Tranh chấp đòi lại tài sản: Quy định và hướng dẫn giải quyết theo Bộ luật Dân sự 2025
I. KHÁI NIỆM TRANH CHẤP ĐÒI LẠI TÀI SẢN
Tranh chấp đòi lại tài sản là tranh chấp phát sinh khi chủ sở hữu hoặc chủ thể có quyền khác đối với tài sản yêu cầu người chiếm hữu, sử dụng tài sản hoặc được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật phải hoàn trả tài sản.
1. Cơ sở pháp lý
Theo Điều 166 của Bộ luật Dân sự 2015, quyền đòi lại tài sản được quy định như sau:
*”1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.
- Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ sự chiếm hữu của chủ thể đang có quyền khác đối với tài sản đó.”*
Lưu ý quan trọng: Bạn đề cập đến “Bộ luật Dân sự 2025” nhưng hiện tại Việt Nam đang áp dụng Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 và vẫn đang có hiệu lực tại thời điểm 27/10/2025. Chưa có Bộ luật Dân sự năm 2025.
2. Nội hàm khái niệm
Từ quy định trên, tranh chấp đòi lại tài sản có các yếu tố cấu thành:
a) Chủ thể có quyền đòi:
- Chủ sở hữu tài sản
- Chủ thể có quyền khác đối với tài sản (người có quyền sử dụng, quyền sở hữu chung, quyền đồng sở hữu, quyền chiếm hữu hợp pháp…)
b) Đối tượng bị đòi:
- Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật
- Người sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật
- Người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật
c) Yếu tố “không có căn cứ pháp luật”:
Theo Điều 165 của Bộ luật Dân sự 2015, chiếm hữu có căn cứ pháp luật bao gồm các trường hợp:
- Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản
- Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản
- Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự hợp pháp
- Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản bị đánh rơi, bỏ quên theo đúng quy định
- Các trường hợp khác do pháp luật quy định
Ngược lại, việc chiếm hữu không thuộc các trường hợp trên là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.
3. Phân biệt với các khái niệm liên quan
a) Phân biệt với tranh chấp hợp đồng:
Trong tranh chấp hợp đồng (ví dụ Điều 332 về quyền đòi lại tài sản trong hợp đồng mua bán), việc đòi lại tài sản xuất phát từ việc bên mua không thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Đây là tranh chấp về thực hiện hợp đồng, không phải tranh chấp đòi lại tài sản theo nghĩa tại Điều 166.
b) Phân biệt với tranh chấp cho mượn tài sản:
Theo Điều 499 của Bộ luật Dân sự 2015, quyền đòi lại tài sản của bên cho mượn dựa trên quan hệ hợp đồng cho mượn, không phải do chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.
c) Phân biệt với tranh chấp về tài sản bảo đảm:
Theo Điều 2 của Nghị quyết 3/2018/NQ-HĐTP, tranh chấp về nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm hoặc quyền xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là loại tranh chấp riêng biệt, phát sinh từ quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
II. ĐIỀU KIỆN ĐỂ CÓ QUYỀN ĐÒI LẠI TÀI SẢN
Chủ sở hữu hoặc người có quyền khác đối với tài sản phải chứng minh được: (1) họ có quyền đối với tài sản; (2) người đang chiếm hữu/sử dụng/được lợi không có căn cứ pháp luật; và (3) không thuộc các trường hợp bị giới hạn quyền đòi lại.
1. Điều kiện tích cực
a) Có quyền đối với tài sản:
Người đòi lại phải chứng minh họ là chủ sở hữu hoặc có quyền khác đối với tài sản thông qua:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Hợp đồng mua bán, tặng cho, thừa kế hợp pháp
- Hóa đơn, chứng từ chứng minh việc mua tài sản
- Các chứng cứ khác chứng minh quyền sở hữu
b) Người chiếm hữu/sử dụng không có căn cứ pháp luật:
Theo Điều 579 của Bộ luật Dân sự 2015:
“1. Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản của người khác mà không có căn cứ pháp luật thì phải hoàn trả cho chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản đó…”
Người đòi lại cần chứng minh:
- Người kia đang chiếm hữu, sử dụng hoặc được lợi từ tài sản
- Việc chiếm hữu, sử dụng đó không có căn cứ pháp luật (không có hợp đồng, không được ủy quyền, không phải chủ sở hữu…)
c) Phạm vi tài sản phải hoàn trả:
Theo Điều 580 của Bộ luật Dân sự 2015:
- Phải hoàn trả toàn bộ tài sản đã thu được
- Đối với vật đặc định: hoàn trả đúng vật đó; nếu mất/hư hỏng thì đền bù bằng tiền
- Đối với vật cùng loại: trả vật cùng loại hoặc đền bù bằng tiền
- Người được lợi phải hoàn trả khoản lợi bằng hiện vật hoặc tiền
d) Nghĩa vụ hoàn trả hoa lợi, lợi tức:
Theo Điều 581 của Bộ luật Dân sự 2015:
- Người chiếm hữu không ngay tình: phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức từ thời điểm chiếm hữu
- Người chiếm hữu ngay tình: chỉ phải hoàn trả từ thời điểm biết hoặc phải biết việc chiếm hữu không có căn cứ
2. Trường hợp tài sản đã được chuyển cho người thứ ba
Theo Điều 582 của Bộ luật Dân sự 2015, khi người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật đã giao tài sản cho người thứ ba:
- Người thứ ba có nghĩa vụ hoàn trả tài sản khi chủ sở hữu yêu cầu
- Nếu đã trả tiền hoặc có đền bù, người thứ ba có quyền yêu cầu người giao tài sản bồi thường
- Trừ trường hợp Bộ luật có quy định khác (người thứ ba ngay tình được bảo vệ)
3. Gánh nặng chứng minh
Trong thực tiễn:
- Người đòi lại tài sản phải chứng minh quyền sở hữu của mình
- Theo Điều 184 của Bộ luật Dân sự 2015: “Người chiếm hữu được suy đoán là ngay tình; người nào cho rằng người chiếm hữu không ngay tình thì phải chứng minh.”
- Điều này có nghĩa chủ sở hữu phải chứng minh người chiếm hữu không ngay tình nếu muốn đòi hoàn trả hoa lợi, lợi tức từ đầu
Rủi ro pháp lý: Nhiều vụ việc chủ sở hữu thua kiện do không chứng minh được quyền sở hữu hoặc không chứng minh được người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.
Khuyến nghị thực tiễn:
- Luôn giữ đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu
- Thu thập chứng cứ về việc người khác chiếm hữu không có căn cứ
- Có văn bản yêu cầu trả lại tài sản trước khi khởi kiện để làm căn cứ chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ yêu cầu
III. ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ CỦA TRANH CHẤP ĐÒI LẠI TÀI SẢN
Tranh chấp đòi lại tài sản có các đặc điểm: (1) là tranh chấp về quyền sở hữu và quyền chiếm hữu; (2) không dựa trên quan hệ hợp đồng; (3) có thể áp dụng biện pháp tự bảo vệ; (4) phân biệt rõ động sản và bất động sản; (5) có thể dẫn đến xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu.
1. Là tranh chấp về quyền vật quyền, không phải tranh chấp hợp đồng
a) Bản chất quyền vật quyền:
Quyền đòi lại tài sản là quyền vật quyền tuyệt đối, có hiệu lực đối với mọi người. Theo Điều 164 của Bộ luật Dân sự 2015:
“Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản…”
b) Khác biệt với tranh chấp hợp đồng:
- Tranh chấp hợp đồng: Phát sinh từ quan hệ hợp đồng giữa các bên cụ thể, chỉ có hiệu lực giữa các bên
- Tranh chấp đòi lại tài sản: Phát sinh từ việc xâm phạm quyền sở hữu, có hiệu lực đối với bất kỳ ai chiếm hữu không có căn cứ
Ví dụ thực tiễn:
- A bán nhà cho B nhưng B chưa trả tiền → Tranh chấp hợp đồng (Điều 332)
- C chiếm đoạt nhà của A → Tranh chấp đòi lại tài sản (Điều 166)
2. Có thể áp dụng biện pháp tự bảo vệ
Theo Điều 164, khoản 1 của Bộ luật Dân sự 2015:
“Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.”
Ý nghĩa thực tiễn:
- Chủ sở hữu có thể tự mình ngăn chặn hành vi chiếm hữu trái phép
- Không nhất thiết phải thông qua Tòa án
- Tuy nhiên, biện pháp tự bảo vệ phải “không trái với quy định của pháp luật”
Rủi ro pháp lý:
- Nếu biện pháp tự bảo vệ quá mức (gây thương tích, phá hoại tài sản…) có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự
- Khó xác định ranh giới “không trái pháp luật”
Khuyến nghị:
- Ưu tiên giải pháp thương lượng, hòa giải
- Nếu tự bảo vệ, cần có người chứng kiến, ghi hình lại
- Báo ngay cho chính quyền địa phương, công an
- Chuẩn bị khởi kiện nếu không giải quyết được
3. Phân biệt rõ giữa động sản và bất động sản
a) Đối với động sản không phải đăng ký:
Theo Điều 167 của Bộ luật Dân sự 2015:
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.”
Phân tích:
- Nếu người thứ ba ngay tình nhận tài sản qua hợp đồng không đền bù → Chủ sở hữu đòi lại được
- Nếu người thứ ba ngay tình mua (có đền bù) → Chủ sở hữu chỉ đòi lại được khi tài sản bị lấy cắp, mất hoặc chiếm hữu ngoài ý chí
b) Đối với động sản phải đăng ký và bất động sản:
Theo Điều 168 của Bộ luật Dân sự 2015:
“Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này.”
Ý nghĩa: Chủ sở hữu bất động sản, động sản phải đăng ký có quyền đòi lại mạnh hơn, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình dựa vào đăng ký hợp pháp.
4. Có thể dẫn đến xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu
Theo Điều 236 của Bộ luật Dân sự 2015:
“Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu…”
Đặc điểm quan trọng:
- Nếu chủ sở hữu không đòi lại trong thời hạn trên → Mất quyền sở hữu
- Người chiếm hữu ngay tình trở thành chủ sở hữu mới
- Điều kiện: ngay tình + liên tục + công khai
Rủi ro thực tiễn:
- Nhiều chủ sở hữu chủ quan, để lâu không đòi lại
- Khi muốn đòi lại đã quá thời hiệu
- Người chiếm hữu có thể vi dẫn Điều 236 để từ chối trả lại
Khuyến nghị:
- Phát hiện tài sản bị chiếm hữu trái phép phải đòi lại ngay
- Nếu chưa kiện được, cần có văn bản yêu cầu để làm căn cứ gián đoạn thời hiệu
- Không để quá 10 năm (động sản) hoặc 30 năm (bất động sản)
5. Liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật
a) Liên quan đến pháp luật hình sự:
Nếu tài sản bị chiếm đoạt do hành vi phạm tội (trộm cắp, lừa đảo…), vụ việc có thể đồng thời là:
- Vụ án hình sự: Xử lý người phạm tội
- Tranh chấp dân sự: Đòi lại tài sản và bồi thường
b) Liên quan đến pháp luật hành chính:
Theo Điều 30 của Luật Trách nhiệm bồi thường của nhà nước 2017, nếu tài sản bị thu giữ, tạm giữ, kê biên, tịch thu trái pháp luật → Phải được trả lại ngay.
c) Liên quan đến pháp luật tố tụng:
- Thủ tục khởi kiện, xét xử theo Bộ luật Tố tụng dân sự
- Thực hiện theo Điều 185 của Bộ luật Dân sự 2015 về bảo vệ việc chiếm hữu
IV. CÁC TRƯỜNG HỢP GIỚI HẠN QUYỀN ĐÒI LẠI TÀI SẢN
Câu trả lời ngắn gọn: Quyền đòi lại tài sản bị giới hạn khi: (1) tài sản do người có quyền khác đang chiếm hữu hợp pháp; (2) người thứ ba ngay tình được bảo vệ theo quy định; (3) đã hết thời hiệu chiếm hữu; (4) các trường hợp đặc biệt khác.
1. Không đòi lại được từ người có quyền khác đối với tài sản
Theo Điều 166, khoản 2 của Bộ luật Dân sự 2015:
“Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ sự chiếm hữu của chủ thể đang có quyền khác đối với tài sản đó.”
Ví dụ thực tiễn:
- A cho B thuê nhà 5 năm → A không thể đòi B trả nhà trước hạn (trừ khi B vi phạm hợp đồng)
- C cầm cố xe cho D → C không đòi lại được xe cho đến khi trả nợ
Lý do: Bảo vệ quyền của người đang chiếm hữu hợp pháp, đảm bảo an toàn giao dịch.
2. Bảo vệ người thứ ba ngay tình
Theo Điều 133 của Bộ luật Dân sự 2015:
a) Đối với tài sản không phải đăng ký (khoản 1):
Nếu giao dịch vô hiệu nhưng tài sản đã được chuyển cho người thứ ba ngay tình → Giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực (trừ trường hợp Điều 167).
b) Đối với tài sản phải đăng ký (khoản 2):
Nếu:
- Tài sản đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền
- Người thứ ba ngay tình căn cứ vào đăng ký đó mà giao dịch
→ Giao dịch không bị vô hiệu, chủ sở hữu không đòi lại được
Ví dụ thực tiễn:
- A lừa B ký hợp đồng bán nhà, đăng ký sang tên A
- A bán nhà cho C (C ngay tình, kiểm tra sổ đỏ thấy A là chủ)
- B không đòi lại được nhà từ C, chỉ đòi A bồi thường
c) Trường hợp tài sản phải đăng ký nhưng chưa đăng ký:
Giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, TRỪ KHI:
- Người thứ ba ngay tình mua qua đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền, HOẶC
- Giao dịch với người có bản án/quyết định xác nhận là chủ sở hữu (sau đó bản án bị hủy)
d) Quyền của chủ sở hữu khi không đòi lại được (khoản 3):
Chủ sở hữu không đòi lại được tài sản từ người thứ ba ngay tình nhưng có quyền:
- Khởi kiện người có lỗi (người đã giao tài sản cho người thứ ba)
- Yêu cầu hoàn trả chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại
3. Hết thời hiệu chiếm hữu
Như đã phân tích tại Điều 236, nếu người chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai:
- 10 năm đối với động sản
- 30 năm đối với bất động sản
→ Trở thành chủ sở hữu, chủ sở hữu cũ không đòi lại được
Theo Điều 240 của Bộ luật Dân sự 2015:
“Khi quyền sở hữu của người chiếm hữu, người được lợi về tài sản đã được xác lập theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này… thì chấm dứt quyền sở hữu của người có tài sản bị chiếm hữu.”
4. Các trường hợp đặc biệt khác
a) Người chiếm hữu đã cải tạo, xây dựng trên tài sản:
Thực tiễn cho thấy nếu người chiếm hữu ngay tình đã đầu tư cải tạo, xây dựng đáng kể trên tài sản, Tòa án thường:
- Vẫn buộc trả lại tài sản
- Nhưng chủ sở hữu phải bồi hoàn chi phí hợp lý
- Hoặc người chiếm hữu có quyền tháo dỡ phần xây dựng của mình
b) Tài sản đã bị tiêu thụ, tiêu hủy:
Nếu tài sản không còn → Không thể đòi trả lại hiện vật, chỉ đòi bồi thường thiệt hại.
c) Tài sản là vật không thay thế được:
Đối với tài sản có giá trị đặc biệt (di vật gia đình, tác phẩm nghệ thuật độc bản…), quyền đòi lại được ưu tiên bảo vệ cao hơn.
KẾT LUẬN
Tranh chấp đòi lại tài sản theo Bộ luật Dân sự 2015 (lưu ý: không phải Bộ luật Dân sự 2025) là loại tranh chấp phức tạp với nhiều đặc điểm pháp lý riêng biệt. Các điểm cần ghi nhớ:
- Về khái niệm: Là quyền vật quyền tuyệt đối của chủ sở hữu/người có quyền đối với người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật
- Về điều kiện: Cần chứng minh quyền sở hữu + chiếm hữu không có căn cứ + không thuộc trường hợp bị giới hạn
- Về đặc điểm: Phân biệt rõ động sản/bất động sản; có thể tự bảo vệ; liên quan nhiều lĩnh vực luật
- Về giới hạn: Bảo vệ người thứ ba ngay tình; thời hiệu chiếm hữu; quyền của người chiếm hữu hợp pháp
- Trong thực tiễn: Cần hành động nhanh, giữ đầy đủ chứng cứ, không chủ quan để mất quyền đòi lại
Thông tin liên hệ:
Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)
