Hướng Dẫn Làm Sổ Đỏ Lần Đầu Cho Đất Chưa Có Giấy Tờ 2025

Mở đầu

Tại nhiều địa phương trên cả nước, người dân đang sử dụng đất ổn định qua nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “sổ đỏ”) do không có giấy tờ về nguồn gốc đất. Đây là thực trạng khá phổ biến ở khu vực nông thôn, vùng quy hoạch treo, hoặc đất được khai hoang, thừa kế, tặng cho bằng lời nói mà không có hợp đồng văn bản.

Nội dung trang

Vậy, người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ có được cấp sổ đỏ không? Làm thế nào để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất một cách hợp pháp? Quy trình, thủ tục và điều kiện xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trường hợp này như thế nào?

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ hướng dẫn chi tiết quy trình làm sổ đỏ lần đầu cho đất không có giấy tờ, giúp người dân có cái nhìn rõ ràng, cụ thể và biết cách chuẩn bị hồ sơ, làm việc với cơ quan nhà nước hiệu quả – hạn chế bị từ chối, kéo dài thời gian, hoặc vướng phải các rắc rối pháp lý.

1. Đất không có giấy tờ là gì? Phân loại thế nào?

Theo Điều 100 và 101 của Luật Đất đai 2013, đất “không có giấy tờ” là đất mà người đang sử dụng không có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ cũ hoặc mới).
Quyết định giao đất, cho thuê đất, giấy tờ cấp quyền sở hữu nhà ở.
Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế có xác nhận hoặc công chứng.
Giấy tờ kê khai đăng ký nhà đất, hóa đơn nộp thuế, biên lai nộp tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, pháp luật vẫn cho phép cấp sổ đỏ nếu người sử dụng đất đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi bởi Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ 01/7/2025).

Hiện nay, đất không có giấy tờ được chia làm 2 nhóm:

Nhóm 1: Có một số giấy tờ cũ (không đầy đủ) nhưng chưa được cấp sổ đỏ – gọi là đất có nguồn gốc rõ ràng, thiếu thủ tục.
Nhóm 2: Hoàn toàn không có giấy tờ – gọi là đất sử dụng thực tế nhưng không rõ nguồn gốc.

Cả hai nhóm này đều có thể được xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng điều kiện về thời gian sử dụng, không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch.

2. Điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu đối với đất không có giấy tờ

Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi bởi Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025), người sử dụng đất không có giấy tờ vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

✅ 1. Đất được sử dụng ổn định, liên tục

Người đang sử dụng đất phải chứng minh được rằng đã sử dụng đất một cách liên tục, không bị gián đoạn, không lấn chiếm từ người khác. Việc sử dụng này có thể được chứng minh thông qua:

Biên lai nộp thuế sử dụng đất hàng năm.
Giấy xác nhận của chính quyền địa phương về quá trình sử dụng đất.
Sổ hộ khẩu, chứng minh cư trú tại khu đất trong thời gian dài.
Nhân chứng hoặc hồ sơ đăng ký tạm trú tại địa phương.

✅ 2. Không có tranh chấp

Thửa đất đó không được nằm trong vụ án tranh chấp, không bị khiếu kiện, tố cáo, hoặc tranh giành quyền sử dụng từ các bên khác. UBND cấp xã sẽ có trách nhiệm xác nhận yếu tố này qua văn bản xác minh thực địa và ý kiến khu dân cư.

✅ 3. Phù hợp quy hoạch

Thửa đất xin cấp sổ đỏ không được nằm trong khu vực quy hoạch treo, quy hoạch công trình công cộng, dự án giải phóng mặt bằng hoặc khu vực cấm sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nếu đất nằm trong quy hoạch, người sử dụng chỉ được cấp sổ tạm thời hoặc có thể bị từ chối cấp sổ vĩnh viễn.

✅ 4. Được UBND xã xác nhận về hiện trạng sử dụng

Người sử dụng phải nộp đơn xác nhận sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, kèm theo sơ đồ thửa đất thực tế. Cán bộ địa chính cấp xã sẽ tiến hành xác minh thực địa, lấy ý kiến khu dân cư, niêm yết công khai trong 15 ngày trước khi lập hồ sơ trình cấp sổ.

3. Thủ tục làm sổ đỏ lần đầu cho đất không có giấy tờ

Sau khi xác định thửa đất đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), người dân cần chuẩn bị hồ sơ và thực hiện theo đúng quy trình cấp sổ đỏ lần đầu. Dưới đây là các bước thực hiện cụ thể:

Hợp đồng vô hiệu và những điều cần chú ý 2025

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ đỏ

Người sử dụng đất cần lập hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu số 01/ĐK – Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
Bản vẽ sơ đồ thửa đất do đơn vị có chức năng đo đạc lập hoặc trích lục bản đồ địa chính (nếu địa phương có bản đồ số).
Giấy xác nhận về quá trình sử dụng đất do UBND xã/phường xác nhận (mẫu đơn theo quy định).
Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, Sổ hộ khẩu của người xin cấp sổ.
Giấy tờ liên quan khác (nếu có) như biên lai nộp thuế đất, hợp đồng mua bán viết tay, giấy xác nhận thừa kế, kê khai nhà ở…

Lưu ý: Trong trường hợp không có bất kỳ giấy tờ nào, cán bộ địa chính xã sẽ phối hợp tổ chức xác minh thực tế, lập biên bản hiện trạng sử dụng và lấy ý kiến khu dân cư.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã/phường

Người dân nộp hồ sơ tại UBND xã/phường nơi có đất để được kiểm tra điều kiện, lập biên bản xác minh thực địa và gửi niêm yết công khai tại trụ sở. Thời gian niêm yết thường kéo dài 15 ngày, để người dân phản ánh nếu có tranh chấp.

Bước 3: Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

Sau khi xác minh đủ điều kiện, UBND xã sẽ chuyển hồ sơ lên Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để tiếp tục thẩm định. Cơ quan chuyên môn sẽ kiểm tra đo đạc bản đồ, xác lập thông tin địa chính và trình UBND cấp huyện ký cấp Giấy chứng nhận.

Bước 4: Nhận kết quả và nộp lệ phí

Người dân đến Bộ phận một cửa cấp huyện để nhận sổ đỏ sau khi có thông báo. Đồng thời, nộp các khoản phí, gồm:

Lệ phí cấp sổ đỏ lần đầu
Tiền sử dụng đất (nếu thuộc diện phải nộp theo hệ số do tỉnh quy định)
Lệ phí đo đạc, trích lục bản đồ (nếu chưa có hồ sơ địa chính)

Thời gian giải quyết thủ tục thường từ 30–45 ngày làm việc, nếu hồ sơ đầy đủ, không có tranh chấp.

4. Những lưu ý quan trọng khi làm sổ đỏ lần đầu cho đất không có giấy tờ

Việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất không có giấy tờ tiềm ẩn nhiều khó khăn và rủi ro nếu người dân không nắm rõ quy định. Dưới đây là những lưu ý quan trọng cần đặc biệt quan tâm:

✅ 1. Không phải mọi loại đất đều được cấp sổ

Chỉ những thửa đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch mới có thể được xem xét cấp sổ đỏ. Nếu đất thuộc diện lấn chiếm, nằm trong hành lang an toàn giao thông, đất quy hoạch công trình công cộng, đất rừng đặc dụng, đất nông nghiệp không được chuyển đổi mục đích… thì khả năng được cấp sổ là rất thấp hoặc không được cấp.

✅ 2. Cần sự xác nhận của chính quyền địa phương

Đối với đất không có bất kỳ giấy tờ nào, vai trò của UBND xã/phường là rất quan trọng. Họ sẽ xác nhận:

Quá trình sử dụng đất.
Hiện trạng, nguồn gốc đất.
Tình trạng tranh chấp.
Ý kiến khu dân cư.

Nếu chính quyền địa phương từ chối xác nhận hoặc ghi nhận là đất lấn chiếm, thì hồ sơ của bạn sẽ không được tiếp nhận hoặc bị trả lại.

✅ 3. Thận trọng khi mua đất chưa có sổ

Rất nhiều trường hợp người dân mua đất bằng giấy tay, sau đó mới đi xin cấp sổ. Tuy nhiên, người mua không phải lúc nào cũng được đứng tên, vì cơ quan chức năng chỉ cấp sổ cho người sử dụng đất thực tế hợp pháp. Nếu việc chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực, thì có thể bị xem là không hợp lệ.

Do đó, trước khi mua đất chưa có sổ, người mua nên yêu cầu người bán đứng tên xin cấp sổ đỏ trước, sau đó mới làm thủ tục sang tên theo đúng quy định.

✅ 4. Có thể bị thu tiền sử dụng đất

Trong nhiều trường hợp, dù đủ điều kiện cấp sổ, nhưng người sử dụng đất vẫn phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND tỉnh quy định. Mức thu này phụ thuộc vào loại đất, thời điểm sử dụng và khu vực địa lý cụ thể.

5. Giải đáp 7 câu hỏi thường gặp khi làm sổ đỏ không có giấy tờ

Quá trình xin cấp sổ đỏ lần đầu cho đất không có giấy tờ thường gây nhiều băn khoăn cho người dân. Dưới đây là 7 câu hỏi phổ biến nhất, kèm giải đáp rõ ràng theo quy định pháp luật mới nhất:

❓1. Đất khai hoang từ trước năm 2000 có được cấp sổ không?

✅ Có thể. Nếu người sử dụng đã khai hoang đất và sử dụng ổn định, liên tục trước ngày 01/7/2004, không có tranh chấp, được chính quyền địa phương xác nhận quá trình sử dụng thì vẫn được xem xét cấp sổ đỏ theo Điều 101 Luật Đất đai.

❓2. Tôi mua đất bằng giấy tay từ năm 2010, giờ có được cấp sổ không?

✅ Trường hợp bạn mua đất giấy tay nhưng bên bán chưa làm thủ tục sang tên, thì người đứng tên sử dụng đất ban đầu phải là người làm hồ sơ xin cấp sổ. Sau đó, hai bên mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định. Nếu bạn sử dụng ổn định, không tranh chấp, có thể làm đơn nhờ địa phương xác nhận, tuy nhiên cần được xem xét cụ thể.

❓3. Có bắt buộc phải đo đạc lại đất không?

✅ Có. Nếu thửa đất chưa có bản đồ địa chính chính quy hoặc chưa được đo đạc bằng thiết bị số, bạn sẽ phải thuê đơn vị đo vẽ có chức năng để lập bản đồ thửa đất. Chi phí này người sử dụng đất tự chịu.

❓4. Làm sổ đỏ cho đất không giấy tờ mất bao lâu?

⏳ Theo quy định, thời gian giải quyết hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu là 30 ngày làm việc (không tính thời gian niêm yết công khai). Tuy nhiên, trong thực tế có thể kéo dài đến 60 ngày nếu cần xác minh nguồn gốc đất, kiểm tra thực địa hoặc phải bổ sung hồ sơ nhiều lần.

Mua Đất Bằng Giấy Viết Tay 6 Điều Cần Biết Khi Năm 2025

❓5. Chi phí cấp sổ đỏ lần đầu hết bao nhiêu tiền?

💰 Bao gồm:

Lệ phí cấp sổ (tùy theo địa phương, thường từ 100.000 – 500.000đ).
Phí đo đạc bản đồ (khoảng 1 – 2 triệu đồng/lô).
Tiền sử dụng đất (nếu có) – tính theo bảng giá đất nhà nước và hệ số K.

❓6. Nếu bị hàng xóm tranh chấp có xin sổ được không?

❌ Không. Nếu thửa đất đang có tranh chấp, hồ sơ sẽ bị đình chỉ giải quyết cho đến khi có kết luận cuối cùng từ Tòa án hoặc chính quyền địa phương.

❓7. Không có hộ khẩu tại nơi có đất thì có làm sổ được không?

✅ Có. Pháp luật không bắt buộc phải có hộ khẩu tại nơi có đất mới được cấp sổ đỏ, miễn là bạn có căn cứ sử dụng đất thực tế và hồ sơ hợp lệ.

6. Kết luận: Cần làm gì để được cấp sổ đỏ khi đất không có giấy tờ? (400 từ)

Việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu đối với đất không có giấy tờ là một quy trình không đơn giản, đòi hỏi người dân phải hiểu rõ quy định pháp luật, chuẩn bị kỹ hồ sơ và phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương.

Tuy không có trong tay các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhưng nếu người sử dụng đất chứng minh được quá trình sử dụng ổn định, lâu dài, không tranh chấp, thì vẫn có cơ hội được Nhà nước công nhận hợp pháp hóa quyền sử dụng.

Để tăng khả năng được cấp sổ, người dân cần lưu ý:

Chủ động làm việc với UBND xã/phường để được xác minh nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất.
Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, không khai báo sai sự thật về thời điểm sử dụng đất.
Trong trường hợp có giấy viết tay chuyển nhượng hoặc giấy xác nhận từ người bán, nên giữ lại bản gốc và có thể lập thêm văn bản cam kết làm chứng cho giao dịch.
Không nên “lách luật” bằng cách hợp thức hóa sai quy định, vì dễ bị từ chối hoặc bị xử phạt hành chính về sử dụng đất trái phép.

Đặc biệt, kể từ ngày 01/7/2025, Luật Đất đai sửa đổi chính thức có hiệu lực, một số điểm mới về cấp sổ đỏ sẽ siết chặt hơn, ví dụ như quy hoạch đất, thời hạn sử dụng, điều kiện nộp tiền sử dụng đất… Do đó, người dân nên tiến hành sớm thủ tục xin cấp sổ để tránh bị thiệt hại nếu có thay đổi chính sách sau này.

Cuối cùng, nếu bạn gặp khó khăn trong quá trình làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ – như bị từ chối, hồ sơ bị trả về, bị yêu cầu bổ sung nhiều lần – hãy tìm đến luật sư hoặc văn phòng luật uy tín để được tư vấn, soạn thảo hồ sơ đúng pháp lý, tránh mất thời gian và chi phí không cần thiết.

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Bình Dương
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An,Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)

DỊCH VỤ LUẬT SƯ, LUẬT SƯ DÂN SỰ

Hướng Dẫn Làm Sổ Đỏ Lần Đầu năm 2025