Tranh chấp đòi lại nhà, đất bị người khác chiếm dụng hoặc sử dụng trái phép – Luật Tâm Đức

1. Tranh chấp đòi lại nhà, đất bị người khác chiếm dụng hoặc sử dụng trái phép là gì?

Luật Tâm Đức hỗ trợ tư vấn – Tranh chấp đòi lại nhà, đất bị người khác chiếm dụng hoặc sử dụng trái phép là tranh chấp dân sự phát sinh khi chủ sở hữu nhà ở hoặc người có quyền sử dụng đất hợp pháp không còn trực tiếp quản lý, khai thác tài sản của mình do người khác tự ý chiếm giữ, sử dụng hoặc tiếp tục sử dụng nhà, đất mà không có căn cứ pháp luật.

Hành vi chiếm dụng hoặc sử dụng trái phép nhà, đất có thể thể hiện dưới nhiều hình thức, như:

• Tự ý vào ở, sử dụng nhà, đất của người khác khi chưa được cho phép;

• Lấn chiếm đất liền kề, xây dựng công trình trái phép;

• Hết thời hạn thuê, mượn, ở nhờ nhưng không trả lại nhà, đất;

• Tiếp tục sử dụng nhà, đất sau khi hợp đồng hoặc thỏa thuận đã chấm dứt;

• Chiếm giữ nhà, đất phát sinh từ tranh chấp thừa kế, mua bán chưa hoàn tất thủ tục pháp lý.

Tranh chấp loại này thường xảy ra do sự quản lý lỏng lẻo của chủ sở hữu, do yếu tố quan hệ thân quen, tin tưởng, hoặc do nhà, đất để trống trong thời gian dài. Khi xảy ra tranh chấp, người đang chiếm giữ thường viện dẫn nhiều lý do khác nhau để không trả lại nhà, đất, khiến việc đòi lại tài sản trở nên phức tạp.

Về bản chất pháp lý, đây là tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, trong đó người có quyền hợp pháp có quyền yêu cầu chấm dứt hành vi chiếm dụng, buộc trả lại nhà, đất và khôi phục quyền quản lý, sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật.

3. Các trường hợp chiếm dụng hoặc sử dụng trái phép nhà, đất

Người đang quản lý, sử dụng nhà, đất bị xem là chiếm dụng hoặc sử dụng trái phép khi thuộc một trong các tình huống sau:

1. Sử dụng nhà, đất không có giấy tờ hợp pháp

   • Không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng, sổ đỏ hoặc hợp đồng thuê/mượn hợp pháp;

   • Tự ý vào ở hoặc khai thác nhà, đất mà không được phép của chủ sở hữu.

2. Chiếm giữ sau khi hết hạn thuê, mượn, hoặc ở nhờ

   • Hết thời hạn thỏa thuận thuê, mượn, ở nhờ mà bên thuê/mượn/ở nhờ không trả lại tài sản;

   • Người sử dụng kéo dài thời gian chiếm dụng mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu.

3. Lấn chiếm, xây dựng, sử dụng sai mục đích

   • Lấn chiếm phần đất liền kề, diện tích chung;

   • Xây dựng công trình trái phép;

   • Sử dụng đất hoặc nhà ở trái với mục đích thỏa thuận (ví dụ đất ở nhưng chuyển sang kinh doanh trái phép).

4. Chiếm giữ sau khi tranh chấp phát sinh

   • Nhà, đất tranh chấp thừa kế chưa giải quyết;

   • Chuyển nhượng, mua bán nhưng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, bên mua hoặc bên liên quan tự ý chiếm dụng.

5. Hành vi cố tình không trả nhà, đất khi có yêu cầu hợp pháp

   • Chủ sở hữu hoặc người có quyền hợp pháp đã yêu cầu trả nhà, đất nhưng bên chiếm dụng không thực hiện, kéo dài thời gian.

---

Lưu ý thực tiễn

• Chủ sở hữu cần thu thập chứng cứ về việc chiếm dụng: hình ảnh, video, biên bản, lời khai nhân chứng;

• Xác định thời điểm chiếm dụng trái phép để làm cơ sở cho khởi kiện;

• Trong một số trường hợp, hòa giải tại UBND cấp xã được yêu cầu trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai.

4. Hòa giải và thủ tục khởi kiện đòi lại nhà, đất

Khi xảy ra tranh chấp đòi lại nhà, đất bị chiếm dụng hoặc sử dụng trái phép, người có quyền hợp pháp cần thực hiện hòa giải hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi.

4.1. Hòa giải

• Tranh chấp đất đai: Theo Luật Đất đai 2013, trước khi khởi kiện ra Tòa án, phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.

• Mục đích hòa giải: Giải quyết tranh chấp trên cơ sở thỏa thuận, giảm thiểu chi phí và thời gian.

• Biên bản hòa giải không thành là căn cứ để Tòa án thụ lý vụ án.

• Tranh chấp nhà ở (cho ở nhờ, mượn nhà): Hòa giải tại UBND xã không bắt buộc, nhưng vẫn được khuyến khích để tránh kéo dài tranh chấp.

4.2. Thủ tục khởi kiện

Khi hòa giải không thành hoặc không bắt buộc, người có quyền hợp pháp có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Hồ sơ khởi kiện gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu của Tòa án;

• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng, hợp đồng hợp pháp khác);

• Chứng cứ chứng minh hành vi chiếm dụng, sử dụng trái phép (hình ảnh, video, biên bản, lời khai nhân chứng);

• Biên bản hòa giải (nếu là tranh chấp đất đai);

• Bản sao giấy tờ tùy thân (CCCD/CMND).

Tòa án có thẩm quyền:

• Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có nhà, đất;

• Trường hợp phức tạp, liên quan nhiều bên hoặc diện tích lớn, Tòa án xem xét thẩm quyền theo vị trí nhà, đất.

Án phí:

• Xác định theo giá trị tài sản tranh chấp, theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14;

• Người thắng kiện có thể được hoàn trả án phí.

---

5. Thủ tục khởi kiện đòi lại nhà, đất bị chiếm dụng

5.1. Hồ sơ khởi kiện

Người khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu Tòa án;

• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng, giấy tờ hợp pháp khác);

• Chứng cứ chứng minh hành vi chiếm dụng trái phép: hình ảnh, video, biên bản, lời khai nhân chứng;

• Biên bản hòa giải tại UBND xã (nếu là tranh chấp đất đai);

• Bản sao giấy tờ tùy thân (CCCD/CMND).

5.2. Tòa án có thẩm quyền

• Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có nhà, đất tranh chấp;

• Trường hợp phức tạp, liên quan đến nhiều bên hoặc diện tích lớn, Tòa án có thể xem xét thẩm quyền theo vị trí nhà, đất.

5.3. Án phí

• Án phí dân sự sơ thẩm được xác định theo giá trị tài sản tranh chấp (theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14);

• Người thắng kiện có thể được hoàn trả án phí theo phán quyết của Tòa án.

6. Có nên thuê Luật sư Luật Tâm Đức khi khởi kiện đòi lại nhà, đất?

Mặc dù pháp luật không bắt buộc phải thuê Luật sư Luật Tâm Đức khi khởi kiện đòi lại nhà, đất, việc có Luật sư Luật Tâm Đức tham gia sẽ tăng hiệu quả giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi tối đa.

6.1. Khi nào nên thuê luật sư

• Nhà, đất có nguồn gốc phức tạp, liên quan đến thừa kế hoặc mua bán chưa hoàn tất thủ tục pháp lý;

• Nhiều người cùng sử dụng, chiếm giữ hoặc liên quan đến tranh chấp đa bên;

• Chủ sở hữu không am hiểu thủ tục tố tụng, lo sợ bị trả lại đơn hoặc kéo dài thời gian giải quyết;

• Giá trị tài sản lớn, rủi ro tranh chấp cao.

6.2. Lợi ích khi có luật sư

Luật Tâm Đức sẽ hỗ trợ:

• Đánh giá pháp lý và xác định khả năng khởi kiện;

• Chuẩn bị hồ sơ, chứng cứ đầy đủ và hợp pháp;

• Soạn thảo đơn khởi kiện và các văn bản tố tụng;

• Đại diện tại Tòa án, bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu;

• Tư vấn phương án giải quyết tranh chấp tốt nhất, hạn chế chi phí và thời gian.

👉 Thực tiễn cho thấy, việc thuê Luật sư Luật Tâm Đức đặc biệt hữu ích khi tranh chấp phức tạp, kéo dài hoặc có yếu tố phản tố

Xem thêm: Tranh chấp đòi tài sản cho mượn nhưng không trả

7. Kết luận

Tranh chấp đòi lại nhà, đất bị người khác chiếm dụng hoặc sử dụng trái phép là loại tranh chấp dân sự phổ biến, phức tạp và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của cá nhân hoặc tổ chức.

Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, người có quyền cần:

1. Xác định rõ quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất hợp pháp, chuẩn bị đầy đủ giấy tờ pháp lý;

2. Thu thập chứng cứ về hành vi chiếm dụng hoặc sử dụng trái phép (hình ảnh, video, lời khai nhân chứng, biên bản,…);

3. Thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã khi tranh chấp đất đai;

4. Khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền nếu hòa giải không thành;

5. Cân nhắc thuê luật sư khi tranh chấp phức tạp, nhiều bên hoặc tài sản có giá trị lớn.

Việc nắm rõ căn cứ pháp lý, thủ tục khởi kiện và cách thu thập chứng cứ giúp quá trình giải quyết tranh chấp diễn ra nhanh chóng, hiệu quả, đồng thời giảm thiểu rủi ro bị trả lại đơn hoặc kéo dài thời gian tại Tòa án.

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)