Khi ông bà, cha mẹ qua đời và để lại di chúc, không ít gia đình giữ lại một phần đất đai để dùng vào việc thờ cúng, giữ gìn nơi hương khói cho người đã khuất. Nhưng cũng từ đây mà phát sinh không ít câu hỏi: đất hương hỏa có được mang bán không, ai có quyền quản lý, và nếu xảy ra tranh chấp thì pháp luật xử lý ra sao? Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ những vấn đề đó.
1. Đất hương hỏa được hiểu như thế nào?
Trong các văn bản pháp luật hiện hành, không có một định nghĩa chính thức nào cho cụm từ “đất hương hỏa” mà thường gắn với quy định về di sản dùng vào việc thờ cúng theo Điều 645 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, dựa trên cách hiểu phổ biến và truyền thống, có thể diễn giải đơn giản như sau:
Đất hương hỏa là đất dùng để thờ cúng tổ tiên, duy trì phong tục truyền thống của dòng họ. Trong nhiều trường hợp, đây chính là đất nhà thờ họ, đất từ đường, hoặc phần đất gắn với khu mộ, nhà thờ tổ tiên.
2. Di sản dùng vào việc thờ cúng theo Điều 645 Bộ luật Dân sự 2015
Điều 645. Di sản dùng vào việc thờ cúng
1. Trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.
Trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử người quản lý di sản thờ cúng.
Trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.
2. Trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng.
Một số điểm quan trọng cần nắm khi xác định và xử lý loại di sản này:
– Chỉ phát sinh từ di chúc. Di sản thờ cúng theo Điều 645 chỉ được xác lập khi người để lại di sản có lập di chúc và nêu rõ ý chí dành một phần tài sản cho việc thờ cúng (kết hợp với khoản 3 Điều 626 BLDS 2015 – quyền của người lập di chúc).
Nếu người mất không để lại di chúc, về nguyên tắc chưa có cơ sở pháp lý trực tiếp để xác lập “di sản thờ cúng” theo điều luật này; tuy nhiên, các đồng thừa kế hoàn toàn có thể tự thỏa thuận dùng một phần di sản thừa kế chung vào mục đích thờ cúng, và thỏa thuận đó có giá trị ràng buộc giữa các bên đã ký kết.
– Không được chia thừa kế, không thuộc sở hữu riêng của ai. Phần di sản đã được xác lập làm di sản thờ cúng không nằm trong khối di sản chia cho các đồng thừa kế, mà chỉ được giao cho người quản lý để thực hiện việc thờ cúng. Vì không thuộc sở hữu riêng của bất kỳ ai, người quản lý không có quyền bán, chuyển nhượng phần di sản này, trừ trường hợp rơi vào khoản 2 Điều 645 (di sản còn lại không đủ trả nghĩa vụ tài sản của người đã mất).
– Người quản lý không đương nhiên có toàn quyền định đoạt. Người quản lý chỉ có quyền trông coi, sử dụng để thực hiện thờ cúng. Nếu người này không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của các đồng thừa kế, những người thừa kế có quyền cử người khác thay thế.
– Có thể chấm dứt vai trò “thờ cúng”. Khi tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết, phần di sản này sẽ thuộc về người đang quản lý hợp pháp, nếu người đó thuộc diện thừa kế theo pháp luật (Điều 651 BLDS 2015).
3. Thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã nơi có đất
Khi phát sinh tranh chấp về quyền quản lý, quyền sử dụng hoặc mục đích sử dụng đất hương hỏa (đất nhà thờ họ, đất từ đường), các bên không được nộp đơn khởi kiện thẳng ra Tòa án mà bắt buộc phải qua bước hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước. Đây là điều kiện tiền tố tụng quan trọng vì khi thiếu biên bản hòa giải hợp lệ, hồ sơ khởi kiện rất dễ bị Tòa án trả lại vì chưa đủ điều kiện thụ lý.
Căn cứ khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15), trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo Điều 236, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Đây là điểm mới so với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 quy định rõ “phải thực hiện hòa giải” thay vì chỉ “khuyến khích” như trước, qua đó khẳng định tính bắt buộc của thủ tục này.
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 235 cũng ghi nhận Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở, hòa giải thương mại hoặc các cơ chế hòa giải khác trước khi cần đến UBND cấp xã, phù hợp với đặc thù tranh chấp trong nội bộ gia đình, dòng họ, nơi tình cảm huyết thống vẫn còn là yếu tố quan trọng.
Quy trình hòa giải tại UBND cấp xã thường gồm các bước:
- Nộp đơn yêu cầu hòa giải: người có quyền lợi liên quan nộp đơn tại UBND cấp xã nơi có đất, kèm theo giấy tờ về đất, di chúc (nếu có), tài liệu địa chính và các chứng cứ thể hiện mục đích thờ cúng của thửa đất.
- Thành lập Hội đồng hòa giải: Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai, gồm đại diện UBND cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các thành phần liên quan khác.
- Thẩm tra, xác minh vụ việc: xác minh nguồn gốc đất, hiện trạng sử dụng, quá trình quản lý qua các thời kỳ, ý kiến của các bên có quyền lợi liên quan trong gia đình, dòng họ.
- Tổ chức buổi hòa giải và lập biên bản: kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký các bên và xác nhận của UBND cấp xã, ghi rõ hòa giải thành hoặc không thành.
Nếu hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, theo khoản 4 Điều 235 Luật Đất đai 2024, các bên phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đăng ký biến động, cấp lại Giấy chứng nhận, trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận.
Ngược lại, nếu hòa giải không thành, biên bản hòa giải sẽ là tài liệu bắt buộc phải có để chuyển sang giai đoạn khởi kiện hoặc đề nghị giải quyết hành chính.
4. Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất hương hỏa
Sau khi hòa giải tại cơ sở không thành, việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định tốc độ và hiệu quả xử lý vụ việc. Với đất hương hỏa, sai sót phổ biến nhất là không phân biệt rõ giữa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất chưa có giấy tờ hợp lệ vì mỗi nhóm dẫn đến một hướng xử lý khác nhau.
Căn cứ khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tranh chấp đất đai được xác định là tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Luật Đất đai 2024 tiếp tục cụ thể hóa việc phân định thẩm quyền tại Điều 236, dựa trên tình trạng pháp lý của thửa đất:
Trường hợp 1 – Đất đã có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp lệ làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận: tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân (khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024). Đây thường là trường hợp đất hương hỏa đã được sang tên cho người quản lý, nhưng sau đó có người trong họ tranh chấp lại quyền sử dụng.
Trường hợp 2 – Đất chưa có Giấy chứng nhận hoặc chưa có giấy tờ hợp lệ: các bên được lựa chọn một trong hai hướng (khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024):
- Yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục hành chính; hoặc
- Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo thủ tục tố tụng dân sự.
Đây là điểm đặc biệt quan trọng đối với đất nhà thờ họ, đất từ đường — vốn thường được sử dụng ổn định qua nhiều thế hệ nhưng hồ sơ địa chính còn thiếu hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Nếu chọn hướng giải quyết hành chính, thẩm quyền được phân theo đối tượng tranh chấp (khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024):
- Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau — thuộc thẩm quyền giải quyết theo cơ chế hành chính tại địa phương nơi có đất (điểm a khoản 3 Điều 236).
- Tranh chấp có một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài — thuộc thẩm quyền giải quyết ở cấp cao hơn, do Chủ tịch UBND cấp tỉnh xem xét (điểm b khoản 3 Điều 236).
Lưu ý về mô hình tổ chức hành chính hiện nay:
Từ giữa năm 2025, Việt Nam đã triển khai mô hình chính quyền địa phương 2 cấp (bỏ cấp huyện), đồng thời hệ thống Tòa án cũng tổ chức lại theo các Tòa án nhân dân khu vực. Do đó, cơ quan thụ lý sơ thẩm thực tế và đầu mối hành chính tiếp nhận đơn có thể đã thay đổi tên gọi, địa bàn so với quy định gốc của Điều 236.
Quý vị nên liên hệ trực tiếp UBND cấp xã nơi có đất hoặc Tòa án nhân dân khu vực phụ trách địa bàn đó để được hướng dẫn chính xác cơ quan tiếp nhận hồ sơ tại thời điểm nộp.
Việc chọn đúng hướng và đúng cơ quan ngay từ đầu giúp hạn chế đáng kể rủi ro kéo dài tranh chấp trong nội bộ dòng họ.
5. Hồ sơ, chứng cứ cần chuẩn bị khi khởi kiện
Trong tranh chấp đất hương hỏa, khó khăn lớn nhất thường không nằm ở việc nộp đơn, mà ở việc chứng minh mảnh đất đó đúng là di sản dùng vào việc thờ cúng – không phải tài sản riêng đã bị tự ý đứng tên, chuyển nhượng hoặc chiếm giữ.
Theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, đơn khởi kiện cần có các nội dung chính sau:
4. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:
a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
c) Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;
d) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);
đ) Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;
e) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
g) Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);
i) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Mẫu đơn khởi kiện dân sự hiện đang sử dụng là Mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP.
Các tài liệu nên được chuẩn bị đầy đủ ngay từ đầu, gồm:
- Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã: để chứng minh đã hoàn tất điều kiện tiền tố tụng bắt buộc.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất (nếu có): để xác định đúng thẩm quyền giải quyết theo Điều 236.
- Di chúc hợp pháp có nội dung để lại phần đất dùng vào việc thờ cúng, nếu người để lại di sản đã thể hiện ý chí này.
- Biên bản họp gia đình, họ tộc, văn bản thỏa thuận cử người quản lý: để làm rõ vai trò của người quản lý di sản thờ cúng và lịch sử quản lý, sử dụng đất.
- Tài liệu địa chính qua các thời kỳ: trích lục bản đồ, sổ mục kê, hồ sơ kê khai, chỉnh lý biến động: để chứng minh nguồn gốc đất nhà thờ họ, đất từ đường.
- Ảnh, sơ đồ, tài liệu thể hiện công trình tín ngưỡng như nhà thờ họ, bàn thờ, khuôn viên thờ cúng, mộ phần: để củng cố lập luận về mục đích sử dụng đất.
- Giấy tờ nhân thân và tài liệu chứng minh quan hệ thừa kế của các thành viên có quyền lợi liên quan.
- Tài liệu về giao dịch bị tranh chấp nếu có việc bán, tặng cho, chuyển nhượng hoặc đăng ký biến động trái với mục đích thờ cúng ban đầu.
Nhóm chứng cứ này có giá trị đặc biệt quan trọng khi đất chưa có Sổ đỏ. Trong trường hợp đó, đương sự cần tập trung chứng minh nguồn gốc, quá trình quản lý liên tục và mục đích sử dụng ổn định của đất qua nhiều thời kỳ, kể cả bằng lời khai thống nhất của các thành viên dòng họ, người cao tuổi tại địa phương am hiểu lịch sử hình thành thửa đất. Nếu hồ sơ rời rạc hoặc thiếu biên bản hòa giải, việc giải quyết tranh chấp sẽ gặp bất lợi đáng kể.
6. Trình tự giải quyết tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền
Khi hòa giải cơ sở không thành và vụ việc thuộc thẩm quyền Tòa án, tranh chấp chuyển sang giai đoạn tố tụng dân sự chính thức. Với đất hương hỏa, Tòa án không chỉ xem xét giấy tờ đất mà còn đánh giá nội dung di chúc (nếu có), tư cách của người quản lý di sản thờ cúng, quá trình sử dụng đất ổn định qua các thời kỳ và ý chí của người để lại di sản.
Trình tự giải quyết tại Tòa án có thể khái quát qua ba giai đoạn:
1. Giai đoạn sơ thẩm. Tòa án tiếp nhận đơn, kiểm tra điều kiện khởi kiện (trong đó có việc đã hòa giải tại UBND cấp xã hay chưa), thụ lý vụ án, xác minh thu thập chứng cứ, lấy lời khai các bên, tổ chức hòa giải trong tố tụng và mở phiên tòa sơ thẩm để giải quyết toàn bộ yêu cầu của các bên.
2. Giai đoạn phúc thẩm. Nếu có kháng cáo của các bên hoặc kháng nghị của Viện kiểm sát, phần bản án sơ thẩm bị kháng cáo/kháng nghị sẽ chưa có hiệu lực thi hành và được xem xét lại theo trình tự phúc thẩm quy định tại Phần thứ ba Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
3. Giai đoạn thi hành án. Khi bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật mà bên phải thi hành không tự nguyện chấp hành, quyền lợi của bên thắng kiện được bảo đảm thông qua thủ tục thi hành án dân sự theo quy định pháp luật về thi hành án dân sự hiện hành.
Bảng so sánh nhanh hướng xử lý theo tình trạng giấy tờ đất:
| Tiêu chí | Tòa án | UBND có thẩm quyền |
|---|---|---|
| Đất có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp lệ | Giải quyết (bắt buộc) | Không áp dụng |
| Đất không có Giấy chứng nhận, không có giấy tờ hợp lệ | Có thể lựa chọn | Có thể lựa chọn |
| Kết quả xử lý | Bản án, quyết định của Tòa án | Quyết định giải quyết tranh chấp hành chính |
Một rủi ro thường gặp trong quá trình tranh chấp đất hương hỏa là bên đang quản lý đất tìm cách chuyển nhượng, thay đổi hiện trạng hoặc hợp thức hóa giấy tờ ngay trong lúc vụ việc đang được xem xét.
Vì vậy, khi khởi kiện, đương sự nên đồng thời cân nhắc các biện pháp pháp lý để ngăn chặn việc thay đổi tình trạng pháp lý của thửa đất (ví dụ yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu có căn cứ), tránh để việc giải quyết kéo dài làm mất đi giá trị thực tế của việc thắng kiện.
Xem thêm tại:Tranh Chấp Dân Sự Là Gì? Những Điều Người Dân Cần Biết Khi Quyền Lợi Bị Xâm Phạm – luattamduc.vn
Kết luận:
Giải quyết tranh chấp đất hương hỏa chỉ đi đúng hướng khi các bên thực hiện đầy đủ bước hòa giải tại UBND cấp xã, xác định đúng thẩm quyền theo Luật Đất đai 2024, và chuẩn bị đầy đủ chứng cứ về nguồn gốc, mục đích thờ cúng của thửa đất. Việc chậm khởi kiện, thiếu biên bản hòa giải, hoặc để đất tiếp tục bị chuyển nhượng, thay đổi hiện trạng trong lúc tranh chấp đều có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền quản lý, sử dụng đất hương hỏa của gia đình, dòng họ.
Bài viết mang tính tham khảo. Quy định pháp luật và mô hình tổ chức cơ quan hành chính, Tòa án có thể tiếp tục thay đổi theo thời gian; trường hợp cụ thể của Quý vị nên liên hệ với luật sư để được tư vấn về hướng xử lý chính xác nhất.
Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)
