Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo – Cách nhận diện và xử lý 

---

Giới thiệu

Trong đời sống dân sự – thương mại hiện nay, việc giao kết các hợp đồng và giao dịch dân sự diễn ra phổ biến, từ những giao dịch nhỏ như mua bán tài sản đến những hợp đồng lớn liên quan đến đất đai, nhà ở, quyền sử dụng tài sản hoặc nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, không phải giao dịch nào cũng thể hiện đúng bản chất và mục đích của các bên. Một trong những hành vi thường gặp trong thực tiễn là giao dịch dân sự giả tạo, được xác định là vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Giao dịch dân sự giả tạo là hình thức mà các bên “ngụy trang” một giao dịch khác, che giấu ý định thật sự, thường nhằm trốn tránh nghĩa vụ, né thuế, hoặc đạt được lợi ích không hợp pháp. Việc nhận diện và xử lý loại giao dịch này đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm tính minh bạch, công bằng và trật tự pháp lý trong xã hội.

Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ:

• Giao dịch dân sự giả tạo là gì?

• Dấu hiệu nhận biết giao dịch giả tạo trong thực tế;

• Hậu quả pháp lý khi giao dịch bị tuyên vô hiệu;

• Quy trình xử lý và các bước bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi phát hiện giao dịch giả tạo.

---

Phần 1. Cơ sở pháp lý về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

1.1. Quy định pháp luật liên quan

Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, quy định rõ:

“Khi các bên xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực nếu không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”

Từ quy định trên, có thể rút ra hai điểm mấu chốt:

• Giao dịch giả tạo là giao dịch được lập ra chỉ để che giấu một giao dịch khác;

• Khi giao dịch giả tạo bị tuyên vô hiệu, giao dịch thực chất (bị che giấu) vẫn có thể được công nhận nếu đáp ứng điều kiện hợp pháp.

1.2. Mục đích và bản chất của giao dịch giả tạo

Mục đích của giao dịch giả tạo thường là:

• Trốn tránh nghĩa vụ pháp lý, ví dụ như nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ trả nợ, hoặc tránh bị kê biên tài sản;

• Lách luật, khi các bên cố tình che giấu giao dịch thực để đạt lợi ích không hợp pháp;

• Ngụy trang giao dịch để qua mặt cơ quan nhà nước hoặc bên thứ ba.

Bản chất của giao dịch giả tạo không phải là sự tự nguyện, trung thực trong việc xác lập ý chí – điều vốn là nền tảng của giao dịch dân sự hợp pháp.

1.3. Phân biệt giao dịch giả tạo với giao dịch vô hiệu khác

Không phải giao dịch vô hiệu nào cũng là giả tạo. Dưới đây là phân biệt cơ bản:

---

Phần 2. Dấu hiệu nhận biết giao dịch dân sự giả tạo

2.1. Mâu thuẫn giữa hình thức và thực tế thực hiện

Giao dịch giả tạo thường có sự khác biệt giữa giấy tờ và hành vi thực tế. Ví dụ:

• Trên hợp đồng thể hiện là “hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất”, nhưng thực tế có giao dịch tiền bạc, tức là mua bán.

• Ghi giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân hoặc lệ phí trước bạ.

2.2. Không có sự chuyển giao thực tế về tài sản hoặc quyền

Nếu sau khi giao kết hợp đồng mà bên được “chuyển nhượng” không sử dụng, không quản lý tài sản, hoặc bên chuyển nhượng vẫn giữ nguyên quyền sở hữu, sử dụng, thì rất có thể đây là giao dịch giả tạo.

2.3. Thời điểm giao dịch bất thường

Giao dịch giả tạo thường được lập:

• Ngay trước thời điểm bị thi hành án, bị kê biên tài sản, hoặc xử lý nợ xấu;

• Khi bên bán có dấu hiệu mất khả năng thanh toán, nhằm trốn tránh nghĩa vụ với chủ nợ.

2.4. Mục đích che giấu giao dịch khác

Đây là yếu tố cốt lõi: nếu chứng minh được rằng giao dịch chỉ nhằm che giấu một giao dịch khác, ví dụ như “tặng cho” để che giấu “mua bán” hoặc “ủy quyền” để che giấu “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, thì giao dịch đó là giả tạo.

---

Phần 3. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự giả tạo

3.1. Giao dịch giả tạo bị tuyên vô hiệu tuyệt đối

Khi giao dịch giả tạo bị phát hiện, Tòa án sẽ tuyên vô hiệu tuyệt đối, vì đây là hành vi vi phạm nguyên tắc trung thực, minh bạch của pháp luật dân sự.

Hậu quả là:

• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015);

• Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền tương đương;

• Nếu có thiệt hại phát sinh, bên có lỗi phải bồi thường.

3.2. Giao dịch bị che giấu vẫn có thể có hiệu lực

Trường hợp giao dịch bị che giấu phù hợp quy định pháp luật (không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội) thì giao dịch đó vẫn có hiệu lực.

Ví dụ:
Một hợp đồng “tặng cho đất” được lập để che giấu “hợp đồng mua bán” – nếu việc mua bán hợp pháp (có thanh toán thật, không vi phạm điều cấm), thì giao dịch mua bán vẫn được công nhận.

3.3. Ảnh hưởng đến bên thứ ba ngay tình

Nếu có người thứ ba tham gia vào giao dịch mà họ ngay tình, không biết và không thể biết về tính giả tạo, thì pháp luật có thể bảo vệ quyền lợi hợp pháp của họ (theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015).

---

Phần 4. Cách xử lý và bảo vệ quyền lợi khi phát hiện giao dịch giả tạo

4.1. Xác định bằng chứng chứng minh tính giả tạo

Để chứng minh một giao dịch là giả tạo, cần thu thập:

• Hợp đồng, giấy tờ giao dịch (bản gốc hoặc bản sao chứng thực);

• Chứng cứ thanh toán: chuyển khoản, biên lai, ghi âm, tin nhắn xác nhận giao dịch thực tế;

• Lời khai nhân chứng hoặc dữ liệu thực tế sử dụng tài sản;

• Thời điểm giao dịch (có trùng với thời gian bị kiện, kê biên, hoặc thi hành án không).

4.2. Nộp đơn yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu

Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự, người có quyền và lợi ích bị xâm phạm có thể nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền để:

• Yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo;

• Đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, như phong tỏa tài sản hoặc ngăn chặn chuyển nhượng.

4.3. Hậu quả sau khi Tòa tuyên vô hiệu

Sau khi bản án có hiệu lực:

• Các bên hoàn trả tài sản hoặc tiền đã nhận;

• Cơ quan Nhà nước có thể thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản được cấp trên cơ sở giao dịch giả tạo;

• Nếu có hành vi gian dối, có thể bị xử lý hình sự về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” hoặc “Trốn tránh nghĩa vụ”.

4.4. Biện pháp phòng ngừa giao dịch giả tạo

Để tránh rủi ro pháp lý, cá nhân và doanh nghiệp nên:

• Thực hiện giao dịch trung thực, minh bạch về nội dung, mục đích và giá trị;

• Không lập hợp đồng ngụy trang dưới danh nghĩa khác;

• Lưu giữ chứng cứ thanh toán, hợp đồng gốc, biên bản bàn giao;

• Khi có nghi ngờ, nên tư vấn luật sư dân sự để được hướng dẫn cụ thể.

---

Phần 5. Thực tiễn xét xử và bài học kinh nghiệm

5.1. Một số ví dụ thực tế

• Trường hợp 1: Bên A ký hợp đồng “tặng cho nhà ở” cho B, nhưng thực tế B đã chuyển tiền mua nhà. Sau khi tranh chấp, Tòa án xác định đây là giao dịch giả tạo, tuyên hợp đồng “tặng cho” vô hiệu và công nhận giao dịch mua bán nhà ở hợp pháp.

• Trường hợp 2: Trước khi bị kê biên tài sản, bị đơn chuyển nhượng đất cho người thân với giá 1 đồng. Tòa án xác định mục đích là trốn tránh nghĩa vụ thi hành án, nên giao dịch bị tuyên vô hiệu tuyệt đối.

5.2. Bài học rút ra

• Khi ký kết hợp đồng, cần thể hiện đúng bản chất giao dịch;

• Không nên lập hợp đồng giả tạo vì lợi ích ngắn hạn – hậu quả pháp lý có thể nghiêm trọng;

• Cơ quan, tổ chức, ngân hàng khi nhận tài sản thế chấp cần thẩm định kỹ nguồn gốc và tính hợp pháp của giao dịch trước đó.

Phần 6. Quy trình khởi kiện và vai trò của luật sư trong vụ án giao dịch dân sự giả tạo

6.1. Khi nào cần khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu do giả tạo

Không phải trong mọi trường hợp phát hiện giao dịch giả tạo đều phải khởi kiện. Tuy nhiên, việc nộp đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu là cần thiết khi:

• Giao dịch giả tạo xâm phạm trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của cá nhân, tổ chức (ví dụ như bị mất quyền sở hữu tài sản, bị thiệt hại kinh tế);

• Có tranh chấp phát sinh giữa các bên liên quan đến giao dịch đó (mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, bảo lãnh…);

• Giao dịch được sử dụng để trốn tránh nghĩa vụ thi hành án, nghĩa vụ trả nợ hoặc nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Trong những tình huống này, việc khởi kiện giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp và đảm bảo tính công bằng của pháp luật dân sự.

---

6.2. Hồ sơ và thủ tục khởi kiện

Để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, gồm:

1️⃣ Đơn khởi kiện

• Theo mẫu quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;

• Ghi rõ yêu cầu: “Tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015”;

• Nêu rõ lý do, chứng cứ và hậu quả pháp lý mong muốn.

2️⃣ Tài liệu chứng minh giao dịch giả tạo

• Hợp đồng hoặc văn bản giao dịch;

• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản;

• Chứng cứ thanh toán (biên nhận, sao kê ngân hàng…);

• Chứng cứ chứng minh mục đích che giấu, trốn tránh nghĩa vụ (như giấy nợ, quyết định thi hành án, thời điểm lập hợp đồng…).

3️⃣ Giấy tờ nhân thân hoặc pháp lý của người khởi kiện

• CMND/CCCD, hộ khẩu (cá nhân);

• Giấy đăng ký doanh nghiệp (nếu là tổ chức, doanh nghiệp).

4️⃣ Nộp đơn tại Tòa án có thẩm quyền

• Nếu tranh chấp liên quan đến tài sản là bất động sản → nộp tại Tòa án nơi có tài sản;

• Nếu chỉ liên quan đến nghĩa vụ, giao dịch thông thường → nộp tại Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc đặt trụ sở.

---

6.3. Quá trình Tòa án xem xét và giải quyết

Sau khi nhận đơn, Tòa án sẽ tiến hành các bước:

1. Thụ lý vụ án khi hồ sơ hợp lệ;

2. Xác minh, thu thập chứng cứ, yêu cầu các bên cung cấp tài liệu chứng minh giao dịch;

3. Hòa giải giữa các bên – nếu không thành, Tòa sẽ mở phiên tòa xét xử công khai;

4. Tuyên án: nếu chứng minh được giao dịch là giả tạo, Tòa án ra quyết định tuyên vô hiệu giao dịch, đồng thời xử lý hậu quả pháp lý (hoàn trả tài sản, hủy giấy chứng nhận, bồi thường…).

---

6.4. Vai trò của luật sư trong việc xử lý giao dịch giả tạo

Luật sư dân sự đóng vai trò then chốt trong quá trình phát hiện, chứng minh và xử lý giao dịch giả tạo, bao gồm:

(a) Tư vấn pháp lý ban đầu

Luật sư giúp khách hàng:

• Nhận định xem giao dịch có dấu hiệu giả tạo hay không;

• Phân tích rủi ro pháp lý, hậu quả nếu tiếp tục duy trì giao dịch;

• Đưa ra hướng xử lý hợp pháp (đàm phán, thương lượng hoặc khởi kiện).

(b) Thu thập và đánh giá chứng cứ

Luật sư hướng dẫn thu thập chứng cứ hợp lệ:

• Ghi âm, ghi hình, sao kê tài chính, biên nhận;

• Lấy lời khai nhân chứng;

• Xác minh tại cơ quan đăng ký tài sản, ngân hàng, công chứng.

(c) Đại diện tham gia tố tụng

Trong vụ án phức tạp, luật sư có thể:

• Soạn đơn khởi kiện và hồ sơ kèm theo;

• Tham gia phiên tòa, tranh luận, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của thân chủ;

• Đề xuất Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời như phong tỏa tài sản, ngăn chặn chuyển nhượng.

(d) Hỗ trợ sau bản án

Luật sư tiếp tục:

• Giám sát việc thi hành án, hoàn trả tài sản hoặc bồi thường thiệt hại;

• Tư vấn kháng cáo nếu bản án sơ thẩm chưa thỏa đáng;

• Đề xuất biện pháp phòng ngừa giao dịch giả tạo trong tương lai.

---

6.5. Lưu ý thực tế cho người dân và doanh nghiệp

1. Không nên “nhờ” người khác đứng tên tài sản khi không có căn cứ pháp lý rõ ràng — điều này dễ bị xem là giao dịch giả tạo.

2. Không lập hợp đồng ủy quyền để che giấu chuyển nhượng: nhiều người chọn “ủy quyền toàn phần” để tránh thuế, nhưng về bản chất là chuyển nhượng ngụy trang, dễ bị vô hiệu.

3. Luôn công chứng, chứng thực hợp đồng đúng quy định, thể hiện giá trị và nội dung thật của giao dịch.

4. Khi nghi ngờ có giao dịch giả tạo liên quan đến mình, nên tư vấn luật sư sớm để bảo vệ quyền lợi và ngăn chặn hậu quả pháp lý.

---

6.6. Kết nối thực tiễn với xu hướng pháp lý năm 2025

Hiện nay, các Tòa án nhân dân đang ngày càng siết chặt việc xem xét giao dịch dân sự có yếu tố “giả tạo”. Đặc biệt, các lĩnh vực có rủi ro cao như:

• Chuyển nhượng đất đai, nhà ở qua hợp đồng tặng cho, ủy quyền;

• Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

• Giao dịch tài sản giữa người thân trong thời điểm bị thi hành án.

Tòa án thường thẩm định ý chí thật sự của các bên, đối chiếu chứng cứ thanh toán và phân tích mục đích giao dịch, thay vì chỉ căn cứ vào giấy tờ công chứng. Điều này cho thấy pháp luật Việt Nam đang ngày càng chú trọng tính thực chất hơn hình thức, hướng tới bảo vệ công lý, phòng ngừa hành vi gian dối trong các quan hệ dân sự.

---

Kết luận

Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo là hành vi vi phạm nguyên tắc trung thực, thiện chí và minh bạch trong pháp luật dân sự. Hậu quả của nó không chỉ khiến các bên mất quyền lợi mà còn gây rủi ro cho các bên thứ ba và làm xói mòn niềm tin trong các quan hệ dân sự – thương mại.

Do đó, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, mỗi cá nhân và tổ chức cần:

• Hiểu rõ quy định pháp luật về giao dịch dân sự;

• Xác lập hợp đồng đúng bản chất, tránh ngụy trang hoặc che giấu;

• Khi phát hiện giao dịch giả tạo, chủ động yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu và nhờ luật sư hỗ trợ trong việc thu thập chứng cứ, bảo vệ quyền lợi.

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)