Mượn Đất Lâu Năm Có Đòi Lại Được Không? Giải Đáp Pháp Lý 2025

---

1. Mở đầu  

Trong thực tế, rất nhiều trường hợp người dân vì tin tưởng nhau trong gia đình, họ hàng hoặc hàng xóm láng giềng mà cho mượn đất sử dụng mà không lập văn bản cụ thể. Sau nhiều năm – thậm chí hàng chục năm – người cho mượn muốn lấy lại đất, nhưng bên mượn lại không trả, hoặc thậm chí quay sang chiếm đoạt, tranh chấp quyền sử dụng.

Vậy trong trường hợp này, người cho mượn đất có đòi lại được không? Có thời hiệu đòi lại đất không? Nếu không có giấy tờ, chỉ thỏa thuận miệng thì có giá trị pháp lý không? Việc sử dụng đất lâu năm có trở thành “sở hữu hợp pháp” hay không?

Theo quy định của pháp luật dân sự và Luật Đất đai hiện hành (cập nhật đến ngày 01/7/2025 theo Luật Đất đai sửa đổi), quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn và phải được bảo vệ bằng pháp lý rõ ràng. Việc mượn đất không phải là hình thức chuyển quyền sử dụng, nên người mượn không thể trở thành chủ đất, dù đã sử dụng lâu năm.

Tuy nhiên, để đòi lại đất thành công, người cho mượn phải đáp ứng một số điều kiện về chứng cứ, thời hiệu, và quy trình pháp lý cụ thể. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích chi tiết quy định mới nhất về:

• Khái niệm pháp lý về mượn đất

• Căn cứ để đòi lại đất đã cho mượn

• Thời hiệu và hướng xử lý nếu bên mượn không trả

• Một số lưu ý và cách phòng tránh tranh chấp khi cho mượn đất

Mua Đất Bằng Giấy Viết Tay 6 Điều Cần Biết Khi Năm 2025

2. Mượn đất là gì? Có được pháp luật công nhận không? 

Trong quan hệ dân sự, “mượn đất” được hiểu là hành vi một người cho người khác sử dụng đất của mình tạm thời, không chuyển quyền sở hữu, và không thu tiền – hoặc chỉ thu với tính chất tượng trưng. Đây là một hình thức hợp đồng mượn tài sản được quy định tại Điều 494 Bộ luật Dân sự 2015.

✅ Theo pháp luật dân sự:

• Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng miễn phí trong một thời gian nhất định hoặc không xác định thời hạn, và bên mượn có nghĩa vụ trả lại đúng tài sản đã mượn sau khi sử dụng.

Đối với đất đai, tài sản được mượn là quyền sử dụng đất, không phải đất theo nghĩa vật chất. Do đó, mượn đất vẫn là một giao dịch dân sự hợp pháp, miễn là không trái pháp luật, đạo đức xã hội và không nhằm che giấu hành vi chuyển nhượng, tặng cho trái phép.

---

✅ Theo pháp luật đất đai:

Luật Đất đai không quy định cụ thể về “mượn đất”, nhưng về nguyên tắc, người có quyền sử dụng đất được phép cho người khác sử dụng tạm thời, miễn là không chuyển giao quyền sử dụng một cách trái phép.

Quan hệ mượn đất thường xảy ra:

• Giữa người thân trong gia đình, dòng họ

• Giữa hàng xóm hoặc bạn bè lâu năm

• Trong trường hợp nhờ trông coi, canh tác, sử dụng tạm thời

Tuy nhiên, do không lập hợp đồng bằng văn bản, không công chứng nên việc chứng minh sau này rất khó khăn nếu xảy ra tranh chấp. Đây chính là lý do phát sinh nhiều vụ kiện, vì bên mượn sau khi sử dụng lâu năm thường phát sinh ý định chiếm đoạt hoặc khai báo với chính quyền là “đất của mình”.

---

❌ Không có giấy mượn đất, có bị mất quyền đòi lại không?

Không. Theo Bộ luật Dân sự, dù hợp đồng mượn là miệng hay văn bản, nếu chứng minh được có sự cho mượn và quyền sử dụng đất ban đầu là hợp pháp, thì người cho mượn vẫn có quyền đòi lại đất. Tuy nhiên, việc không có giấy tờ sẽ khiến quá trình khởi kiện kéo dài, khó chứng minh trước Tòa án.

Vì vậy, dù là mượn trong nội bộ gia đình, bạn bè hay người quen, người sử dụng đất vẫn nên lập giấy cho mượn đất có chữ ký 2 bên và người làm chứng, nhằm hạn chế rủi ro pháp lý về sau.

3. Cho mượn đất lâu năm có đòi lại được không? 

Câu hỏi “mượn đất lâu năm có đòi lại được không?” phụ thuộc vào nhiều yếu tố: thời điểm cho mượn, chứng cứ về quyền sử dụng đất ban đầu, thời hiệu khởi kiện, và hành vi của bên mượn đất. Dưới đây là các tình huống điển hình và cách xử lý theo quy định pháp luật mới nhất.

---

✅ Trường hợp 1: Có giấy tờ cho mượn đất

Nếu người cho mượn có giấy cho mượn đất hoặc hợp đồng mượn tài sản bằng văn bản, có chữ ký của cả hai bên, thì việc đòi lại đất là hoàn toàn có căn cứ. Trong trường hợp bên mượn không chịu trả, người cho mượn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất, yêu cầu:

• Chấm dứt hành vi chiếm giữ tài sản trái phép.

• Trả lại đất đã mượn.

Trong thực tế xét xử, các bản án của Tòa thường ưu tiên bảo vệ quyền lợi của người cho mượn có căn cứ rõ ràng, nhất là khi tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của họ.

Hướng Dẫn Làm Sổ Đỏ Lần Đầu năm 2025

---

✅ Trường hợp 2: Mượn đất bằng lời nói, không giấy tờ

Trường hợp này phổ biến nhất, nhưng cũng rủi ro pháp lý cao nhất. Người cho mượn cần chứng minh các yếu tố sau:

• Đất là của mình, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tài liệu chứng minh nguồn gốc.

• Việc cho mượn là có thật: bằng lời khai của người làm chứng, giấy viết tay, biên bản hòa giải, hoặc hành vi thực tế của bên mượn thể hiện sự thừa nhận mượn đất.

• Thời điểm đòi đất hợp lý, không để quá lâu đến mức bên mượn có thể yêu cầu xác lập quyền sử dụng theo thời gian (nếu có yếu tố chiếm hữu ngay tình).

Nếu chứng minh được, Tòa án vẫn có thể buộc bên mượn trả lại đất, dù không có văn bản ban đầu.

---

❌ Trường hợp không đòi được đất – khi nào?

Người cho mượn có thể mất quyền đòi lại đất nếu:

• Không chứng minh được quyền sử dụng đất ban đầu là hợp pháp.

• Bên mượn đã sử dụng đất công khai, liên tục, không tranh chấp trong thời gian dài (từ 10 năm trở lên), và có thể được xem là “chiếm hữu ngay tình”.

• Có dấu hiệu chuyển nhượng, tặng cho đất chứ không phải mượn (Tòa án xác định ý chí thực tế khác với thỏa thuận miệng).

---

Tóm lại, mượn đất vẫn có thể đòi lại được, nhưng càng để lâu, khả năng thành công càng giảm. Do đó, nếu đã có ý định lấy lại đất, người cho mượn cần hành động sớm, có tư vấn pháp lý và chuẩn bị chứng cứ đầy đủ.

4. Cần làm gì để đòi lại đất đã cho mượn? 

Khi bên mượn đất không tự nguyện trả lại dù đã được yêu cầu, người cho mượn cần có các biện pháp pháp lý cụ thể để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Dưới đây là các bước cần thực hiện, tùy thuộc vào mức độ hợp tác của bên mượn.

---

✅ Bước 1: Thương lượng, yêu cầu trả lại đất bằng văn bản

Trước tiên, người cho mượn nên gửi yêu cầu bằng văn bản, nội dung ghi rõ:

• Thời điểm cho mượn đất

• Mục đích sử dụng đất

• Thời hạn mượn đất (nếu có)

• Yêu cầu trả lại đất trong thời hạn cụ thể (ví dụ: 15 ngày)

Văn bản nên gửi bằng hình thức có xác nhận như gửi qua bưu điện (chuyển phát bảo đảm) hoặc có người làm chứng. Đây là căn cứ để chứng minh việc đã yêu cầu rõ ràng, minh bạch nếu vụ việc phải đưa ra tòa.

---

✅ Bước 2: Hòa giải tại UBND cấp xã

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại UBND xã/phường nơi có đất trước khi khởi kiện ra Tòa. Người cho mượn cần nộp đơn đề nghị hòa giải, kèm theo:

• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Văn bản yêu cầu trả đất

• Chứng cứ về việc cho mượn (giấy viết tay, nhân chứng…)

UBND xã sẽ tổ chức hòa giải có biên bản. Nếu hòa giải không thành, người cho mượn có quyền khởi kiện ra Tòa án.

---

✅ Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Trường hợp không thể thương lượng hoặc hòa giải thất bại, người cho mượn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất. Hồ sơ khởi kiện gồm:

• Đơn khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp

• Biên bản hòa giải không thành (nếu có)

• Chứng cứ liên quan đến việc cho mượn đất

Tòa án sẽ thụ lý, mời các bên tham gia tố tụng, tổ chức đo đạc, thẩm định tại chỗ nếu cần và đưa ra phán quyết buộc bên mượn trả lại đất hoặc bồi thường thiệt hại nếu có.

---

✅ Bước 4: Thi hành án (nếu cần)

Nếu bản án có hiệu lực mà bên mượn không tự nguyện thi hành, người cho mượn có quyền nộp đơn yêu cầu thi hành án tại Chi cục Thi hành án dân sự. Cơ quan thi hành án sẽ tổ chức cưỡng chế buộc bên mượn giao trả đất đúng pháp luật.

5. Những rủi ro khi cho mượn đất không giấy tờ và cách phòng tránh

Việc cho người khác mượn đất là một hành vi xuất phát từ niềm tin, tình cảm hoặc quan hệ thân quen, tuy nhiên nếu không có biện pháp bảo đảm pháp lý, người cho mượn có thể đánh mất quyền sử dụng đất của chính mình. Dưới đây là những rủi ro thường gặp và cách phòng tránh hiệu quả.

---

❌ Rủi ro 1: Không có chứng cứ về việc cho mượn

Nhiều người chỉ thỏa thuận miệng khi cho mượn đất, không lập giấy tờ gì, sau nhiều năm bên mượn chối bỏ hoặc phủ nhận quan hệ mượn, khiến người cho mượn không thể chứng minh yêu cầu đòi đất là có cơ sở.

🔹 Cách phòng tránh: Khi cho mượn đất, cần lập giấy cho mượn đất bằng văn bản, ghi rõ diện tích, thời gian, mục đích sử dụng, có chữ ký hai bên và người làm chứng. Nếu có thể, nên công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã/phường.

---

❌ Rủi ro 2: Bên mượn sử dụng lâu năm, hợp thức hóa quyền sử dụng

Trong một số trường hợp, bên mượn đã sử dụng đất ổn định, công khai, lâu dài từ 10 – 30 năm mà không bị ngăn cản, có thể được UBND xã xác nhận “sử dụng ổn định không tranh chấp” và làm hồ sơ xin cấp sổ đỏ đứng tên mình.

🔹 Cách phòng tránh: Người cho mượn cần quản lý chặt chẽ đất, tránh để bên mượn sử dụng “tự do vô thời hạn”. Nếu muốn lấy lại đất, nên có văn bản yêu cầu trả đất định kỳ hoặc ghi rõ thời hạn mượn ngay từ đầu.

---

❌ Rủi ro 3: Tranh chấp kéo dài, ảnh hưởng tình thân

Cho mượn đất không rõ ràng dễ dẫn đến mâu thuẫn, đặc biệt trong nội bộ gia đình (cha mẹ cho con, anh chị em cho nhau mượn đất canh tác, dựng nhà…). Khi đòi lại đất, dễ xảy ra tranh chấp, kiện tụng, ảnh hưởng tình cảm huyết thống.

🔹 Cách phòng tránh: Nên thỏa thuận rõ ràng bằng giấy tờ, nêu rõ đây chỉ là mượn chứ không phải tặng cho hay chuyển nhượng. Có thể quy định thêm điều kiện: không được xây dựng, không được sang nhượng, không được kê khai cấp sổ.

---

❌ Rủi ro 4: Mất quyền đòi lại do hết thời hiệu

Theo Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện đòi lại tài sản là 03 năm kể từ ngày người cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Nếu bên mượn chiếm đoạt đất và người cho mượn không khởi kiện kịp thời, có thể bị mất quyền khởi kiện.

🔹 Cách phòng tránh: Khi phát hiện bên mượn có ý định chiếm giữ đất, cần lập tức gửi yêu cầu trả đất bằng văn bản và khởi kiện sớm để bảo vệ quyền lợi.

6. Kết luận và khuyến nghị pháp lý khi cho mượn đất 

Quan hệ mượn đất là một hình thức dân sự hợp pháp, được pháp luật bảo vệ nếu có chứng cứ rõ ràng và minh bạch. Tuy nhiên, do không được quy định cụ thể trong Luật Đất đai và thường diễn ra trong môi trường gia đình – tình cảm – không giấy tờ, nên nó tiềm ẩn nhiều tranh chấp và rủi ro pháp lý nghiêm trọng.

Thực tiễn xét xử cho thấy, người cho mượn vẫn có quyền đòi lại đất, kể cả khi không có hợp đồng văn bản, miễn là chứng minh được nguồn gốc đất thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Tuy nhiên, nếu bên mượn đã sử dụng đất lâu năm, công khai, không có tranh chấp và có dấu hiệu chiếm hữu ngay tình, thì việc đòi lại sẽ rất khó khăn, thậm chí thất bại.

Để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp, người dân cần lưu ý:

• Không nên cho mượn đất bằng lời nói, dù là người thân trong gia đình.

• Nếu đã cho mượn, hãy lập giấy cho mượn đất, có chữ ký và người làm chứng, ghi rõ điều kiện, thời hạn và quyền – nghĩa vụ của các bên.

• Khi có dấu hiệu chiếm đất, xây dựng trái phép, cần ngay lập tức có văn bản yêu cầu trả lại đất, không nên im lặng kéo dài.

• Trường hợp bên mượn cố tình không trả, hãy tiến hành hòa giải tại UBND xã, sau đó khởi kiện ra Tòa án để đòi lại đất bằng pháp luật.

Ngoài ra, trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ 01/7/2025, với nhiều thay đổi liên quan đến quy hoạch, cấp sổ và xác lập quyền sử dụng đất, người sử dụng đất càng phải thận trọng hơn khi để người khác sử dụng đất của mình.

Nếu bạn gặp phải trường hợp phức tạp hoặc bị bên mượn phủ nhận mối quan hệ mượn đất, hãy liên hệ luật sư hoặc đơn vị pháp lý uy tín để được tư vấn, soạn thảo văn bản và đại diện trong các thủ tục pháp lý đúng quy định.

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Bình Dương
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An,Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)