1. Thừa kế đất đai không có di chúc – Vấn đề thường gặp trong thực tế

Trong thực tế, rất nhiều trường hợp cha mẹ, ông bà qua đời mà không để lại di chúc, dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các con, cháu hoặc người thân. Khi đó, việc chia đất phải tuân theo quy định của pháp luật về thừa kế theo pháp luật, được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2024) và các văn bản hướng dẫn thi hành mới nhất năm 2025.

Nội dung trang

Thừa kế đất đai không có di chúc thường là nguyên nhân chính gây ra mâu thuẫn gia đình, do mỗi người đều có nhận thức và mong muốn khác nhau về phần đất hoặc tài sản để lại. Việc không hiểu rõ quy định dẫn đến chia sai phần, tự ý sang tên, chuyển nhượng trái luật, khiến quá trình giải quyết trở nên phức tạp, thậm chí phải đưa ra Tòa án.

Theo quy định mới nhất năm 2025, việc chia thừa kế đất đai không có di chúc sẽ được thực hiện theo hàng thừa kế và phần thừa kế ngang nhau giữa những người cùng hàng. Người thừa kế hợp pháp cần chuẩn bị hồ sơ, thực hiện thủ tục khai nhận di sản và đăng ký sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền.

👉 Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định mới nhất về thừa kế đất đai không có di chúc, đồng thời hướng dẫn thủ tục thực hiện đúng luật, tránh tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của người thừa kế hợp pháp.

2. Căn cứ pháp lý về thừa kế đất đai không có di chúc (Cập nhật 2025)

Việc chia thừa kế đất đai khi không có di chúc được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật, trong đó Bộ luật Dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2024) và Luật Đất đai năm 2024 là hai căn cứ quan trọng nhất. Những quy định này nhằm bảo đảm quyền thừa kế hợp pháp của người dân, đồng thời tránh tình trạng chiếm đoạt hoặc tranh chấp tài sản chung trong gia đình.

Thừa kế đất đai không có di chúc – Vấn đề thường gặp trong thực tế

1. Bộ luật Dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2024)

Các điều khoản quan trọng quy định về thừa kế theo pháp luật gồm:

Điều 649 – 650: Xác định trường hợp áp dụng thừa kế theo pháp luật (khi không có di chúc, di chúc không hợp pháp hoặc người được chỉ định không còn).
Điều 651: Quy định 4 hàng thừa kế – căn cứ để chia tài sản cho người còn sống.
Điều 652 – 655: Xác định quyền thừa kế thế vị, từ chối nhận di sản, hoặc mất quyền thừa kế.
Như vậy, nếu người để lại tài sản (đất đai) chưa lập di chúc hợp pháp, toàn bộ tài sản đó sẽ được chia theo hàng thừa kế được quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự.

2. Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025)

Luật này có nhiều điểm mới liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất, đặc biệt là thủ tục sang tên sổ đỏ do thừa kế. Một số điều khoản nổi bật gồm:

Điều 188: Người thừa kế có quyền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận hợp pháp.
Điều 204: Hướng dẫn việc đăng ký biến động đất đai trong trường hợp chuyển quyền sử dụng do thừa kế.
Điều 208: Quy định rõ hồ sơ, thời hạn và thẩm quyền giải quyết đăng ký biến động.

Theo đó, người thừa kế đất phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai, kèm theo giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế hợp pháp (giấy khai sinh, giấy chứng tử, sổ hộ khẩu, văn bản khai nhận di sản…).

3. Các văn bản hướng dẫn khác:

Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 148/2020/NĐ-CP và Thông tư 09/2021/TT-BTNMT – quy định chi tiết về thủ tục sang tên, cấp đổi giấy chứng nhận.
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi 2024) – hướng dẫn lập hồ sơ địa chính, cập nhật biến động quyền sử dụng đất do thừa kế.

👉 Tóm lại, việc thừa kế đất đai không có di chúc phải tuân thủ chặt chẽ quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai mới nhất, để đảm bảo người thừa kế được nhận phần tài sản đúng quyền, đúng trình tự pháp luật.

3. Thứ tự các hàng thừa kế đất đai theo quy định mới năm 2025

Khi người chết không để lại di chúc, việc chia thừa kế đất đai sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2024). Theo đó, những người cùng hàng thừa kế sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau. Việc xác định đúng hàng thừa kế là yếu tố quan trọng, giúp tránh tranh chấp và đảm bảo công bằng giữa các thành viên trong gia đình.

1. Hàng thừa kế thứ nhất

Những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm:

Vợ hoặc chồng của người chết;
Cha đẻ, mẹ đẻ;
Cha nuôi, mẹ nuôi;
Con đẻ, con nuôi của người chết.

👉 Ví dụ: Ông A mất, không để lại di chúc, để lại 1 mảnh đất 200 m². Ông A có vợ là bà B, 2 con là C và D, mẹ là cụ E. Như vậy, bà B, anh C, anh D và cụ E là những người cùng hàng thừa kế thứ nhất, mỗi người sẽ được hưởng 1/4 phần đất (50 m²).

2. Hàng thừa kế thứ hai

Chỉ được nhận di sản khi không còn ai ở hàng thứ nhất, hoặc những người ở hàng thứ nhất bị truất quyền, từ chối nhận di sản.
Hàng thừa kế thứ hai gồm:

Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
Anh, chị, em ruột của người chết;
Cháu ruột của người chết mà người chết là ông, bà nội hoặc ông, bà ngoại.

👉 Ví dụ: Nếu người chết không còn cha mẹ, vợ/chồng, con cái, thì phần đất sẽ được chia cho anh chị em ruột và ông bà.

3. Hàng thừa kế thứ ba

Được áp dụng khi cả hai hàng thừa kế trên đều không còn ai. Bao gồm:

Cụ nội, cụ ngoại;
Bác ruột, chú ruột, cô ruột, cậu ruột, dì ruột của người chết;
Cháu ruột của người chết mà người chết là bác, chú, cô, cậu, dì;
Chắt ruột của người chết.

4. Nguyên tắc chia di sản giữa các hàng thừa kế

Người ở hàng sau chỉ được hưởng thừa kế khi không còn ai ở hàng trước.
Những người cùng hàng thừa kế được chia phần bằng nhau, không phân biệt giới tính, độ tuổi hay điều kiện kinh tế.
Trường hợp thừa kế thế vị: Nếu người thuộc hàng thừa kế thứ nhất chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người để lại di sản, thì con của họ sẽ được hưởng phần di sản mà cha/mẹ mình đáng lẽ được hưởng.

👉 Tóm lại: Việc xác định hàng thừa kế là bước đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình chia đất thừa kế không có di chúc. Nếu xác định sai hàng hoặc bỏ sót người thừa kế hợp pháp, quyết định chia di sản có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu.

4. Thủ tục nhận và sang tên đất khi không có di chúc (theo quy định mới năm 2025)

Khi người mất không để lại di chúc, người thừa kế cần tiến hành thủ tục nhận và sang tên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Từ năm 2025, thủ tục này được đơn giản hóa và liên thông giữa cơ quan công chứng – thuế – đăng ký đất đai, giúp người dân dễ dàng thực hiện hơn.

Dưới đây là các bước thực hiện chi tiết:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ chứng minh quyền thừa kế

Người thừa kế cần thu thập các giấy tờ sau:

Giấy chứng tử của người để lại di sản;
Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân (giấy khai sinh, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn…);
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
Chứng minh nhân dân/căn cước công dân của những người thừa kế;
Văn bản khai nhận di sản hoặc thỏa thuận phân chia di sản (công chứng tại văn phòng công chứng).

👉 Lưu ý: Nếu trong hàng thừa kế có người ở nước ngoài, cần hợp pháp hóa lãnh sự giấy tờ do nước ngoài cấp và ủy quyền hợp pháp cho người đại diện tại Việt Nam thực hiện thủ tục.

Bước 2. Công chứng văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản

Tất cả những người thừa kế hợp pháp cùng đến văn phòng công chứng nơi có bất động sản để lập văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản.

Nếu các bên đồng thuận chia đất: Công chứng viên sẽ lập văn bản phân chia di sản.
Nếu chỉ có một người thừa kế duy nhất: Lập văn bản khai nhận di sản.

Sau khi hoàn tất, văn bản này là căn cứ pháp lý để thực hiện sang tên sổ đỏ.

Bước 3. Kê khai nghĩa vụ tài chính

Người nhận thừa kế đất cần kê khai và nộp các khoản sau tại Chi cục Thuế địa phương:

Thuế thu nhập cá nhân (được miễn nếu là thừa kế giữa vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu ruột, anh chị em ruột);
Lệ phí trước bạ (được miễn trong trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất giữa những người trong cùng hàng thừa kế).

Bước 4. Nộp hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, người thừa kế nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
Hồ sơ bao gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);
Văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản;
Biên lai thuế, lệ phí;
Bản sao giấy tờ tùy thân của người nhận thừa kế.

Trong thời hạn 10 – 15 ngày làm việc, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người nhận thừa kế.

👉 Kết luận nhỏ:
Thủ tục nhận và sang tên đất khi không có di chúc tuy nhiều bước, nhưng nếu chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và có sự hỗ trợ của luật sư hoặc công chứng viên, quá trình này sẽ diễn ra nhanh chóng, hợp pháp và tránh được tranh chấp phát sinh sau này.

5. Các tranh chấp thường gặp khi chia đất thừa kế không có di chúc và cách giải quyết

Việc thừa kế đất đai không có di chúc thường tiềm ẩn nhiều mâu thuẫn trong gia đình, nhất là khi tài sản để lại có giá trị lớn hoặc đất đã qua nhiều đời. Dưới đây là những dạng tranh chấp phổ biến nhất năm 2025 và cách giải quyết đúng luật để bảo vệ quyền lợi của người thừa kế hợp pháp.

1. Tranh chấp về hàng thừa kế hoặc người được hưởng di sản

Đây là dạng tranh chấp thường gặp nhất. Một số thành viên cho rằng mình thuộc hàng thừa kế thứ nhất nhưng lại không được chia phần, hoặc có người không cùng huyết thống (con nuôi, con riêng, vợ/chồng sau) vẫn yêu cầu được nhận đất.
👉 Cách giải quyết:

Xác minh quan hệ nhân thân qua giấy tờ hợp pháp (giấy khai sinh, kết hôn, nuôi con nuôi hợp pháp…).
Nếu có nghi ngờ, có thể yêu cầu giám định ADN hoặc Tòa án xác định quan hệ huyết thống.
Căn cứ theo Điều 651 và Điều 652 Bộ luật Dân sự 2015, việc chia di sản phải dựa trên quan hệ hợp pháp đã được chứng minh.

2. Tranh chấp về việc định giá và chia phần đất

Nhiều gia đình không thống nhất được giá trị hoặc cách chia phần đất, đặc biệt khi diện tích không thể chia đều.
👉 Cách giải quyết:

Các bên có thể thỏa thuận chia bằng hiện vật (chia đất theo vị trí cụ thể) hoặc chia bằng giá trị (một người nhận đất, người khác nhận tiền tương ứng).
Nếu không thể thống nhất, Tòa án có thể yêu cầu định giá lại đất và ra phán quyết chia theo giá trị.

3. Tranh chấp về việc sử dụng đất thừa kế trước khi chia

Thường gặp khi một người trong hàng thừa kế đã sử dụng đất lâu năm, xây nhà, trồng cây mà không có sự đồng ý của người khác.
👉 Cách giải quyết:

Căn cứ Điều 612 và 613 Bộ luật Dân sự, quyền sử dụng đất thuộc về toàn bộ người thừa kế cho đến khi chia xong.
Mọi hành vi xây dựng, chuyển nhượng, tặng cho đất mà không có sự đồng ý của các đồng thừa kế đều có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu.

4. Tranh chấp khi có người ở nước ngoài tham gia thừa kế

Một hoặc vài người thừa kế đang sinh sống ở nước ngoài nhưng không thể trực tiếp làm thủ tục tại Việt Nam.
👉 Cách giải quyết:

Người ở nước ngoài có thể lập văn bản ủy quyền có chứng nhận lãnh sự cho người đại diện tại Việt Nam thực hiện thủ tục.
Nếu không đồng thuận, họ vẫn có quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản tại Tòa án Việt Nam theo Điều 470 Bộ luật Tố tụng Dân sự.

5. Giải pháp hạn chế tranh chấp

Nên xác định rõ hàng thừa kế và phần tài sản ngay từ đầu;
Lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản có công chứng;
Trường hợp bất đồng, nên nhờ luật sư hòa giải hoặc tư vấn trước khi đưa ra Tòa án.

👉 Tóm lại: Tranh chấp thừa kế đất đai không có di chúc có thể kéo dài nhiều năm nếu không hiểu rõ quy định pháp luật. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, xác định đúng người thừa kế và có sự hỗ trợ của luật sư chuyên môn sẽ giúp việc chia đất diễn ra minh bạch, hợp pháp và đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên.

6. Dịch vụ luật sư hỗ trợ chia đất thừa kế không có di chúc – Bảo vệ quyền lợi người thừa kế

Khi xảy ra tranh chấp hoặc cần thực hiện thủ tục chia đất thừa kế không có di chúc, việc nhờ luật sư chuyên về thừa kế đất đai là lựa chọn thông minh và cần thiết. Luật sư không chỉ giúp người dân hiểu rõ quy định pháp luật, mà còn trực tiếp đại diện, bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong suốt quá trình giải quyết.

1. Vai trò của luật sư trong việc chia đất thừa kế

Luật sư có thể hỗ trợ người thừa kế ở nhiều giai đoạn khác nhau, bao gồm:

Tư vấn quy định pháp luật về hàng thừa kế, phần được hưởng và thủ tục sang tên sổ đỏ;
Kiểm tra tính pháp lý của giấy tờ: sổ đỏ, hồ sơ nhân thân, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
Soạn thảo văn bản thỏa thuận phân chia di sản hoặc văn bản khai nhận di sản hợp lệ;
Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước, công chứng, văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế;
Tham gia tố tụng tại Tòa án nếu phát sinh tranh chấp, đảm bảo quyền lợi của thân chủ được bảo vệ tối đa.

2. Lợi ích khi có luật sư tham gia

Giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, tránh sai sót khiến hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài;
Đảm bảo phân chia tài sản đúng quy định, tránh trường hợp bị mất phần thừa kế;
Tư vấn cách thương lượng, hòa giải hiệu quả, hạn chế mâu thuẫn nội bộ gia đình;
Đặc biệt, đối với người thừa kế ở nước ngoài, luật sư có thể hướng dẫn hợp pháp hóa lãnh sự, lập giấy ủy quyền và thực hiện toàn bộ thủ tục thay mặt tại Việt Nam.

3. Luật Tâm Đức – Luật sư thừa kế đất đai uy tín tại Bình Dương

Với đội ngũ luật sư chuyên sâu về thừa kế và đất đai, Luật Tâm Đức tự hào là đơn vị đồng hành cùng hàng trăm khách hàng trong việc giải quyết tranh chấp thừa kế không di chúc. Chúng tôi cam kết:

Tư vấn đúng luật – rõ quyền – đủ hồ sơ;
Đại diện bảo vệ quyền lợi chính đáng của người thừa kế;
Cung cấp dịch vụ trọn gói từ tư vấn, công chứng đến sang tên sổ đỏ.

👉 Nếu bạn đang gặp vướng mắc trong việc chia đất thừa kế không có di chúc, hãy liên hệ Luật Tâm Đức để được luật sư tư vấn chi tiết, giúp bạn nhận phần di sản hợp pháp nhanh chóng và an toàn nhất.

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)

DỊCH VỤ LUẬT SƯ, LUẬT SƯ DÂN SỰ, LUẬT SƯ THỪA KẾ

Thừa kế đất đai không có di chúc – Vấn đề thường gặp trong thực tế