Bán đất nhưng không sang tên – có được pháp luật công nhận?

1. Giới thiệu vấn đề

Trong thực tế, không ít người mua đất đã thanh toán tiền, nhận đất và sử dụng ổn định nhưng chưa làm thủ tục sang tên (chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Nhiều người nghĩ rằng chỉ cần “giấy tay” là đủ, nhưng pháp luật đất đai quy định ra sao? Trường hợp này có được pháp luật bảo vệ không?

Mượn sổ đỏ đi thế chấp: Có đòi lại được đất không?

---

2. Mua bán đất không sang tên là gì?

Đây là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hai bên chỉ ký giấy tay, không công chứng hoặc không làm thủ tục sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

👉 Ví dụ: Ông A bán cho bà B 1 mảnh đất, hai bên chỉ làm giấy tay, không ra phòng công chứng, không đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai.

---

3. Mua bán đất không sang tên có hiệu lực không?

🔹 Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, khoản 3 Điều 188:

“Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai mới có hiệu lực pháp luật.”

📌 Như vậy:

• Giao dịch không công chứng/chứng thực → không đủ điều kiện pháp lý.

• Chưa sang tên → người mua không phải là chủ sử dụng hợp pháp theo sổ đỏ.

---

4. Trường hợp vẫn được công nhận?

Trong một số trường hợp, Tòa án có thể công nhận hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay, nếu:

• Giao dịch diễn ra trước ngày 01/7/2004 (thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực).

• Đất đã giao nhận, sử dụng ổn định, không tranh chấp, không vi phạm quy hoạch.

• Người bán là chủ sở hữu hợp pháp vào thời điểm chuyển nhượng.

📌 Ngoài ra, với đất chưa có sổ đỏ, pháp luật vẫn có cơ chế để người mua khởi kiện đòi công nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện cụ thể (ví dụ: mua đất theo hình thức góp vốn, đã thanh toán đầy đủ, sử dụng lâu dài…).

---

5. Rủi ro khi mua đất không sang tên

• Không được cấp sổ đỏ → khó bán lại, không thế chấp được ngân hàng.

• Dễ bị tranh chấp, nhất là khi người bán chết hoặc chuyển nhượng cho người khác.

• Nếu bị lừa đảo → rất khó bảo vệ quyền lợi vì pháp luật không công nhận hình thức mua bán đó.

• 

  Mua đất không có sổ đỏ: Rủi ro tiềm ẩn và cách bảo vệ quyền lợi

---

6. Giải pháp xử lý nếu đã mua mà chưa sang tên

• Nếu đủ điều kiện: Nhanh chóng làm thủ tục sang tên tại cơ quan có thẩm quyền.

• Nếu chưa công chứng: Có thể thỏa thuận lại để hai bên ra công chứng hợp đồng.

• Nếu bên bán không hợp tác: Người mua có thể khởi kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ sang tên hoặc đòi lại tiền, tùy từng tình huống cụ thể.

---

7. Kết luận

Mua bán đất là giao dịch có giá trị lớn nên việc không sang tên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý. Để được pháp luật bảo vệ, người mua cần đảm bảo thực hiện đầy đủ các thủ tục, đặc biệt là công chứng hợp đồng và đăng ký sang tên.

---

✅ Hỏi – Đáp nhanh

❓ Đã mua đất giấy tay nhưng người bán qua đời thì phải làm sao?
👉 Có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng nếu có đầy đủ bằng chứng, hoặc yêu cầu những người thừa kế thực hiện tiếp nghĩa vụ.

❓ Có được sang tên nếu đất đang tranh chấp?
👉 Không. Đất có tranh chấp sẽ bị tạm ngưng các giao dịch chuyển nhượng cho đến khi có kết quả giải quyết.

❓ Có nên mua đất chưa sang tên nếu giá rẻ?
👉 Tuyệt đối không nên, trừ khi bạn có thể đảm bảo chắc chắn việc sang tên sẽ được thực hiện sớm và rõ ràng về mặt pháp lý.

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Bình Dương
 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
 Điện thoại: 0987 79 16 32
 Email: luattamduc.law@gmail.com
 Website: luattamduc.vn
 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)