🏡 THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ – QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 2025

Giới thiệu

Trong quá trình phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị, xây dựng khu công nghiệp, khu dân cư hay các công trình công cộng, việc Nhà nước thu hồi đất của người dân là điều không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, cùng với đó là những lo lắng về mức bồi thường, chính sách hỗ trợ, và việc bố trí tái định cư sau khi bị thu hồi.
Nhiều năm qua, tranh chấp, khiếu nại về giá đất, mức đền bù, hoặc chậm bố trí tái định cư vẫn là vấn đề nóng tại nhiều địa phương.

Nhằm đảm bảo công bằng, minh bạch và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người sử dụng đất, Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, đã đưa ra hàng loạt thay đổi quan trọng trong quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ:

• Khi nào Nhà nước được quyền thu hồi đất?

• Người bị thu hồi đất sẽ được bồi thường, hỗ trợ như thế nào?

• Chính sách tái định cư 2025 có điểm gì mới?

• Làm sao để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình khi bị thu hồi đất?

PHẦN 1: CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ KHÁI NIỆM VỀ THU HỒI ĐẤT

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh

Thu hồi đất là một trong những chế định trung tâm của pháp luật đất đai, bởi nó liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất – tài sản có giá trị lớn nhất của người dân Việt Nam. Việc thu hồi đất chỉ được thực hiện khi có căn cứ pháp luật rõ ràng và phải bảo đảm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng.

Hiện nay, các quy định về thu hồi đất được điều chỉnh chủ yếu bởi hệ thống văn bản pháp lý sau:

• Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024, có hiệu lực từ 01/01/2025;

• Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định về quyền sở hữu, quyền tài sản và giao dịch dân sự liên quan đến đất đai;

• Nghị định 47/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

• Thông tư 37/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn chi tiết về định giá và phương án bồi thường;

• Và các nghị định, thông tư hướng dẫn mới sẽ được ban hành đồng bộ trong năm 2025 để triển khai Luật Đất đai 2024.

Những quy định này tạo thành khung pháp lý đầy đủ và chặt chẽ, giúp quá trình thu hồi đất diễn ra công bằng, minh bạch và hợp lý, hạn chế tối đa tranh chấp, khiếu nại của người dân.

---

2. Khái niệm thu hồi đất

Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024:

“Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người đang sử dụng hoặc chấm dứt việc sử dụng đất của người đó theo quy định của pháp luật.”

Khái niệm này thể hiện rõ rằng quyền sử dụng đất không phải là quyền tuyệt đối của người dân, mà là quyền được Nhà nước trao, có thể bị thu hồi trong những trường hợp đặc biệt, vì mục tiêu quốc gia, lợi ích công cộng hoặc do vi phạm pháp luật.

---

3. Các trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất

Theo Điều 79 Luật Đất đai 2024, Nhà nước chỉ được thu hồi đất trong 4 nhóm trường hợp chính:

🔹 a. Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh

Bao gồm: xây dựng doanh trại quân đội, công trình phòng thủ biên giới, căn cứ an ninh, công trình quốc phòng quan trọng.
Đây là nhóm thu hồi vì lợi ích an ninh quốc gia, được pháp luật ưu tiên tuyệt đối.

🔹 b. Thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Đây là nhóm phổ biến nhất, bao gồm:

• Dự án hạ tầng giao thông, khu đô thị, khu công nghiệp;

• Dự án nhà ở xã hội, trường học, bệnh viện, công trình công cộng;

• Dự án trọng điểm quốc gia do Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Quy định mới năm 2025 yêu cầu công khai, minh bạch toàn bộ danh mục dự án cần thu hồi đất, tránh tình trạng “thu hồi đất cho doanh nghiệp nhưng gắn mác dự án công cộng”.

🔹 c. Thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai

Bao gồm:

• Sử dụng đất sai mục đích, không đúng quy hoạch;

• Không sử dụng đất trong thời hạn luật định;

• Lấn, chiếm đất công, chuyển nhượng trái phép.

Khi bị thu hồi theo nhóm này, người sử dụng đất sẽ không được bồi thường, nhưng vẫn có thể được xem xét hỗ trợ chi phí đầu tư vào đất còn lại.

🔹 d. Thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất hoặc tự nguyện trả lại đất

Ví dụ: tổ chức giải thể, cá nhân chết không có người thừa kế, hoặc hộ dân tự nguyện giao đất để phục vụ dự án cộng đồng.

Như vậy, việc thu hồi đất không thể tùy tiện mà phải dựa trên mục đích rõ ràng, quyết định hợp pháp và quy trình minh bạch, bảo đảm cân bằng giữa lợi ích Nhà nước và quyền lợi người dân.

---

PHẦN 2: QUYỀN ĐƯỢC BỒI THƯỜNG VÀ HỖ TRỢ KHI BỊ THU HỒI ĐẤT

1. Nguyên tắc bồi thường – đảm bảo công bằng và minh bạch

Theo Điều 95 Luật Đất đai 2024, người bị thu hồi đất có quyền được bồi thường khi đủ điều kiện. Việc bồi thường phải tuân theo các nguyên tắc sau:

• Bồi thường đúng người, đúng loại đất, đúng giá trị thực tế;

• Công khai, minh bạch, có sự tham gia của người dân trong quá trình định giá;

• Không phân biệt đối xử giữa các hộ dân có cùng điều kiện sử dụng đất;

• Ưu tiên bồi thường bằng đất, nếu không có đất thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi.

Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh:

“Giá đất để tính bồi thường phải phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường.”

Điểm mới năm 2025 là việc UBND cấp tỉnh bắt buộc công khai bảng giá đất cụ thể, phương án bồi thường và tổ chức đối thoại với người dân trước khi ra quyết định thu hồi. Đây là bước tiến lớn trong việc đảm bảo quyền tiếp cận thông tin và quyền tham gia của người dân.

---

2. Điều kiện được bồi thường về đất

Không phải ai bị thu hồi đất cũng được bồi thường. Người sử dụng đất chỉ được bồi thường khi đáp ứng đủ 4 điều kiện cơ bản sau:

1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp;

2. Đất không có tranh chấp tại thời điểm Nhà nước thu hồi;

3. Việc sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch;

4. Còn thời hạn sử dụng đất (đối với đất thuê, đất có thời hạn).

Trường hợp người dân chưa có sổ đỏ nhưng có đủ điều kiện để được cấp, thì vẫn được xem xét bồi thường theo quy định. Đây là điểm nhân văn, bảo đảm quyền lợi cho người dân sử dụng đất ổn định, lâu dài nhưng chưa hoàn tất thủ tục hành chính.

---

3. Các hình thức bồi thường khi bị thu hồi đất

Tùy điều kiện quỹ đất và đặc điểm từng địa phương, việc bồi thường có thể được thực hiện theo các hình thức sau:

🔸 a. Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng

Người bị thu hồi đất sẽ được giao một thửa đất mới tương đương về diện tích, vị trí và giá trị sử dụng.
Ví dụ: hộ dân bị thu hồi đất ở sẽ được bố trí lô đất ở khu tái định cư.
Hình thức này giúp duy trì ổn định cuộc sống và tâm lý cho người dân.

🔸 b. Bồi thường bằng tiền

Khi Nhà nước không còn quỹ đất, người bị thu hồi sẽ được nhận tiền theo giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi.
Mức giá do UBND cấp tỉnh quyết định dựa trên kết quả định giá độc lập, có sự tham gia của đại diện người dân.
Điểm mới: từ năm 2025, việc định giá phải tham khảo giá giao dịch thực tế trên thị trường, không áp dụng máy móc “bảng giá đất 5 năm” như trước đây.

🔸 c. Bồi thường tài sản gắn liền với đất

Bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi, hạ tầng kỹ thuật… được tạo lập hợp pháp trên đất.
Luật mới quy định:

“Mọi tài sản hợp pháp gắn liền với đất phải được bồi thường đầy đủ theo giá trị thực tế, không bị trừ khấu hao.”

---

4. Các khoản hỗ trợ khi bị thu hồi đất

Ngoài phần bồi thường chính, người dân còn được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ đi kèm nhằm bảo đảm đời sống và sinh kế sau thu hồi:

🟢 a. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất

• Hộ gia đình bị thu hồi đất nông nghiệp được hỗ trợ chi phí sinh hoạt trong 6 – 24 tháng;

• Hỗ trợ chuyển đổi nghề, học nghề, tìm việc làm;

• Hỗ trợ vay vốn ưu đãi để sản xuất, kinh doanh.

🟢 b. Hỗ trợ thuê nhà tạm cư

Khi người dân phải di dời mà chưa được bố trí tái định cư, Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ tiền thuê nhà tạm thời, đảm bảo không bị rơi vào tình trạng “vô gia cư”.

🟢 c. Hỗ trợ đối tượng đặc thù

UBND cấp tỉnh có thể ban hành chính sách riêng để hỗ trợ thêm cho:

• Hộ nghèo, cận nghèo;

• Gia đình chính sách, người có công;

• Hộ có trẻ em, người già, người khuyết tật bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất.

---

👉 Tóm lại, bồi thường và hỗ trợ không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là cam kết nhân đạo của Nhà nước đối với người dân. Chính sách mới năm 2025 hướng đến mục tiêu “thu hồi đất phải bảo đảm người dân có nơi ở mới, có sinh kế mới và cuộc sống tốt hơn nơi ở cũ”.

3. Các hình thức bồi thường

Tùy từng loại đất và điều kiện cụ thể, Nhà nước có thể áp dụng một hoặc nhiều hình thức sau:

a. Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng

Nếu Nhà nước có quỹ đất, người bị thu hồi sẽ được giao một thửa đất khác tương đương về diện tích và giá trị.
Ví dụ: hộ dân bị thu hồi đất ở có thể được bố trí một lô đất trong khu tái định cư có hạ tầng hoàn chỉnh.

b. Bồi thường bằng tiền

Trường hợp không có đất để bồi thường, người dân sẽ được nhận tiền theo giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi do UBND tỉnh quyết định.
Mức giá này phải phản ánh đúng giá trị thực tế trên thị trường.

c. Bồi thường tài sản gắn liền với đất

Bao gồm:

• Nhà ở, công trình xây dựng hợp pháp;

• Cây trồng, vật nuôi, hệ thống tưới tiêu, chuồng trại;

• Chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có).

Luật Đất đai 2024 quy định:

“Tài sản hợp pháp trên đất phải được định giá độc lập, bồi thường đầy đủ, không được trừ khấu hao hoặc áp giá thấp hơn thực tế.”

---

4. Các khoản hỗ trợ thêm

Ngoài bồi thường, người dân bị thu hồi đất còn được hưởng các chính sách hỗ trợ nhân đạo và an sinh:

a. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất

Hộ gia đình bị thu hồi đất nông nghiệp hoặc đất ở được hỗ trợ:

• Tiền sinh hoạt trong 6 – 24 tháng tùy mức độ bị thu hồi;

• Hỗ trợ chuyển đổi nghề, tìm việc làm, học nghề miễn phí;

• Hỗ trợ vay vốn ưu đãi để sản xuất kinh doanh.

b. Hỗ trợ thuê nhà tạm cư

Khi phải di dời chỗ ở mà chưa có nơi ở mới, người dân được hỗ trợ tiền thuê nhà tạm cư trong thời gian chờ bàn giao đất tái định cư.

c. Hỗ trợ đặc thù

UBND cấp tỉnh có thể quy định thêm các khoản hỗ trợ như:

• Hỗ trợ hộ nghèo, cận nghèo;

• Hỗ trợ gia đình chính sách, người có công;

• Hỗ trợ học sinh, sinh viên trong hộ bị thu hồi đất.

---

Phần 3: Chính sách tái định cư – Bảo đảm chỗ ở mới cho người dân

Tái định cư là giải pháp nhân văn và bắt buộc trong trường hợp thu hồi đất ở. Theo Luật Đất đai 2024, Nhà nước phải chuẩn bị sẵn quỹ đất hoặc nhà ở tái định cư trước khi ra quyết định thu hồi để bảo đảm quyền lợi người dân.

1. Nguyên tắc tái định cư

• Khu tái định cư phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trước khi bố trí dân cư;

• Điều kiện sống ở nơi tái định cư phải tốt hơn hoặc tương đương nơi ở cũ;

• Người dân có quyền chọn hình thức tái định cư: nhận đất, nhận nhà, hoặc nhận tiền tự lo chỗ ở.

Điểm mới 2025:
👉 Người dân được tham gia ý kiến về quy hoạch và giá đất tái định cư trước khi phê duyệt, tránh tình trạng “đưa dân vào nơi ở kém chất lượng”.

---

2. Quy trình tái định cư

Quá trình tái định cư gồm 3 bước chính:

1. Công khai kế hoạch bố trí tái định cư và lấy ý kiến người dân;

2. Phê duyệt phương án tái định cư, trong đó ghi rõ vị trí, diện tích, giá trị, hỗ trợ đi lại;

3. Bàn giao đất/nhà tái định cư và thực hiện các khoản hỗ trợ ổn định đời sống.

Thời gian bàn giao tái định cư phải hoàn thành trước thời điểm thu hồi đất ở, tránh tình trạng “ra đi chưa có chỗ về”.

---

3. Quyền lợi và nghĩa vụ của người được tái định cư

Người được bố trí tái định cư có quyền:

• Nhận đất, nhà hoặc tiền theo phương án được phê duyệt;

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở mới;

• Được hỗ trợ chi phí di chuyển, vận chuyển tài sản, chi phí lắp đặt điện nước.

Ngoài ra, người dân còn có thể được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất khi nhận đất tái định cư, tùy đối tượng và hoàn cảnh.

---

4. Khiếu nại và khởi kiện khi bị thu hồi đất

Nếu người dân không đồng ý với quyết định thu hồi hoặc mức bồi thường, có thể:

• Khiếu nại đến UBND cấp đã ban hành quyết định thu hồi;

• Khởi kiện hành chính ra Tòa án nhân dân theo Luật Tố tụng hành chính 2015.

Thời hạn khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định thu hồi đất.
Trong thời gian khiếu nại, người dân vẫn có thể nhận tiền bồi thường tạm thời, điều này không ảnh hưởng đến quyền khiếu nại hoặc khởi kiện.

---

Kết luận

Thu hồi đất là chính sách quan trọng của Nhà nước nhằm phục vụ phát triển đất nước, nhưng đồng thời cũng là vấn đề nhạy cảm, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi, sinh kế và nơi ở của hàng triệu người dân.

Từ năm 2025, với việc Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực, hệ thống quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được hoàn thiện theo hướng:

• Minh bạch – công bằng – lấy người dân làm trung tâm;

• Bảo đảm mọi người bị thu hồi đất đều có chỗ ở mới ổn định;

• Tăng cường đối thoại và giám sát cộng đồng để tránh tiêu cực, khiếu nại kéo dài.

Người dân cần chủ động nắm rõ quy định, kiểm tra thông tin quy hoạch, tham gia ý kiến vào phương án bồi thường, và liên hệ luật sư đất đai uy tín khi cần tư vấn hoặc khiếu nại để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.