Trong thực tế giao dịch dân sự và kinh doanh, nhiều cá nhân, doanh nghiệp vẫn lựa chọn ký kết hợp đồng bằng giấy viết tay hoặc văn bản không công chứng để tiết kiệm thời gian, chi phí hoặc do chủ quan cho rằng “hai bên tự thỏa thuận là đủ”.

Nội dung trang

Tuy nhiên, khi phát sinh tranh chấp hoặc một bên không thực hiện nghĩa vụ, vấn đề thường được đặt ra là: Hợp đồng không công chứng có bị vô hiệu không? Việc không công chứng có làm mất giá trị pháp lý của hợp đồng hay không?

Đây là câu hỏi rất phổ biến, đặc biệt trong các giao dịch mua bán nhà đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặt cọc, vay mượn tài sản, ủy quyền và các hợp đồng dân sự có giá trị lớn. Trên thực tế, không phải mọi hợp đồng không công chứng đều bị vô hiệu, nhưng cũng có những trường hợp pháp luật bắt buộc phải công chứng, nếu vi phạm thì hợp đồng có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu và các bên phải gánh chịu hậu quả pháp lý đáng kể.

Bộ luật Dân sự 2015 cùng các luật chuyên ngành đã có quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng và điều kiện để hợp đồng có hiệu lực. Việc hiểu đúng các quy định này sẽ giúp cá nhân, doanh nghiệp tránh được những rủi ro không đáng có, đồng thời biết cách xử lý phù hợp khi đã lỡ ký hợp đồng không công chứng.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích rõ khi nào hợp đồng không công chứng vẫn có hiệu lực, trường hợp nào bị coi là vô hiệu, và hướng xử lý theo quy định pháp luật hiện hành, giúp bạn chủ động bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Hợp đồng không công chứng có bị vô hiệu không? Quy định pháp luật cần biết năm 2026

1. Công chứng hợp đồng là gì? Có bắt buộc công chứng trong mọi trường hợp không?

1.1. Công chứng hợp đồng là gì?

Công chứng hợp đồng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự được lập bằng văn bản, trên cơ sở kiểm tra ý chí tự nguyện của các bên, năng lực chủ thể, cũng như nội dung và hình thức của hợp đồng theo quy định pháp luật.

Việc công chứng không làm phát sinh nội dung mới của hợp đồng mà có vai trò:

Xác nhận ý chí tự nguyện của các bên khi giao kết;
Đảm bảo chủ thể ký kết có đủ năng lực và thẩm quyền;
Kiểm soát tính hợp pháp của nội dung hợp đồng;
Là căn cứ pháp lý quan trọng khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Do đó, công chứng được xem là biện pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý, đặc biệt đối với các giao dịch dân sự có giá trị lớn hoặc liên quan đến tài sản đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

1.2. Có phải mọi hợp đồng đều bắt buộc phải công chứng?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, không phải mọi hợp đồng đều bắt buộc phải công chứng. Hình thức hợp đồng chỉ được coi là điều kiện có hiệu lực trong trường hợp pháp luật có quy định bắt buộc.

Cụ thể, pháp luật dân sự thừa nhận nhiều hình thức giao kết hợp đồng khác nhau như:

Hợp đồng bằng văn bản;
Hợp đồng bằng lời nói;
Hợp đồng được xác lập thông qua hành vi cụ thể.

Chỉ đối với những loại hợp đồng mà luật chuyên ngành quy định rõ phải công chứng hoặc chứng thực, việc không công chứng mới có thể dẫn đến nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức.

1.3. Ý nghĩa của việc xác định hợp đồng có bắt buộc công chứng hay không

Việc xác định chính xác hợp đồng có thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng hay không có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc đánh giá giá trị pháp lý của hợp đồng. Nếu hợp đồng không thuộc diện bắt buộc công chứng, thì dù không công chứng, hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp luật khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể, ý chí và nội dung.

Ngược lại, nếu hợp đồng thuộc loại bắt buộc phải công chứng nhưng các bên không tuân thủ, thì khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu, kéo theo hậu quả pháp lý nghiêm trọng như hoàn trả tài sản, bồi thường thiệt hại và phát sinh tranh chấp kéo dài.

2. Hợp đồng không công chứng có bị vô hiệu không?

Câu trả lời là: KHÔNG PHẢI MỌI HỢP ĐỒNG KHÔNG CÔNG CHỨNG ĐỀU BỊ VÔ HIỆU.

2. Hợp đồng không công chứng có bị vô hiệu không theo quy định pháp luật?

2.1. Nguyên tắc chung: Không công chứng không đồng nghĩa với vô hiệu

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một hợp đồng được coi là có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp;
Các bên hoàn toàn tự nguyện khi giao kết;
Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
Hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật (trong trường hợp luật có yêu cầu).

Như vậy, việc hợp đồng không được công chứng chỉ làm hợp đồng vô hiệu khi pháp luật quy định công chứng là điều kiện bắt buộc về hình thức. Nếu pháp luật không bắt buộc công chứng, thì hợp đồng không công chứng vẫn có hiệu lực pháp luật.

Đây là nguyên tắc quan trọng nhưng thường bị hiểu sai trong thực tế.

2.2. Trường hợp hợp đồng không công chứng vẫn có hiệu lực

Hợp đồng không công chứng vẫn được pháp luật công nhận nếu thuộc các trường hợp sau:

Pháp luật không quy định bắt buộc công chứng, chứng thực;
Hợp đồng được lập đúng ý chí tự nguyện của các bên;
Nội dung và mục đích hợp đồng hợp pháp;
Chủ thể ký kết có đầy đủ năng lực và thẩm quyền.

Ví dụ:

Hợp đồng mua bán tài sản thông thường (không phải nhà đất);
Hợp đồng dịch vụ, hợp đồng thuê tài sản (trừ trường hợp luật chuyên ngành có quy định khác);
Hợp đồng vay tài sản giữa cá nhân với cá nhân.

Trong các trường hợp này, việc không công chứng không làm mất giá trị pháp lý của hợp đồng, mà chỉ ảnh hưởng đến giá trị chứng cứ khi xảy ra tranh chấp.

2.3. Trường hợp hợp đồng không công chứng có thể bị tuyên vô hiệu

Hợp đồng không công chứng có nguy cơ bị vô hiệu khi:

Pháp luật quy định rõ ràng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực;
Các bên không tuân thủ quy định về hình thức khi giao kết.

Căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vi phạm quy định bắt buộc về hình thức có thể bị tuyên vô hiệu, trừ trường hợp đã được thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch và có yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực.

Điều này cho thấy, pháp luật không tuyệt đối hóa việc vô hiệu, mà vẫn có cơ chế bảo vệ quyền lợi của các bên ngay cả khi hợp đồng không được công chứng đúng quy định.

2.4. Lưu ý quan trọng khi đánh giá hiệu lực hợp đồng không công chứng

Khi xem xét hợp đồng không công chứng có bị vô hiệu hay không, cần đánh giá đồng thời:

Loại hợp đồng cụ thể;
Quy định của luật chuyên ngành điều chỉnh hợp đồng đó;
Mức độ thực hiện nghĩa vụ của các bên;
Ý chí và hành vi thực tế trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Việc chỉ căn cứ vào yếu tố “không công chứng” để kết luận hợp đồng vô hiệu là chưa đầy đủ và có thể dẫn đến rủi ro pháp lý nghiêm trọng.

3. Những loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng – nếu không công chứng có thể bị vô hiệu

Không phải mọi hợp đồng đều cần công chứng, tuy nhiên đối với một số loại hợp đồng đặc thù, pháp luật quy định công chứng/chứng thực là điều kiện bắt buộc về hình thức. Nếu các bên không tuân thủ, hợp đồng có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.

3.1. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất như:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Tặng cho quyền sử dụng đất;
Thế chấp quyền sử dụng đất;
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

đều bắt buộc phải lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt theo quy định pháp luật.

Nếu các bên chỉ ký giấy tay mà không công chứng, hợp đồng có thể bị coi là vi phạm điều kiện về hình thức và bị tuyên vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, trừ trường hợp đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ và được Tòa án công nhận.

3.2. Hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở

Theo Luật Nhà ở 2014, hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số giao dịch giữa các chủ thể đặc thù (như tổ chức kinh doanh bất động sản với khách hàng theo mẫu).

Trong thực tiễn xét xử, rất nhiều tranh chấp mua bán nhà ở bằng giấy tay đã bị Tòa án tuyên vô hiệu do không tuân thủ hình thức công chứng bắt buộc, dẫn đến hậu quả các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

3.3. Hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản

Các hợp đồng ủy quyền có nội dung:

Quản lý, định đoạt bất động sản;
Thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà đất;

thường bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý và giá trị chứng cứ.

Nếu hợp đồng ủy quyền không công chứng, triggering tranh chấp rất cao và có khả năng không được cơ quan nhà nước chấp nhận khi thực hiện thủ tục hành chính.

3.4. Hợp đồng mà luật chuyên ngành quy định bắt buộc công chứng

Ngoài các trường hợp phổ biến nêu trên, một số hợp đồng khác cũng có thể bị ràng buộc bởi yêu cầu công chứng theo luật chuyên ngành, ví dụ:

Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất;
Một số hợp đồng bảo đảm nghĩa vụ dân sự;
Hợp đồng liên quan đến tài sản phải đăng ký quyền sở hữu.

Do đó, trước khi ký kết, các bên cần đối chiếu quy định pháp luật áp dụng trực tiếp cho loại hợp đồng cụ thể, tránh việc chủ quan dẫn đến rủi ro pháp lý sau này.

4. Hợp đồng không công chứng nhưng các bên đã thực hiện xong – có được công nhận không?

Trong thực tế, rất nhiều trường hợp hợp đồng không được công chứng theo quy định nhưng các bên đã giao tiền, giao tài sản, sử dụng ổn định trong thời gian dài. Khi phát sinh tranh chấp, câu hỏi đặt ra là: Hợp đồng không công chứng nhưng đã thực hiện xong có bị tuyên vô hiệu không?

4.1. Căn cứ pháp lý để Tòa án xem xét công nhận hiệu lực

Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vi phạm quy định bắt buộc về hình thức không đương nhiên vô hiệu. Cụ thể:

Trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch.

Quy định này thể hiện rõ quan điểm của pháp luật là ưu tiên bảo vệ sự ổn định của giao dịch và ý chí thực tế của các bên, hạn chế việc lợi dụng hình thức để trốn tránh nghĩa vụ.

4.2. Điều kiện để hợp đồng không công chứng được công nhận

Để Tòa án xem xét công nhận hiệu lực của hợp đồng không công chứng, cần đáp ứng các điều kiện sau:

Hợp đồng được lập bằng văn bản;
Vi phạm duy nhất là vi phạm hình thức công chứng/chứng thực;
Các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ theo hợp đồng;
Có yêu cầu của một hoặc các bên đề nghị Tòa án công nhận hiệu lực;
Nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Nếu thiếu một trong các điều kiện trên, hợp đồng vẫn có khả năng bị tuyên vô hiệu.

4.3. Thực tiễn xét xử: Không phải cứ “đã giao tiền” là được công nhận

Trong thực tiễn, nhiều người lầm tưởng rằng chỉ cần đã giao tiền, giao tài sản thì hợp đồng không công chứng đương nhiên được công nhận. Tuy nhiên, Tòa án sẽ xem xét rất chặt chẽ các yếu tố như:

Mức độ thực hiện nghĩa vụ của từng bên;
Chứng cứ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ;
Thời gian, cách thức và mục đích thực hiện hợp đồng;
Hành vi thể hiện ý chí tiếp tục thực hiện giao dịch của các bên.

Nếu chỉ mới thực hiện một phần nhỏ nghĩa vụ, hoặc việc thực hiện không rõ ràng, không có chứng cứ xác thực, Tòa án vẫn có thể tuyên hợp đồng vô hiệu.

4.4. Trường hợp hợp đồng không công chứng vẫn bị tuyên vô hiệu

Ngay cả khi hợp đồng đã được thực hiện trên thực tế, Tòa án vẫn có thể tuyên vô hiệu nếu:

Nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của luật;
Một bên không có năng lực hành vi dân sự;
Hợp đồng được xác lập do bị lừa dối, cưỡng ép;
Giao dịch nhằm che giấu một giao dịch khác trái pháp luật.

Khi đó, hậu quả pháp lý sẽ được xử lý theo quy định chung về giao dịch dân sự vô hiệu.

5. Hợp đồng không công chứng có thể bị tuyên vô hiệu trong trường hợp nào?

5.1. Vô hiệu do vi phạm hình thức bắt buộc

Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức thì bị vô hiệu, trừ trường hợp đã được thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch.

Ví dụ:

Hợp đồng chuyển nhượng đất bằng giấy tay, không công chứng;
Bên mua đã trả đủ tiền, bên bán đã giao đất sử dụng ổn định.

Trong trường hợp này, Tòa án có thể công nhận hiệu lực của hợp đồng nếu có yêu cầu.

5.2. Vô hiệu do vi phạm điều kiện khác

Ngoài hình thức, hợp đồng không công chứng vẫn có thể bị vô hiệu nếu:

Người ký không có thẩm quyền;
Nội dung vi phạm điều cấm của luật;
Hợp đồng giả tạo;
Bị lừa dối, cưỡng ép.

6. Xử lý hậu quả khi hợp đồng không công chứng bị tuyên vô hiệu

Khi hợp đồng không công chứng bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý được xử lý theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
Không hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền;
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường;
Xem xét yếu tố ngay tình và quyền lợi của bên thứ ba.

Trong thực tiễn, Tòa án còn có thể:

Cấn trừ nghĩa vụ;
Công nhận giá trị sử dụng tài sản trong thời gian đã sử dụng;
Phân chia thiệt hại theo mức độ lỗi của mỗi bên.

7. Những lưu ý quan trọng để tránh rủi ro khi ký hợp đồng

Để hạn chế rủi ro pháp lý, cá nhân và doanh nghiệp cần lưu ý:

Xác định rõ hợp đồng có thuộc diện bắt buộc công chứng hay không;
Không chủ quan ký hợp đồng giấy tay với tài sản có giá trị lớn;
Kiểm tra tư cách pháp lý, thẩm quyền ký kết;
Tham vấn luật sư hoặc chuyên viên pháp lý trước khi giao dịch;
Lưu giữ đầy đủ chứng từ, biên nhận, tài liệu liên quan.

Xem thêm tại: Thời điểm chuyển quyền sở hữu và rủi ro hàng hóa trong mua bán thương mại (2025)

Kết luận

Hợp đồng không công chứng chỉ bị vô hiệu khi pháp luật bắt buộc phải công chứng hoặc khi vi phạm các điều kiện có hiệu lực khác. Trong nhiều trường hợp, hợp đồng không công chứng vẫn có giá trị pháp lý nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo Bộ luật Dân sự.

Tuy nhiên, đối với các giao dịch quHan trọng, đặc biệt là nhà đất và tài sản lớn, việc công chứng hợp đồng không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn là lá chắn an toàn giúp các bên phòng ngừa tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)

LUẬT SƯ DÂN SỰ, Tin tức

Hợp đồng không công chứng có bị vô hiệu không? Quy định pháp luật cần biết năm 2026