Nam. Việc sở hữu nhà của người nước ngoài bị giới hạn về loại nhà, khu vực, số lượng và thời hạn, đồng thời phải đáp ứng các điều kiện pháp lý cụ thể.

Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ:
✔ Người nước ngoài có được mua và sở hữu nhà ở Việt Nam không?
✔ Điều kiện để được sở hữu nhà
✔ Quyền và hạn chế khi sở hữu
✔ Thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài

1. Người nước ngoài có được sở hữu nhà ở Việt Nam không?

Theo Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng quyền sở hữu này không giống hoàn toàn với công dân Việt Nam mà bị giới hạn về đối tượng, loại nhà, khu vực và thời hạn sở hữu. Đây là chính sách nhằm vừa thu hút đầu tư, vừa bảo đảm an ninh, quốc phòng và trật tự quản lý nhà ở.

Cụ thể, pháp luật Việt Nam cho phép cá nhân nước ngoài được nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở thông qua các hình thức như: mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở trong dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, người nước ngoài không được sở hữu đất ở, mà chỉ được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn thông qua chủ đầu tư dự án.

Khác với người Việt Nam được sở hữu nhà ở lâu dài, người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở có thời hạn, tối đa là 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Trong trường hợp có nhu cầu, người nước ngoài có thể xin gia hạn thời gian sở hữu theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 còn quy định rõ về phạm vi và số lượng nhà ở mà người nước ngoài được phép sở hữu. Cụ thể, họ không được mua nhà tại các khu vực liên quan đến quốc phòng, an ninh; đồng thời số lượng căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ trong mỗi dự án cũng bị giới hạn nhằm tránh tình trạng tập trung sở hữu quá mức.

Như vậy, có thể khẳng định rằng: Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng phải tuân thủ chặt chẽ các điều kiện pháp lý về đối tượng, loại nhà, khu vực và thời hạn sở hữu theo Luật Nhà ở 2023.

2. Điều kiện để người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Theo Luật Nhà ở 2023, không phải mọi người nước ngoài đều được phép mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Pháp luật chỉ cho phép một số đối tượng cụ thể đáp ứng đầy đủ điều kiện nhất định được tham gia giao dịch nhà ở nhằm bảo đảm quản lý chặt chẽ về an ninh, trật tự và thị trường bất động sản.

Thứ nhất, người nước ngoài phải là cá nhân được phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam. Điều này có nghĩa là họ phải có hộ chiếu hợp lệ, thị thực (visa) hoặc giấy tờ cư trú theo quy định của pháp luật Việt Nam. Những người đang thuộc diện miễn trừ ngoại giao, lãnh sự hoặc không được phép nhập cảnh sẽ không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở.

Thứ hai, người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại. Pháp luật không cho phép họ mua nhà ở riêng lẻ ngoài dự án, cũng như không được đứng tên quyền sử dụng đất ở. Quyền sở hữu chỉ gắn với căn nhà, còn đất vẫn thuộc quyền quản lý của Nhà nước hoặc chủ đầu tư theo hình thức có thời hạn.

Thứ ba, khu vực mua nhà phải không thuộc danh mục cấm vì lý do quốc phòng, an ninh. Nhà nước sẽ công bố cụ thể các khu vực mà người nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở, nhằm bảo đảm an toàn cho các khu vực trọng yếu.

Thứ tư, số lượng nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu trong mỗi dự án cũng bị giới hạn. Theo quy định, họ không được sở hữu quá một tỷ lệ nhất định số căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ trong cùng một dự án, tránh tình trạng tập trung quyền sở hữu.

Tóm lại, để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về tư cách nhập cảnh, loại nhà ở, khu vực và số lượng theo quy định của Luật Nhà ở 2023.

3. Thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam không mang tính lâu dài như công dân Việt Nam, mà chỉ được xác lập trong thời hạn nhất định. Đây là điểm khác biệt quan trọng mà người nước ngoài cần đặc biệt lưu ý trước khi thực hiện giao dịch mua nhà.

Cụ thể, người nước ngoài được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Thời hạn này được ghi rõ trong sổ hồng, và sẽ chấm dứt khi hết thời gian nếu không có thủ tục gia hạn theo quy định.

Trong trường hợp người nước ngoài có nhu cầu tiếp tục sở hữu nhà ở sau khi hết hạn 50 năm, pháp luật cho phép xin gia hạn thêm một lần, nếu vẫn đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan. Việc gia hạn phải được thực hiện trước khi thời hạn sở hữu kết thúc, thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, nếu người nước ngoài kết hôn hợp pháp với công dân Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thì quyền sở hữu nhà ở có thể được chuyển sang hình thức ổn định, lâu dài, tương tự như công dân Việt Nam, theo quy định của pháp luật về hôn nhân và nhà ở.

Trong thời gian sở hữu, người nước ngoài có đầy đủ quyền sử dụng, khai thác giá trị của căn nhà như: ở, cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng hoặc để thừa kế theo đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, mọi giao dịch đều phải tuân thủ thời hạn sở hữu còn hiệu lực.

Như vậy, thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam không vĩnh viễn, nhưng vẫn đủ dài để phục vụ nhu cầu sinh sống, đầu tư và kinh doanh hợp pháp.

4. Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Theo Luật Nhà ở 2023, khi đã đáp ứng đủ điều kiện và được cấp Giấy chứng nhận, người nước ngoài được pháp luật Việt Nam bảo hộ quyền sở hữu nhà ở trong phạm vi thời hạn cho phép. Tuy nhiên, song song với quyền lợi là các nghĩa vụ pháp lý bắt buộc phải tuân thủ.

4.1. Quyền của người nước ngoài

Người nước ngoài có quyền sử dụng nhà ở để sinh sống, cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, thừa kế hoặc thế chấp theo quy định pháp luật. Việc cho thuê nhà phải thực hiện đăng ký kinh doanh (nếu có) và kê khai, nộp thuế đầy đủ. Ngoài ra, họ được quyền bán lại nhà ở cho tổ chức, cá nhân đủ điều kiện tại Việt Nam trước khi hết thời hạn sở hữu.

Trong thời gian sở hữu hợp pháp, người nước ngoài cũng được bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm quyền sở hữu theo quy định của pháp luật Việt Nam.

4.2. Nghĩa vụ của người nước ngoài

Bên cạnh quyền lợi, người nước ngoài phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ như:

• Sử dụng nhà đúng mục đích, không vi phạm quy hoạch, trật tự xây dựng

• Không cho thuê, cho mượn trái phép

• Không sử dụng nhà ở cho các hoạt động vi phạm pháp luật

• Thực hiện nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sở hữu và khai thác nhà ở

Đặc biệt, khi hết thời hạn sở hữu mà không được gia hạn, người nước ngoài phải chuyển nhượng hoặc bàn giao lại nhà ở theo quy định. Nếu không thực hiện, Nhà nước có quyền xử lý theo pháp luật.

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 vừa bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người nước ngoài, vừa đặt ra các nghĩa vụ rõ ràng nhằm bảo đảm trật tự quản lý nhà ở và an ninh quốc gia.

5. Thủ tục để người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Để sở hữu nhà ở hợp pháp tại Việt Nam, người nước ngoài phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về đất đai, công chứng, thuế.

Bước 1: Kiểm tra điều kiện pháp lý

Trước tiên, người nước ngoài cần bảo đảm mình thuộc đối tượng được phép sở hữu nhà ở, có hộ chiếu hợp lệ và được nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam. Đồng thời, căn nhà dự định mua phải nằm trong dự án nhà ở thương mại và không thuộc khu vực cấm vì lý do quốc phòng, an ninh.

Bước 2: Ký hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập bằng văn bản và công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Nội dung hợp đồng phải thể hiện rõ thông tin về bên mua, bên bán, loại nhà ở, giá mua, thời hạn sở hữu và các quyền – nghĩa vụ của các bên.

Bước 3: Thanh toán và kê khai thuế

Người nước ngoài phải thực hiện thanh toán theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Đồng thời, các bên có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và các khoản phí liên quan theo quy định của pháp luật thuế Việt Nam.

Bước 4: Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu

Sau khi hoàn tất giao dịch, người mua nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng). Trên giấy chứng nhận sẽ ghi rõ thời hạn sở hữu của người nước ngoài.

Việc tuân thủ đầy đủ thủ tục giúp người nước ngoài bảo đảm quyền lợi hợp pháp, tránh rủi ro pháp lý khi đầu tư hoặc sinh sống tại Việt Nam.

6. Những hạn chế và rủi ro pháp lý khi người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Mặc dù Luật Nhà ở 2023 cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng trên thực tế, quyền sở hữu này vẫn tồn tại nhiều giới hạn pháp lý và tiềm ẩn rủi ro nếu không nắm rõ quy định.

6.1. Hạn chế về loại nhà và khu vực

Người nước ngoài chỉ được mua nhà trong dự án nhà ở thương mại, không được mua nhà ở riêng lẻ ngoài dự án hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Ngoài ra, một số khu vực liên quan đến quốc phòng, an ninh bị cấm hoàn toàn đối với người nước ngoài. Nếu mua nhầm nhà ở khu vực hạn chế, giao dịch có thể bị vô hiệu.

6.2. Giới hạn về số lượng sở hữu

Pháp luật quy định tỷ lệ nhà ở trong mỗi dự án mà người nước ngoài được phép sở hữu là có giới hạn. Nếu vượt quá tỷ lệ cho phép, cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy chứng nhận, khiến quyền lợi của người mua không được bảo đảm.

6.3. Rủi ro về thời hạn sở hữu

Thời hạn sở hữu tối đa chỉ 50 năm. Nếu người nước ngoài quên hoặc không kịp gia hạn, họ buộc phải chuyển nhượng hoặc bàn giao lại nhà ở theo quy định. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản và kế hoạch đầu tư dài hạn.

6.4. Rủi ro về thủ tục pháp lý

Nhiều trường hợp người nước ngoài mua nhà thông qua môi giới không uy tín, ký hợp đồng không đúng mẫu, hoặc thiếu công chứng hợp pháp, dẫn đến tranh chấp, không được cấp sổ hồng.

Vì vậy, để hạn chế rủi ro, người nước ngoài nên tư vấn luật sư, kiểm tra kỹ pháp lý dự án và thực hiện đúng trình tự theo Luật Nhà ở 2023.

Xem thêm tại: Tranh Chấp Lối Đi Chung Giữa Các Hộ Gia Đình – Căn Cứ Pháp Lý Và Hướng Giải Quyết Mới Nhất 2025

Kết luận

Theo Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng quyền sở hữu này chịu sự giới hạn chặt chẽ về đối tượng, loại nhà, khu vực, số lượng và thời hạn. Cụ thể, người nước ngoài chỉ được mua nhà trong dự án nhà ở thương mại, không được sở hữu đất ở, và thời hạn sở hữu tối đa là 50 năm, có thể xem xét gia hạn theo quy định.

Bên cạnh các quyền như sử dụng, cho thuê, chuyển nhượng hay thừa kế nhà ở, người nước ngoài cũng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ pháp lý về thuế, quản lý sử dụng nhà đúng mục đích và tuân thủ quy định về an ninh, trật tự. Nếu không nắm rõ pháp luật hoặc thực hiện giao dịch không đúng thủ tục, người mua có thể đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý, thậm chí mất quyền sở hữu.

Vì vậy, trước khi quyết định mua nhà tại Việt Nam, người nước ngoài cần tìm hiểu kỹ Luật Nhà ở 2023, kiểm tra tính pháp lý của dự án, đồng thời nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để bảo đảm giao dịch an toàn, hợp pháp và bảo vệ tối đa quyền lợi của mình.

Nhìn chung, Việt Nam vẫn là thị trường bất động sản hấp dẫn đối với người nước ngoài, nhưng việc sở hữu nhà ở chỉ thực sự hiệu quả khi được thực hiện đúng quy định pháp luật và có sự chuẩn bị pháp lý đầy đủ.

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)