Tranh Chấp Hợp Đồng Thuê Mặt Bằng Kinh Doanh 

1. Giới thiệu

Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh biến động mạnh, tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh ngày càng phổ biến. Doanh nghiệp và hộ kinh doanh thường gặp khó khăn khi:

• Doanh thu giảm, cần giảm giá thuê;

• Chủ nhà không đồng ý điều chỉnh hợp đồng;

• Bên thuê muốn chấm dứt hợp đồng trước hạn;

• Chủ nhà đơn phương lấy lại mặt bằng;

• Hai bên không thống nhất được về thời hạn, tiền cọc hoặc bồi thường.

Việc hiểu đúng quyền – nghĩa vụ theo pháp luật và quy trình giải quyết tranh chấp sẽ giúp các bên tránh rủi ro và bảo vệ quyền lợi của mình.

2. Các dạng tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh phổ biến

Tranh chấp thuê mặt bằng kinh doanh xảy ra khi quyền và nghĩa vụ của các bên không được thực hiện đúng thỏa thuận, hoặc điều kiện kinh doanh thay đổi, khiến hợp đồng không còn phù hợp. Dưới đây là những dạng tranh chấp thường gặp nhất hiện nay:

2.1. Tranh chấp về tiền thuê và nghĩa vụ thanh toán

Đây là dạng tranh chấp chiếm tỷ lệ cao.
Một số tình huống phổ biến:

• Bên thuê chậm trả tiền hoặc nợ tiền thuê kéo dài;

• Bên cho thuê tự ý tăng giá thuê, không đúng như hợp đồng đã ký;

• Phát sinh thêm các khoản phí dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, điện nước…) mà hợp đồng không quy định rõ.

2.2. Tranh chấp khi yêu cầu giảm giá thuê mặt bằng

Khi doanh thu giảm hoặc gặp biến động kinh tế, nhiều hộ kinh doanh, doanh nghiệp yêu cầu giảm giá thuê theo một trong các lý do:

• Khó khăn tài chính, không còn khả năng chi trả mức thuê cũ;

• Ảnh hưởng từ sự kiện bất khả kháng (đại dịch, thiên tai, quy định hạn chế kinh doanh…);

• Giá thuê thị trường khu vực giảm mạnh;

• Hợp đồng không có điều khoản linh hoạt khiến hai bên khó đạt được thống nhất.

2.3. Tranh chấp liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng trước hạn

Một trong các bên muốn ngừng hợp đồng sớm thường phát sinh mâu thuẫn vì:

• Chủ mặt bằng yêu cầu bồi thường vượt mức;

• Chi phí trả lại mặt bằng quá cao;

• Hợp đồng thiếu điều khoản quy định rõ “chấm dứt trước hạn”;

• Bên thuê muốn trả mặt bằng sớm nhưng chủ nhà không đồng ý hoặc cố tình kéo dài.

2.4. Tranh chấp về tiền đặt cọc và bồi thường thiệt hại

Đây là tranh chấp thường xuất hiện khi hợp đồng chấm dứt.
Các vấn đề hay gặp:

• Bên cho thuê không trả lại tiền cọc;

• Khấu trừ tiền cọc không đúng lý do hoặc không có biên bản xác nhận thiệt hại;

• Tranh cãi về trách nhiệm sửa chữa, khôi phục hiện trạng ban đầu.

2.5. Tranh chấp khi chủ nhà đơn phương lấy lại mặt bằng

Nhiều trường hợp chủ nhà muốn lấy lại mặt bằng để:

• Cho người khác thuê giá cao hơn;

• Tự kinh doanh;

• Thay đổi mục đích sử dụng đất;

• Hoặc các lý do cá nhân khác.

Nếu không tuân thủ đúng thời hạn báo trước, điều kiện chấm dứt hợp đồng, chủ nhà có thể bị xem là đơn phương vi phạm.

2.6. Tranh chấp do mặt bằng không đúng như cam kết

Bao gồm:

• Diện tích thực tế nhỏ hơn;

• Cơ sở hạ tầng xuống cấp;

• Điện – nước không ổn định;

• Không được phép kinh doanh ngành nghề dự kiến do vướng quy hoạch hoặc giấy phép.

Xem thêm: https://luattamduc.vn/tranh-chap-dat-dai-tranh-chap-loi-di-chung-2025/

3. Căn Cứ Pháp Lý Điều Chỉnh Tranh Chấp Hợp Đồng Thuê Mặt Bằng Kinh Doanh

Để giải quyết tranh chấp liên quan đến thuê mặt bằng kinh doanh, cần dựa trên các quy định pháp luật hiện hành. Các căn cứ pháp lý dưới đây giúp xác định quyền – nghĩa vụ của mỗi bên và cách xử lý khi có tranh chấp.

---

3.1. Bộ luật Dân sự 2015 – Nền tảng điều chỉnh hợp đồng thuê tài sản

BLDS 2015 là văn bản quan trọng nhất khi xem xét tranh chấp thuê mặt bằng. Các quy định liên quan gồm:

• Điều 472 – 482: Quy định về hợp đồng thuê tài sản.

• Điều 351 – 364: Nghĩa vụ dân sự, trách nhiệm khi vi phạm nghĩa vụ.

• Điều 428: Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

• Điều 357, 360: Bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng.

Theo BLDS, hợp đồng thuê mặt bằng có hiệu lực khi đáp ứng điều kiện:

• Chủ thể có năng lực giao dịch.

• Tự nguyện lập hợp đồng.

• Nội dung không vi phạm điều cấm.

• Hình thức bằng văn bản (đối với mặt bằng kinh doanh luôn được khuyến nghị lập văn bản).

---

3.2. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014

Luật KDBĐS điều chỉnh các hoạt động cho thuê, chuyển nhượng bất động sản phục vụ mục đích kinh doanh. Liên quan đến thuê mặt bằng, cần lưu ý:

• Hợp đồng phải được lập bằng văn bản, ghi rõ giá thuê, thời hạn, nghĩa vụ của hai bên.

• Bên cho thuê phải có quyền sở hữu hợp pháp hoặc quyền cho thuê đối với tài sản.

• Mặt bằng cho thuê phải đáp ứng điều kiện pháp lý và an toàn theo quy định.

Luật cũng quy định trách nhiệm của bên cho thuê trong việc bảo đảm quyền sử dụng ổn định, không can thiệp trái phép vào quá trình sử dụng của bên thuê.

---

3.3. Luật Nhà ở, Luật Đất đai (trường hợp tài sản là nhà hoặc đất thương mại)

Tùy loại mặt bằng, một số quy định riêng được áp dụng:

• Luật Nhà ở 2014:

  • Quy định điều kiện của nhà ở được phép cho thuê.

  • Nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa phần hư hỏng của chủ sở hữu.

• Luật Đất đai 2013:

  • Xác định trường hợp đất thương mại – dịch vụ được phép cho thuê.

  • Quy định về quyền sử dụng đất, giấy tờ pháp lý và nghĩa vụ tài chính.

Những căn cứ này giúp xác định liệu bên cho thuê có đủ điều kiện pháp lý để cho thuê hay không.

---

3.4. Luật Thương mại 2005 (nếu hợp đồng giữa thương nhân với nhau)

Trong nhiều trường hợp, thuê mặt bằng là quan hệ giữa các thương nhân. Luật Thương mại quy định:

• Nguyên tắc tự do – tự nguyện giao kết hợp đồng.

• Nghĩa vụ thiện chí, trung thực trong quá trình thực hiện hợp đồng.

• Trách nhiệm bồi thường khi gây thiệt hại cho đối tác.

Luật Thương mại cũng cho phép áp dụng các thỏa thuận đặc thù trong kinh doanh mà BLDS chưa quy định cụ thể.

---

3.5. Các Nghị định và thông tư liên quan

Một số văn bản dưới luật cần lưu ý:

• Nghị định 01/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai.

• Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở.

• Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh Bất động sản.

Những văn bản này giúp làm rõ điều kiện cho thuê mặt bằng, thủ tục pháp lý và trách nhiệm của các bên.

---

3.6. Án lệ và thực tiễn xét xử của Tòa án

Trong các tranh chấp phức tạp, Tòa án có thể áp dụng:

• Án lệ về chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

• Án lệ về bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bàn giao mặt bằng.

• Án lệ liên quan đến việc hoàn trả tiền cọc khi hợp đồng bị vô hiệu.

Việc viện dẫn án lệ giúp tăng tính thuyết phục khi làm việc với Tòa án hoặc luật sư.

Xem thêm: https://luattamduc.vn/thu-tuc-doi-lai-dat-cho-muon-cho-o-nho-theo-luat-moi/

4. Khi nào bên thuê được yêu cầu giảm giá thuê mặt bằng?

Giảm giá thuê mặt bằng kinh doanh là một trong những tranh chấp phổ biến nhất, đặc biệt trong bối cảnh khó khăn kinh tế, dịch bệnh hoặc doanh thu sụt giảm. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp khó khăn đều được giảm giá thuê, mà phải dựa trên các căn cứ pháp lý và điều kiện cụ thể dưới đây.

---

4.1. Khi bên cho thuê không bảo đảm chất lượng mặt bằng

Theo Bộ luật Dân sự 2015, nếu mặt bằng bàn giao không đúng chất lượng, không đúng trạng thái hoặc không sử dụng được đúng mục đích kinh doanh, bên thuê có quyền:

• Yêu cầu giảm giá thuê,

• Yêu cầu sửa chữa,

• Hoặc tạm ngừng nghĩa vụ trả tiền cho đến khi mặt bằng được khắc phục.

Ví dụ: Trần thấm nước, điện yếu, hệ thống thoát nước hỏng, không đảm bảo phòng cháy chữa cháy…

---

4.2. Khi bên cho thuê chậm sửa chữa, không khắc phục hư hỏng

Nếu mặt bằng hư hại do nguyên nhân khách quan hoặc chủ quan, chủ nhà có nghĩa vụ sửa chữa. Nếu không thực hiện đúng thời hạn, bên thuê có quyền:

• Yêu cầu giảm tiền thuê tương ứng với phần diện tích hoặc thời gian không sử dụng được.

• Yêu cầu bồi thường thiệt hại trong trường hợp gây ảnh hưởng đến việc kinh doanh.

---

4.3. Có sự kiện bất khả kháng làm giảm khả năng kinh doanh

Điều 156 BLDS 2015 quy định về sự kiện bất khả kháng như:

• Dịch bệnh lớn,

• Cháy nổ, thiên tai,

• Lệnh cấm kinh doanh, phong tỏa, cách ly…

Trong các trường hợp này, doanh nghiệp có thể yêu cầu:

• Giảm tiền thuê,

• Miễn tiền thuê trong thời gian không thể hoạt động,

• Điều chỉnh lại điều khoản thanh toán.

Nhiều phán quyết của Tòa án gần đây thừa nhận bất khả kháng là căn cứ hợp lý để giảm tiền thuê, nếu chứng minh được thiệt hại.

---

4.4. Khi hợp đồng có điều khoản cho phép điều chỉnh giá thuê

Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận rõ:

• “Giảm giá thuê khi doanh thu giảm dưới X%”,

• “Giảm giá trong trường hợp bên thuê bị hạn chế hoạt động”,

• “Giảm giá khi mặt bằng xuống cấp”…

=> Bên thuê được quyền yêu cầu giảm giá theo đúng điều khoản.

Nhiều hợp đồng hiện nay có điều khoản đàm phán lại giá mỗi 6 hoặc 12 tháng.

---

4.5. Khi bên cho thuê vi phạm quyền sử dụng ổn định của bên thuê

Các hành vi sau đều là vi phạm:

• Tự ý vào mặt bằng gây ảnh hưởng việc kinh doanh.

• Cắt điện, nước trái phép.

• Gây cản trở khách hàng, cản trở hoạt động.

• Ép buộc tăng giá thuê vô lý.

Trong các trường hợp này, bên thuê có quyền yêu cầu:

• Giảm giá,

• Bồi thường,

• Thậm chí đơn phương chấm dứt hợp đồng.

---

4.6. Cơ sở chứng minh khi yêu cầu giảm giá thuê

Để yêu cầu giảm giá thành công, bên thuê cần chuẩn bị:

• Hợp đồng thuê mặt bằng và các phụ lục.

• Ảnh chụp, video chứng minh hư hỏng, sự cố.

• Xác nhận của cơ quan chức năng (nếu liên quan đến bất khả kháng, PCCC…).

• Bằng chứng thiệt hại kinh doanh: báo cáo tài chính, sụt giảm doanh thu…

• Biên bản làm việc giữa hai bên.

Xem thêm: https://luattamduc.vn/viet-giay-tay-giao-dich-mua-ban-dat-co-nen-khong/

5. Khi nào được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh?

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng là tình huống xảy ra khi một trong hai bên không còn muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng, thường do việc kinh doanh gặp khó khăn hoặc bên kia vi phạm nghĩa vụ. Tuy nhiên, để việc chấm dứt hợp đồng hợp pháp, các trường hợp phải dựa trên quy định pháp luật và thỏa thuận trong hợp đồng.

---

5.1. Khi bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ bàn giao hoặc bảo đảm mặt bằng

Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê:

• Không bàn giao đúng thời hạn.

• Bàn giao mặt bằng không sử dụng được.

• Không sửa chữa, khắc phục hư hỏng nghiêm trọng.

• Không đảm bảo điều kiện PCCC, an toàn kỹ thuật.

Khi chấm dứt trong trường hợp này, bên thuê còn có quyền:

• Yêu cầu hoàn trả tiền cọc,

• Yêu cầu bồi thường thiệt hại.

---

5.2. Khi bên thuê bị cản trở trong quá trình kinh doanh

Theo BLDS 2015, bên thuê có quyền sử dụng tài sản ổn định, không bị can thiệp trái phép. Nếu bên cho thuê:

• Tự ý vào mặt bằng,

• Cắt điện nước,

• Ép buộc thay đổi mục đích sử dụng,

• Ép tăng giá thuê bất hợp lý,

• Gây ảnh hưởng đến khách hoặc nhân viên,

→ Bên thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ngay lập tức.

---

5.3. Khi hai bên thỏa thuận quyền chấm dứt trước thời hạn

Rất nhiều hợp đồng quy định:

• Báo trước 15 – 30 – 60 ngày.

• Mất cọc nhưng được chấm dứt trước hạn.

• Được chấm dứt nếu doanh thu dưới X%.

• Được chấm dứt nếu mặt bằng gặp sự cố khách quan.

Trong trường hợp này, việc chấm dứt hợp đồng hoàn toàn hợp pháp nếu tuân thủ đúng điều khoản thông báo trước.

---

5.4. Khi có sự kiện bất khả kháng

Được quy định tại Điều 156 BLDS:

• Thiên tai

• Hỏa hoạn

• Dịch bệnh

• Lệnh cấm kinh doanh, thu hồi mặt bằng

• Sập công trình, sự cố kỹ thuật lớn

Nếu sự kiện bất khả kháng khiến việc kinh doanh không thể tiếp tục, bên thuê có quyền:

• Chấm dứt hợp đồng

• Không phải chịu phạt vi phạm

• Không phải bồi thường (trừ khi có thỏa thuận khác)

---

5.5. Khi bên thuê chậm thanh toán tiền thuê quá thời hạn thỏa thuận

Ở chiều ngược lại, bên cho thuê cũng có quyền chấm dứt hợp đồng nếu:

• Bên thuê nợ tiền quá số ngày thỏa thuận

• Bên thuê không thực hiện cam kết thanh toán

• Bên thuê sử dụng mặt bằng sai mục đích

• Ảnh hưởng đến công trình hoặc gây vi phạm PCCC

Bên thuê có thể mất cọc và phải bồi thường thiệt hại nếu gây thiệt hại thực tế.

---

5.6. Bên thuê hoặc bên cho thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ

Một nghĩa vụ được xem là “nghiêm trọng” khi:

• Làm cho mục đích hợp đồng không đạt được

• Gây thiệt hại hoặc nguy cơ mất an toàn

• Làm bên còn lại không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng

Ví dụ:

• Tự ý phá sửa công trình

• Cho người khác thuê lại trái phép

• Mở ngành nghề bị cấm

• Gây tiếng ồn quá mức, gây ảnh hưởng cư dân

---

5.7. Nghĩa vụ khi chấm dứt hợp đồng

Khi hợp đồng chấm dứt, hai bên phải:

• Thanh toán phần tiền còn lại (nếu có)

• Bàn giao lại mặt bằng

• Hoàn trả tài sản

• Thanh lý thiết bị, nội thất (nếu có thỏa thuận)

• Làm biên bản thanh lý hợp đồng

Việc thanh lý đầy đủ giúp hạn chế tranh chấp về sau.

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)