1. Khái niệm và căn cứ pháp lý

Trong thực tế, rất nhiều gia đình cho người thân, hàng xóm mượn đất hoặc cho ở nhờ vì quan hệ tình cảm. Tuy nhiên, sau nhiều năm sử dụng, khi đòi lại đất cho mượn, một số người lại không trả đất, thậm chí xây nhà kiên cố, làm sổ điện/ nước, dẫn đến tranh chấp rất phức tạp.

Nội dung trang

Để đòi lại đất đúng luật, trước hết cần hiểu rõ bản chất pháp lý của hai trường hợp:

1.1. Đất cho mượn là gì? (Hợp đồng mượn tài sản theo BLDS 2024)

Đây là việc chủ đất giao đất cho người khác sử dụng tạm thời, không thu tiền, và người mượn có nghĩa vụ trả lại đúng hiện trạng sau khi hết thời hạn.

Đặc điểm pháp lý quan trọng:

Phải có sự đồng ý của chủ đất.
Có thể bằng lời nói, tin nhắn hoặc giấy tay, miễn là chứng minh được.
Người mượn không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, xây dựng nhà kiên cố (nếu xây phải tháo dỡ).
Chủ đất có quyền đòi lại bất cứ lúc nào nếu không thỏa thuận thời hạn.

➡️ Luật hiện hành vẫn công nhận quan hệ mượn tài sản kể cả khi không lập giấy tờ, miễn chứng minh được việc cho mượn.

1.2. Đất cho ở nhờ là gì? (Quan hệ sử dụng thực tế, không hình thành quyền)

Cho ở nhờ là việc chủ đất cho người khác dùng đất để ở, thường là người thân hoặc bạn bè, không mang tính chuyển quyền sử dụng.

Đặc điểm pháp lý:

Không phải là hợp đồng, mà chỉ là thỏa thuận dân sự giản đơn.
Người ở nhờ không có quyền hình thành chủ sở hữu, không được cấp sổ đỏ, dù ở lâu năm.
Chủ đất có quyền yêu cầu chấm dứt bất kỳ lúc nào.
Người ở nhờ phải trả lại đất ngay khi chủ nhà yêu cầu.

➡️ Đây là điểm quan trọng: ở nhờ lâu năm không bao giờ trở thành chủ đất.
Dù người ở nhờ có xây nhà, đăng ký tạm trú, đóng thuế đất… cũng không tạo ra quyền sử dụng đất hợp pháp vì nguồn gốc đất vẫn là của chủ đất.

1.3. Khi nào “đất cho mượn/ở nhờ” bị xem là “tranh chấp đất đai”?

Theo Luật Đất đai 2024, một vụ việc được xem là tranh chấp khi:

Người mượn/ở nhờ không trả đất khi chủ đất yêu cầu;
Tự ý xây dựng công trình kiên cố;
Tự chiếm hữu, ngăn cản chủ đất vào sử dụng;
Khai báo “đất của tôi”, xin cấp sổ đỏ trái luật.

Khi đó, chủ đất có quyền:
➡️ Lập vi bằng,
➡️ Gửi thông báo thu hồi quyền mượn/ở nhờ,
➡️ Hòa giải bắt buộc tại UBND,
➡️ Khởi kiện tại Tòa án.

1.4. Lưu ý quan trọng theo luật mới

Người đang chiếm đất không bao giờ được cấp sổ đỏ nếu không có nguồn gốc hợp pháp.
“Ở lâu thành của mình” là quan niệm sai—luật đất đai Việt Nam không công nhận.
Chủ đất hoàn toàn có quyền đòi lại bất cứ khi nào, dù cho mượn 10–20 năm.
Nếu người mượn/ở nhờ cố tình chiếm đất, có thể bị coi là:
- Chiếm giữ trái phép tài sản,
- Không chấp hành quyết định của cơ quan Nhà nước,
- Thậm chí bị cưỡng chế nếu có quyết định thi hành án.

Thủ tục đòi lại đất cho mượn – cho ở nhờ theo luật mới

2. Khi nào chủ đất được quyền đòi lại đất

Theo quy định pháp luật mới nhất, người cho mượn đất hoặc cho ở nhờ luôn có quyền đòi lại đất, nhưng phải rơi vào một trong các trường hợp được phép dưới đây. Việc xác định đúng trường hợp giúp quá trình đòi lại đất nhanh hơn và tránh tranh chấp kéo dài.

2.1. Hết thời hạn cho mượn theo thỏa thuận (nếu có giấy tờ/nhắn tin)

Nếu hai bên có thỏa thuận bằng:

Giấy tay,
Tin nhắn,
Messenger/Zalo,
Hoặc lời nói có người chứng kiến,

… thì khi hết thời hạn, chủ đất có quyền yêu cầu trả lại đất ngay.

➡️ Người đang sử dụng không được quyền kéo dài, càng không có quyền đòi bồi thường.

2.2. Không thỏa thuận thời hạn → Chủ đất có quyền đòi lại bất cứ lúc nào

Theo Bộ luật Dân sự 2024 (quy định về hợp đồng mượn tài sản):

Nếu không quy định thời hạn, chủ đất có quyền đòi lại tài sản bất cứ lúc nào, chỉ cần báo trước hợp lý.

Điều này áp dụng cho cả mượn đất lẫn ở nhờ.

➡️ Chủ đất chỉ cần thông báo rõ ràng (bằng văn bản) là đã đủ căn cứ pháp lý.

2.3. Người mượn/ở nhờ tự ý xây dựng, sửa chữa, chiếm hữu đất trái pháp luật

Đây là trường hợp phổ biến nhất khiến tranh chấp bùng phát.

Hành vi bị xem là xâm phạm quyền sở hữu:

Xây nhà kiên cố
Cơi nới, xây tường rào
Làm nhà tôn, chuồng trại
Cấp điện, nước cố định
Chuyển nhượng trái phép
Khai đất là của mình

Khi đó, chủ đất có quyền:
➡️ Yêu cầu trả đất ngay, không cần thời hạn báo trước.
➡️ Yêu cầu tháo dỡ công trình trái phép.

2.4. Người mượn/ở nhờ gây thiệt hại, sử dụng đất sai mục đích

Ví dụ:

Cho người khác thuê lại,
Làm kho, xưởng trái phép,
Làm lấn chiếm đất công,
Hủy hoại đất.

Chủ đất có quyền chấm dứt việc mượn/ở nhờ và thu hồi đất ngay lập tức.

2.5. Người mượn/ở nhờ không còn quan hệ thân thiết hoặc mất lòng tin

Luật không bắt buộc “phải còn tình cảm” mới được cho ở nhờ.
Do đó, nếu mối quan hệ:

Mâu thuẫn,
Bất hòa,
Không còn tin tưởng,

→ Chủ đất hoàn toàn có quyền đòi lại đất để tránh phát sinh tranh chấp lớn.

2.6. Chủ đất cần sử dụng đất cho mục đích chính đáng

Ví dụ:

Xây nhà cho con cái
Bán đất để trả nợ
Sử dụng kinh doanh
Chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy hoạch

Trong trường hợp này, chủ đất luôn được ưu tiên, vì người mượn/ở nhờ chỉ đang sử dụng tạm thời, không hình thành quyền lợi lâu dài.

2.7. Đất cần thu hồi để thực hiện dự án, bồi thường phải trả cho chủ đất thật sự

Khi Nhà nước thu hồi đất:

Bồi thường chỉ trả cho người có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Người mượn/ở nhờ không được bồi thường, trừ khi có công trình hợp pháp (rất hiếm).

Vì vậy, để tránh mất quyền lợi khi bồi thường, chủ đất phải đòi lại đất sớm, ít nhất là lập vi bằng để khẳng định đất cho mượn.

Kết luận phần 2

Chỉ cần có một trong các căn cứ trên, chủ đất hoàn toàn có quyền thu hồi đất, yêu cầu đối phương trả lại và nếu không trả → đưa ra UBND hòa giải rồi khởi kiện.

3. Thủ tục đòi lại đất: các bước pháp lý

Khi muốn đòi lại đất, chủ đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và chứng cứ để chứng minh quyền sở hữu và việc mượn/cho ở nhờ, đảm bảo Tòa án hoặc UBND hòa giải chấp nhận yêu cầu.

3.1. Giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất

Đây là bằng chứng quan trọng nhất để chứng minh chủ quyền:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng)
Hợp đồng mua bán đất (nếu có)
Biên lai thu thuế đất, hóa đơn phí liên quan
Giấy tờ chứng minh thừa kế hoặc chuyển nhượng hợp pháp
Sổ phụ hoặc bản sao các giấy tờ liên quan (để nộp cho Tòa)

Lưu ý: Nếu đất thuộc quyền sử dụng chung vợ chồng, cần có xác nhận đồng ý của cả hai.

3.2. Chứng cứ chứng minh việc mượn hoặc cho ở nhờ

Tùy từng trường hợp, có thể gồm:

Hợp đồng mượn tài sản bằng văn bản
Tin nhắn, Zalo, Messenger thỏa thuận mượn đất/cho ở nhờ
Biên bản thỏa thuận hoặc vi bằng được lập bởi cơ quan có thẩm quyền
Lời khai của nhân chứng (hàng xóm, người chứng kiến)
Hình ảnh, video về đất khi giao, hiện trạng sử dụng, công trình xây dựng (nếu có)

3.3. Chứng cứ khi tranh chấp liên quan đến vi phạm

Nếu người mượn/ở nhờ:

Xây nhà trái phép
Cho thuê lại, sử dụng sai mục đích
Ngăn cản chủ đất vào sử dụng

… thì cần thu thập:

Hình ảnh, video, bản đồ vị trí đất
Hóa đơn, biên lai, chứng từ xây dựng (nếu có)
Biên bản hòa giải trước đó (nếu đã làm việc tại UBND)

Những chứng cứ này sẽ giúp Tòa án xác định nguyên trạng, hành vi vi phạm và thiệt hại.

3.4. Thông báo, yêu cầu trả lại đất (nếu đã gửi trước)

Văn bản thông báo trả đất gửi cho người mượn/ở nhờ
Biên bản giao nhận văn bản hoặc chứng từ gửi qua bưu điện/công chứng
Đây là căn cứ chứng minh chủ đất đã yêu cầu trả đất trước khi khởi kiện, tăng khả năng thắng kiện.

3.5. Các lưu ý quan trọng

Thu thập chứng cứ sớm, trước khi người mượn/ở nhờ thay đổi hiện trạng.
Không tự ý cưỡng chế, phá dỡ công trình → dễ vi phạm pháp luật, bị kiện ngược.
Ghi nhận mọi sự kiện bằng văn bản, hình ảnh, video, nhân chứng → tăng độ tin cậy.
Nếu chứng cứ bằng miệng, cần nhân chứng hoặc biên bản xác nhận của UBND để thuyết phục Tòa án.

Kết luận phần 3

Để đòi lại đất cho mượn/cho ở nhờ, hồ sơ và chứng cứ càng đầy đủ, rõ ràng, minh bạch, việc hòa giải và khởi kiện càng thuận lợi.
Chủ đất nên chuẩn bị sổ đỏ, hợp đồng, chứng cứ vi phạm, thông báo yêu cầu trả đất, và nếu cần, nhờ luật sư hỗ trợ để đảm bảo quyền lợi được bảo vệ triệt để.

Thủ tục đòi lại đất cho mượn – cho ở nhờ theo luật mới Thủ tục đòi lại đất cho mượn – cho ở nhờ theo luật mới

4. Những khó khăn và rủi ro khi đòi lại đất

Đòi lại đất cho mượn hoặc đất cho ở nhờ cần tuân thủ quy trình pháp lý chặt chẽ để tránh rủi ro và đảm bảo quyền lợi chủ đất. Quy trình gồm 4 bước cơ bản:

Bước 1: Thương lượng, hòa giải

Trước khi đưa ra Tòa án, chủ đất nên thương lượng trực tiếp hoặc qua UBND cấp xã/phường:

Gửi thông báo yêu cầu trả đất bằng văn bản:
- Ghi rõ lý do, thời hạn trả đất.
- Gửi bằng bưu điện có xác nhận hoặc lập biên bản tại UBND.
Hòa giải tại địa phương:
- UBND sẽ mời hai bên để đàm phán, lập biên bản hòa giải.
- Nếu hòa giải thành: hai bên ký biên bản thỏa thuận trả đất, coi như đã giải quyết xong.
- Nếu hòa giải không thành: có thể khởi kiện tại Tòa án.

Lưu ý: Hòa giải thành công giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh mâu thuẫn kéo dài.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tại Tòa án

Nếu hòa giải thất bại, chủ đất cần nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi đất tọa lạc:

2.1. Hồ sơ cần chuẩn bị

Đơn khởi kiện: nêu rõ quyền sở hữu, lý do yêu cầu trả đất, thời gian mượn/ở nhờ, chứng cứ.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng).
Hợp đồng mượn đất/cho ở nhờ (nếu có).
Biên bản hòa giải, thông báo yêu cầu trả đất.
Chứng cứ vi phạm (hình ảnh, video, lời khai nhân chứng…).

2.2. Lưu ý khi nộp hồ sơ

Hồ sơ càng đầy đủ, Tòa càng nhanh thụ lý.
Nêu rõ yêu cầu chủ đất: trả lại đất, bồi thường thiệt hại nếu có.
Chủ đất có thể nhờ luật sư đại diện để tăng tính pháp lý.

Bước 3: Xét xử tại Tòa án

Tòa án thụ lý và mở phiên tòa: hai bên đối chất, xem xét chứng cứ.
Nếu người mượn/ở nhờ không chấp nhận trả đất, Tòa sẽ ra bản án buộc trả đất.
Nếu có thiệt hại phát sinh (công trình xây trái phép, phá hoại đất…), Tòa cũng có thể yêu cầu bồi thường.

Lưu ý quan trọng:

Chủ đất cần giữ chứng cứ hiện trạng đất trước khi khởi kiện.
Tránh tự ý tháo dỡ, cưỡng chế → vi phạm pháp luật.

Bước 4: Thi hành án

Khi có bản án có hiệu lực pháp luật:

Chủ đất nộp đơn yêu cầu thi hành án tại Cục Thi hành án dân sự.
Cơ quan thi hành án sẽ:
- Đôn đốc người đang sử dụng đất tự nguyện trả
- Nếu không, thực hiện cưỡng chế, thu hồi đất theo quyết định của Tòa.

Lưu ý:

Chủ đất có thể giám sát quá trình thi hành để đảm bảo hiện trạng đất và tài sản không bị phá hủy.
Nếu người đang chiếm đất có công trình trái phép → phải lập biên bản, thu thập hình ảnh trước khi cưỡng chế.

5. Vai trò của luật sư trong đòi lại đất

Luật sư chuyên đất đai rất cần thiết trong các trường hợp này vì:

Hỗ trợ soạn đơn khởi kiện hợp lý – nêu rõ quyền lợi chủ đất.
Tư vấn cách thu thập chứng cứ mạnh: hợp đồng mượn, biên bản, hình ảnh, video, lời khai nhân chứng,…
Đại diện trước Tòa: tham gia tố tụng, đối chất, thương lượng.
Hỗ trợ trong thi hành án: làm việc với Cục Thi hành án dân sự, giám sát việc trả đất, cưỡng chế nếu cần.

6. Kết luận

Chủ đất hoàn toàn có quyền hợp pháp đòi lại đất khi cho người khác mượn hoặc cho ở nhờ nếu thỏa thuận mượn đã hết hạn hoặc bị vi phạm.
Theo Luật Đất đai 2024 và các quy định liên quan, việc đòi lại đất cần tuân thủ thủ tục dân sự – khởi kiện tại Tòa nếu không hòa giải được.
Việc nhờ luật sư hỗ trợ sẽ giúp chủ đất bảo vệ quyền lợi hiệu quả, đảm bảo cả việc đòi lại đất và bồi thường (nếu có).

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)