Mở đầu

Thực tế cho thấy, không ít vụ tranh chấp nhà đất kéo dài nhiều năm chỉ vì hợp đồng mua bán được lập bằng giấy tay. Khi phát sinh mâu thuẫn, người mua thường rơi vào thế bất lợi do không có hợp đồng công chứng, không đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thậm chí còn đối mặt với nguy cơ bị tuyên giao dịch vô hiệu và buộc phải trả lại đất.

Vậy theo quy định pháp luật hiện hành, mua bán nhà đất bằng giấy tay có được công nhận không?

Trường hợp nào có thể được Tòa án xem xét công nhận, trường hợp nào chắc chắn bị coi là vô hiệu? Nếu đã trót mua bán bằng giấy tay thì người mua cần làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình? Những câu hỏi này sẽ được phân tích cụ thể trong bài viết dưới đây, dựa trên các quy định mới nhất của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự, giúp người đọc có cái nhìn đầy đủ và chính xác trước khi thực hiện hoặc xử lý các giao dịch nhà đất bằng giấy tay.

1. Mua bán nhà đất bằng giấy tay là gì?

Mua bán nhà đất bằng giấy tay được hiểu là việc các bên tự thỏa thuận và lập văn bản mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất mà không thực hiện công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Văn bản này thường do các bên tự viết tay hoặc đánh máy, không theo mẫu thống nhất và không được kiểm tra về tính pháp lý của thửa đất tại thời điểm giao dịch.

Hình thức mua bán nhà đất bằng giấy tay thường phát sinh trong các trường hợp như: đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, đất đang chờ tách thửa, giao dịch giữa người thân quen hoặc người mua muốn tiết kiệm chi phí, thời gian.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất là loại hợp đồng bắt buộc phải lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Do đó, có thể khẳng định rằng, mua bán nhà đất bằng giấy tay là giao dịch không đáp ứng điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và dễ trở thành đối tượng tranh chấp khi các bên phát sinh mâu thuẫn. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến rất nhiều giao dịch giấy tay không được pháp luật công nhận hoặc bị Tòa án tuyên vô hiệu khi có tranh chấp xảy ra.

2. Quy định của pháp luật về hình thức và điều kiện mua bán nhà đất

2.1. Hình thức hợp đồng mua bán nhà đất theo Luật Đất đai 2024

Theo quy định của Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2025), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và thực hiện công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định. Đây là điều kiện bắt buộc về hình thức để giao dịch có giá trị pháp lý và là căn cứ để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng không chỉ nhằm xác nhận chữ ký của các bên mà còn giúp:

• Kiểm tra tư cách chủ thể của bên chuyển nhượng

• Xác minh tình trạng pháp lý của thửa đất, nhà ở

• Đảm bảo giao dịch được xác lập trên cơ sở tự nguyện, minh bạch

Do đó, hợp đồng mua bán nhà đất chỉ được viết bằng giấy tay, không thông qua công chứng hoặc chứng thực, không đáp ứng yêu cầu bắt buộc về hình thức, dẫn đến nguy cơ không được pháp luật công nhận khi xảy ra tranh chấp.

---

2.2. Điều kiện để quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng

Bên cạnh điều kiện về hình thức hợp đồng, Luật Đất đai 2024 còn quy định rõ các điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng. Theo đó, việc mua bán nhà đất chỉ hợp pháp khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ các trường hợp đặc biệt được pháp luật cho phép

• Thửa đất không có tranh chấp tại thời điểm chuyển nhượng

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

• Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng theo quy định

Trong thực tế, nhiều giao dịch mua bán bằng giấy tay diễn ra khi đất chưa có Giấy chứng nhận hoặc đang trong quá trình hoàn thiện hồ sơ pháp lý. Đây là nguyên nhân phổ biến khiến giao dịch bị coi là vi phạm điều kiện chuyển nhượng, làm tăng nguy cơ bị tuyên vô hiệu.

---

2.3. Mối liên hệ với quy định của Bộ luật Dân sự 2015

Theo Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về: chủ thể, ý chí tự nguyện, mục đích – nội dung không vi phạm điều cấm của luật và hình thức giao dịch phù hợp với quy định pháp luật. Đối với các giao dịch mà pháp luật quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực, nếu không tuân thủ thì giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu.

Áp dụng các quy định này vào lĩnh vực đất đai có thể thấy, mua bán nhà đất bằng giấy tay không chỉ vi phạm Luật Đất đai 2024 về hình thức hợp đồng mà còn không đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Bộ luật Dân sự. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để Tòa án xem xét, đánh giá hiệu lực của các hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tay khi có tranh chấp phát sinh.

3. Mua bán nhà đất bằng giấy tay có được pháp luật công nhận không?

3.1. Nguyên tắc chung: Mua bán nhà đất bằng giấy tay không được công nhận

Căn cứ các quy định của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015, có thể khẳng định rằng: “Mua bán nhà đất bằng giấy tay, không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định, về nguyên tắc là không được pháp luật công nhận”.

Lý do là bởi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại hợp đồng mà pháp luật quy định hình thức là điều kiện bắt buộc để giao dịch có hiệu lực. Khi các bên chỉ lập giấy tay, giao dịch đã vi phạm điều kiện về hình thức, dẫn đến nguy cơ bị tuyên vô hiệu khi có tranh chấp hoặc khi một trong các bên yêu cầu Tòa án giải quyết.

Trong thực tiễn, các trường hợp sau đây thường bị Tòa án tuyên hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tay là vô hiệu:

• Giao dịch được xác lập sau thời điểm pháp luật đã quy định bắt buộc công chứng, chứng thực

• Một trong các bên hoặc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu

• Thửa đất tại thời điểm chuyển nhượng chưa đủ điều kiện theo Luật Đất đai (chưa có Giấy chứng nhận, đang tranh chấp, bị kê biên…)

Khi đó, giấy tay chỉ được xem là chứng cứ chứng minh việc giao dịch đã diễn ra, chứ không làm phát sinh hiệu lực pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng.

---

3.2. Trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay vẫn có thể được xem xét công nhận

Mặc dù nguyên tắc chung là không công nhận, nhưng pháp luật dân sự hiện hành vẫn mở ra ngoại lệ nhằm bảo đảm sự ổn định của các quan hệ dân sự đã được thực hiện trên thực tế. Theo Bộ luật Dân sự 2015, đối với giao dịch vi phạm về hình thức nhưng đã được thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, Tòa án có thể xem xét công nhận hiệu lực của giao dịch nếu không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.

Áp dụng vào giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tay, Tòa án có thể xem xét công nhận khi đáp ứng đồng thời các điều kiện như:

• Các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ cơ bản: bên mua đã giao đủ tiền, bên bán đã giao đất

• Người mua đã quản lý, sử dụng đất ổn định, lâu dài, công khai

• Không có tranh chấp với người thứ ba, không ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước

• Các bên không có yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu

Trong những trường hợp này, việc công nhận hiệu lực của hợp đồng giấy tay nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân và tránh xáo trộn quan hệ sử dụng đất đã hình thành trong thời gian dài.

---

3.3. Công nhận giao dịch giấy tay không phải là đương nhiên

Cần nhấn mạnh rằng, việc Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tay không phải là quyền đương nhiên của người mua. Mỗi vụ việc sẽ được xem xét trên cơ sở:

• Thời điểm xác lập giao dịch

• Mức độ thực hiện nghĩa vụ của các bên

• Tình trạng pháp lý của thửa đất

• Yếu tố lỗi của từng bên

Chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật và thực tiễn xét xử, giao dịch giấy tay mới có khả năng được công nhận.

4. Hậu quả pháp lý khi mua bán nhà đất bằng giấy tay bị tuyên vô hiệu

Khi hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tay bị Tòa án tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý sẽ được xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu. Theo đó, nguyên tắc chung là các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu như trước khi giao dịch được xác lập.

Cụ thể, khi giao dịch bị tuyên vô hiệu:

• Bên bán có nghĩa vụ hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận từ bên mua

• Bên mua phải trả lại quyền sử dụng đất, nhà ở cho bên bán

• Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền tương đương

Ngoài nghĩa vụ hoàn trả, bên có lỗi gây thiệt hại cho bên còn lại còn phải bồi thường theo quy định pháp luật. Việc xác định lỗi sẽ căn cứ vào mức độ vi phạm của từng bên, chẳng hạn như cố tình chuyển nhượng đất không đủ điều kiện hoặc che giấu tình trạng pháp lý của thửa đất.

Trên thực tế, việc xử lý hậu quả của hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tay gặp rất nhiều khó khăn. Không ít trường hợp giá đất đã tăng gấp nhiều lần so với thời điểm giao dịch, khiến việc hoàn trả tiền và đất trở nên phức tạp, dễ phát sinh mâu thuẫn mới.

Ngoài ra, nếu trong quá trình thực hiện giao dịch, người mua đã xây dựng công trình, trồng cây lâu năm hoặc cải tạo đất, thì việc giải quyết quyền lợi liên quan đến tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề phức tạp, cần được Tòa án xem xét cụ thể trong từng vụ việc.

Có thể thấy, khi hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tay bị tuyên vô hiệu, người mua thường là bên chịu nhiều rủi ro và thiệt hại nhất, đặc biệt trong các giao dịch có giá trị lớn hoặc đã kéo dài nhiều năm.

5. Đã mua bán nhà đất bằng giấy tay thì phải làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Trong trường hợp người dân đã lỡ mua bán nhà đất bằng giấy tay, việc xử lý kịp thời và đúng cách có ý nghĩa rất quan trọng nhằm hạn chế rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Tùy vào từng tình huống cụ thể, người mua có thể cân nhắc các phương án sau:

5.1. Thỏa thuận lại để ký hợp đồng công chứng

Giải pháp tối ưu và ít rủi ro nhất là thỏa thuận lại với bên bán để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Luật Đất đai 2024. Khi đó, nếu thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng, các bên có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai, qua đó hợp thức hóa giao dịch đã thực hiện trước đó.

5.2. Hoàn thiện hồ sơ pháp lý của thửa đất

Trường hợp mua bán bằng giấy tay do đất chưa có Giấy chứng nhận, người mua cần phối hợp với bên bán để hoàn thiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đất đã đủ điều kiện pháp lý, việc ký lại hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp sẽ thuận lợi hơn và giảm thiểu nguy cơ tranh chấp.

5.3. Thu thập và lưu giữ đầy đủ chứng cứ

Trong mọi trường hợp, người mua cần chủ động thu thập và lưu giữ các chứng cứ chứng minh giao dịch mua bán đã diễn ra trên thực tế, như: giấy mua bán viết tay, biên nhận tiền, chứng từ chuyển khoản, lời khai của người làm chứng, hình ảnh, tài liệu thể hiện quá trình quản lý và sử dụng đất ổn định, lâu dài. Đây là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi nếu xảy ra tranh chấp.

5.4. Yêu cầu Tòa án giải quyết khi phát sinh tranh chấp

Nếu không thể thỏa thuận lại với bên bán và phát sinh tranh chấp, người mua có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết. Trong một số trường hợp đáp ứng đủ điều kiện theo Bộ luật Dân sự 2015, người mua có thể đề nghị Tòa án xem xét công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán bằng giấy tay, nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Việc lựa chọn phương án xử lý phù hợp, kịp thời sẽ giúp người mua hạn chế tối đa rủi ro và tránh những hậu quả pháp lý bất lợi về sau.

Kết luận

Mua bán nhà đất bằng giấy tay về nguyên tắc là không được pháp luật công nhận, do không đáp ứng điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, nếu giao dịch được xác lập từ lâu và đã thực hiện ổn định, Tòa án vẫn có thể xem xét công nhận để bảo đảm quyền lợi cho các bên. Để tránh rủi ro, người dân nên tuân thủ đầy đủ quy định về công chứng, chứng thực khi mua bán nhà đất và tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý khi cần thiết.

Xem thêm tại: Người nước ngoài có được sở hữu nhà ở Việt Nam không? (Theo Luật Nhà ở 2023)

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)