Tranh chấp về chất lượng nhà ở khi mua bán, thuê nhà – Luật Tâm Đức

1. Tranh chấp về chất lượng nhà ở khi mua bán, thuê nhà là gì?

Tranh chấp về chất lượng nhà ở khi mua bán, thuê nhà là mâu thuẫn pháp lý phát sinh khi tình trạng thực tế của nhà ở không đáp ứng đúng thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không bảo đảm điều kiện sử dụng an toàn, ổn định theo quy định pháp luật.

Nội dung trang

Trên thực tế, nhiều giao dịch mua bán, thuê nhà chỉ chú trọng đến giá cả và thời hạn mà bỏ qua yếu tố chất lượng công trình, dẫn đến tranh chấp sau khi bàn giao hoặc trong quá trình sử dụng. Người mua, người thuê thường phát hiện nhà ở có khiếm khuyết nghiêm trọng mà trước đó không được thông báo hoặc bị che giấu.

Các tranh chấp phổ biến liên quan đến chất lượng nhà ở có thể kể đến như:

Nhà bị thấm dột, nứt tường, lún móng, sập trần;
Hệ thống điện, nước, thoát nước, phòng cháy chữa cháy không bảo đảm;
Chất lượng xây dựng không đúng với mô tả, quảng cáo hoặc cam kết;
Nhà xuống cấp nhanh, không đủ điều kiện sinh hoạt an toàn.

Những tranh chấp này không chỉ gây thiệt hại về tài chính mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe, tính mạng và mục đích sử dụng nhà ở của người mua, người thuê, từ đó dẫn đến yêu cầu sửa chữa, bồi thường hoặc chấm dứt hợp đồng.

2. Các dạng tranh chấp về chất lượng nhà ở khi mua bán, thuê nhà thường gặp

Luật Tâm Đức – trong thực tiễn, tranh chấp về chất lượng nhà ở không chỉ phát sinh tại thời điểm bàn giao mà còn xuất hiện sau một thời gian sử dụng, khi các khiếm khuyết dần bộc lộ rõ. Những dạng tranh chấp phổ biến bao gồm:

2.1. Tranh chấp do nhà ở không đúng chất lượng như thỏa thuận trong hợp đồng

Đây là dạng tranh chấp xảy ra khi:

Vật liệu xây dựng, kết cấu nhà ở không đúng cam kết;
Trang thiết bị bàn giao không đúng chủng loại, chất lượng;
Nhà không đạt tiêu chuẩn kỹ thuật đã thỏa thuận.

Người mua hoặc người thuê cho rằng bên bán, bên cho thuê đã vi phạm nghĩa vụ giao nhà đúng chất lượng, trong khi bên còn lại thường viện dẫn lý do hao mòn tự nhiên hoặc lỗi phát sinh sau bàn giao.

2.2. Tranh chấp do nhà ở có khiếm khuyết nghiêm trọng sau khi nhận bàn giao

Nhiều trường hợp, nhà ở chỉ bộc lộ lỗi sau một thời gian sử dụng như:

Thấm nước, nứt tường, sụt lún móng;
Hệ thống điện, nước thường xuyên hỏng hóc;
Nhà không đảm bảo an toàn sinh hoạt.

Các tranh chấp này thường xoay quanh việc xác định nguyên nhân hư hỏng và trách nhiệm thuộc về bên bán, bên cho thuê hay người sử dụng.

2.3. Tranh chấp về nghĩa vụ sửa chữa, bảo hành nhà ở

Tranh chấp phát sinh khi:

Bên bán không thực hiện hoặc từ chối bảo hành nhà ở;
Bên cho thuê không sửa chữa nhà ở xuống cấp;
Các bên không thống nhất về chi phí sửa chữa.

Đối với hợp đồng thuê nhà, việc phân định hư hỏng do sử dụng hay do chất lượng ban đầu là nguyên nhân tranh chấp phổ biến.

2.4. Tranh chấp khi chất lượng nhà ở không đáp ứng mục đích sử dụng

Nhà ở có thể:

Không cách âm, cách nhiệt như cam kết;
Thường xuyên ngập nước, mùi hôi, mất an toàn;
Không đáp ứng điều kiện sinh hoạt bình thường.

Trong những trường hợp này, người mua hoặc người thuê có quyền cho rằng mục đích giao kết hợp đồng không đạt được, từ đó yêu cầu giảm giá, chấm dứt hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại.

3. Quyền của người mua, người thuê khi nhà ở không bảo đảm chất lượng

Khi phát hiện nhà ở không bảo đảm chất lượng như thỏa thuận hoặc không đáp ứng điều kiện sử dụng an toàn, người mua và người thuê nhà có quyền yêu cầu bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình theo hợp đồng và quy định pháp luật.

3.1. Quyền yêu cầu sửa chữa, khắc phục hư hỏng

Người mua, người thuê có quyền:

Yêu cầu bên bán, bên cho thuê sửa chữa các hư hỏng ảnh hưởng đến việc sử dụng;
Yêu cầu khắc phục lỗi kỹ thuật, lỗi kết cấu của nhà ở.

Trong hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm nhà ở đủ điều kiện sử dụng trong suốt thời gian thuê, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3.2. Quyền yêu cầu giảm giá mua, giá thuê nhà

Nếu chất lượng nhà ở:

Không đúng như cam kết;
Làm giảm giá trị sử dụng thực tế;

Người mua hoặc người thuê có quyền yêu cầu giảm giá mua, giảm tiền thuê nhà tương ứng với mức độ khiếm khuyết.

Quyền này thường được áp dụng khi nhà ở vẫn có thể sử dụng nhưng không đạt tiêu chuẩn đã thỏa thuận ban đầu.

3.3. Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại

Trong trường hợp chất lượng nhà ở gây thiệt hại thực tế, người mua, người thuê có quyền:

Yêu cầu bồi thường chi phí sửa chữa;
Bồi thường thiệt hại về tài sản, chi phí phát sinh;
Bồi thường tổn thất do gián đoạn sinh hoạt, kinh doanh.

Việc yêu cầu bồi thường cần chứng minh thiệt hại và mối quan hệ nhân quả giữa chất lượng nhà ở không bảo đảm và thiệt hại phát sinh.

Xem thêm: Tội phạm trong trạng thái tinh thần bị kích động mạnh

3.4. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

Người mua hoặc người thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng khi:

Vi phạm về chất lượng nhà ở là nghiêm trọng;
Nhà ở không thể sử dụng an toàn;
Mục đích giao kết hợp đồng không đạt được.

Trong trường hợp này, người vi phạm nghĩa vụ có thể phải hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại theo quy định.

3.5. Quyền khởi kiện để bảo vệ quyền lợi

Khi không thể tự thỏa thuận, người mua, người thuê có quyền:

Khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà;
Khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà tại Tòa án có thẩm quyền.

Tòa án sẽ căn cứ vào:

Nội dung hợp đồng;
Chất lượng thực tế của nhà ở;
Mức độ vi phạm nghĩa vụ của các bên.

4. Cách giải quyết tranh chấp về chất lượng nhà ở khi mua bán, thuê nhà

Khi phát sinh tranh chấp về chất lượng nhà ở, các bên nên lựa chọn phương thức giải quyết phù hợp để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, đồng thời tiết kiệm thời gian và chi phí.

4.1. Thương lượng, hòa giải giữa các bên

Thương lượng là phương án được ưu tiên hàng đầu vì:

Giải quyết tranh chấp nhanh chóng;
Giảm thiểu chi phí tố tụng;
Giữ được mối quan hệ giữa các bên.

Các bên có thể thỏa thuận:

Sửa chữa, khắc phục các hư hỏng;
Giảm giá mua, giá thuê nhà;
Gia hạn thời gian khắc phục lỗi chất lượng.

Việc thương lượng nên được lập thành văn bản để làm căn cứ pháp lý nếu tranh chấp tiếp tục phát sinh.

4.2. Yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo hành, sửa chữa

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, nếu có thỏa thuận bảo hành, người mua có quyền:

Yêu cầu bên bán thực hiện đúng nghĩa vụ bảo hành;
Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu không bảo hành đúng cam kết.

Trong hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê có nghĩa vụ sửa chữa nhà ở xuống cấp, trừ trường hợp hư hỏng do lỗi của bên thuê.

4.3. Thu thập và bảo toàn chứng cứ về chất lượng nhà ở

Luật sư Luật Tâm Đức tư vấn – để bảo vệ quyền lợi, người mua, người thuê cần:

Lập biên bản hiện trạng nhà ở;
Chụp ảnh, quay video các hư hỏng;
Thu thập hợp đồng, biên bản bàn giao, hóa đơn sửa chữa;
Yêu cầu giám định chất lượng nhà ở khi cần thiết.

Chứng cứ đầy đủ là yếu tố quyết định khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Xem thêm: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai: Những trường hợp thường gặp

4.4. Khởi kiện tranh chấp tại Tòa án có thẩm quyền

Khi không thể tự thỏa thuận, người bị ảnh hưởng có thể:

Khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở;
Khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở.

Tòa án sẽ xem xét:

Chất lượng thực tế của nhà ở;
Nội dung cam kết trong hợp đồng;
Mức độ vi phạm và thiệt hại phát sinh.

Phán quyết của Tòa án có thể bao gồm:

Buộc sửa chữa nhà ở;
Buộc bồi thường thiệt hại;
Chấm dứt hợp đồng và hoàn trả tiền.

5. Lưu ý quan trọng để hạn chế tranh chấp về chất lượng nhà ở

Để tránh rủi ro pháp lý và hạn chế tranh chấp phát sinh, người mua, người thuê nhà cần đặc biệt chú ý đến các vấn đề sau:

5.1. Kiểm tra kỹ chất lượng nhà ở trước khi giao kết hợp đồng

Trước khi mua hoặc thuê nhà, cần:

Trực tiếp kiểm tra kết cấu, tường, mái, móng;
Kiểm tra hệ thống điện, nước, thoát nước;
Đánh giá tình trạng thực tế so với thông tin quảng cáo, giới thiệu.

Việc kiểm tra kỹ giúp phát hiện sớm các khiếm khuyết và tránh tranh chấp về sau.

5.2. Quy định rõ tiêu chuẩn chất lượng trong hợp đồng

Hợp đồng cần ghi rõ:

Tình trạng nhà ở tại thời điểm bàn giao;
Tiêu chuẩn kỹ thuật, vật liệu xây dựng;
Nghĩa vụ bảo hành, sửa chữa;
Trách nhiệm khi chất lượng nhà ở không bảo đảm.

Quy định càng chi tiết thì khả năng phát sinh tranh chấp càng thấp.

5.3. Lập biên bản bàn giao nhà ở chi tiết

Biên bản bàn giao nên:

Ghi rõ tình trạng từng hạng mục;
Có hình ảnh, video kèm theo;
Được các bên ký xác nhận.

Đây là căn cứ quan trọng để xác định trách nhiệm khi xảy ra hư hỏng.

5.4. Lưu giữ đầy đủ hồ sơ, chứng cứ

Người mua, người thuê cần lưu giữ:

Hợp đồng mua bán, thuê nhà;
Biên bản bàn giao;
Chứng từ sửa chữa, bảo trì;
Thông tin trao đổi giữa các bên.

Chứng cứ đầy đủ giúp bảo vệ quyền lợi khi tranh chấp xảy ra.

6. Kết luận

Tranh chấp về chất lượng nhà ở khi mua bán, thuê nhà là loại tranh chấp phổ biến, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và an toàn của người sử dụng nhà ở. Việc chủ động kiểm tra chất lượng, thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng và chuẩn bị chứng cứ đầy đủ là giải pháp hiệu quả nhất để phòng ngừa rủi ro pháp lý.

Trong trường hợp tranh chấp phát sinh và không thể tự giải quyết, người mua, người thuê nên tìm đến sự hỗ trợ của luật sư để được tư vấn và bảo vệ quyền lợi đúng quy định pháp luật.

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ

DỊCH VỤ LUẬT SƯ, LUẬT SƯ DÂN SỰ

Tranh chấp về chất lượng nhà ở khi mua bán, thuê nhà 2025 – Luật Tâm Đức