Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất – Những rủi ro thường gặp

Hợp đồng đặt cọc tưởng chừng chỉ là bước “giữ chỗ” trong giao dịch mua bán nhà đất, nhưng thực tế lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nếu không được soạn thảo và thực hiện đúng pháp luật. Cùng tìm hiểu những điểm cần lưu ý để tránh mất tiền oan.

---

1. Hợp đồng đặt cọc là gì?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền (hoặc tài sản) để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

📌 Nếu bên đặt cọc không thực hiện hợp đồng, tiền cọc sẽ bị mất.
📌 Nếu bên nhận cọc không thực hiện, họ phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tương đương.

Hợp đồng vay tiền: Lập sao cho chắc – Xử lý tranh chấp thế nào?

2. Những rủi ro thường gặp

⚠️ Chủ đất không đứng tên trên sổ đỏ

Rất nhiều trường hợp bên nhận cọc là người được ủy quyền miệng hoặc thỏa thuận miệng, không có giấy tờ hợp lệ => hợp đồng có thể vô hiệu.

⚠️ Không ghi rõ thời hạn ký hợp đồng mua bán

Dẫn đến tranh cãi về việc khi nào thực hiện tiếp giao dịch. Có bên cố tình kéo dài hoặc thoái thác nghĩa vụ.

⚠️ Không quy định rõ trách nhiệm nếu không mua bán

Một số hợp đồng ghi chung chung “nếu bên A không mua sẽ mất cọc”, nhưng không nói rõ nếu bên B không bán thì sao.

⚠️ Đặt cọc nhà đất chưa đủ điều kiện giao dịch

Ví dụ nhà đang bị kê biên, tranh chấp, thế chấp… thì việc đặt cọc có nguy cơ bị vô hiệu, người đặt cọc không đòi được tiền.

---

3. Cách hạn chế rủi ro

✅ Kiểm tra giấy tờ nhà đất kỹ càng trước khi đặt cọc.
✅ Xác minh người nhận cọc có đủ quyền bán.
✅ Ghi rõ điều kiện hoàn cọc, mất cọc, bồi thường trong hợp đồng.
✅ Lập hợp đồng bằng văn bản, nên có công chứng hoặc xác nhận của người làm chứng đáng tin cậy.

Hợp đồng mua bán tài sản: Cần lưu ý để tránh “mua bực vào người”

❓Hỏi – Đáp thực tế

📌 Hỏi 1: Đặt cọc qua chuyển khoản có hiệu lực không?

👉 Có thể được công nhận nếu nội dung chuyển khoản ghi rõ “đặt cọc mua bán nhà đất” và có thỏa thuận thể hiện ý chí hai bên.

---

📌 Hỏi 2: Tôi cọc nhưng bên bán không chịu bán nữa. Họ trả lại tiền cọc thôi, không bồi thường. Tôi làm gì được?

👉 Nếu hợp đồng đặt cọc có ghi rõ điều khoản bồi thường khi bên bán không thực hiện, bạn có thể khởi kiện yêu cầu bồi thường gấp đôi.

---

📌 Hỏi 3: Có cần công chứng hợp đồng cọc không?

👉 Không bắt buộc, nhưng nên có để làm chứng cứ rõ ràng, hạn chế tranh chấp sau này.

---

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Bình Dương
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
🕒 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)