1. Tranh chấp trong hoạt động xây dựng là gì?

Hoạt động xây dựng là quá trình gồm nhiều giai đoạn: từ khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát, nghiệm thu cho đến bàn giao và thanh toán. Trong quá trình đó, các chủ thể như chủ đầu tư, nhà thầu chính, nhà thầu phụ, đơn vị tư vấn, nhà cung cấp vật tư thường xuyên phát sinh quan hệ hợp đồng – và khi quyền, nghĩa vụ không được thực hiện đúng cam kết thì tranh chấp xây dựng xảy ra.

Nội dung trang

⚖️ Cơ sở pháp lý điều chỉnh

Tranh chấp xây dựng được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật, chủ yếu gồm:

Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020;
Nghị định 37/2015/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng (và các nghị định sửa đổi);
Bộ luật Dân sự 2015 – quy định chung về nghĩa vụ, hợp đồng và bồi thường thiệt hại;
Luật Thương mại 2005 – áp dụng khi các bên đều là doanh nghiệp, tổ chức có đăng ký kinh doanh;
Luật Trọng tài thương mại 2010 và Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 – quy định về trình tự giải quyết tranh chấp.

Như vậy, tranh chấp xây dựng có thể được xem là một dạng tranh chấp hợp đồng dân sự hoặc thương mại, tùy vào tư cách pháp lý của các bên.

🧱 Đặc điểm của tranh chấp trong hoạt động xây dựng

Giá trị hợp đồng lớn, phạm vi phức tạp
Nhiều hợp đồng thi công có giá trị hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng, nên bất kỳ sai sót nhỏ nào cũng có thể gây thiệt hại lớn.
Liên quan đến yếu tố kỹ thuật và chuyên môn sâu
Khác với các hợp đồng dân sự thông thường, hợp đồng xây dựng có yếu tố kỹ thuật, định mức, vật liệu, tiêu chuẩn thi công… nên khi tranh chấp, việc đánh giá cần có chuyên gia hoặc giám định kỹ thuật.
Tác động dây chuyền
Một tranh chấp giữa chủ đầu tư và nhà thầu chính có thể ảnh hưởng tới hàng loạt nhà thầu phụ, nhà cung cấp vật liệu và tiến độ toàn bộ công trình.
Thời gian giải quyết thường kéo dài
Do cần thu thập hồ sơ, bản vẽ, nhật ký công trình, chứng từ thanh toán, biên bản nghiệm thu… nên quá trình hòa giải hay khởi kiện thường mất nhiều thời gian hơn so với tranh chấp thông thường.

💡 Ý nghĩa của việc hiểu đúng khái niệm tranh chấp xây dựng

Việc xác định đúng loại tranh chấp, căn cứ hợp đồng và pháp luật điều chỉnh có ý nghĩa quan trọng trong việc lựa chọn hướng giải quyết phù hợp. Nếu không nắm rõ, bên bị thiệt hại dễ rơi vào thế bị động, mất chứng cứ hoặc hết thời hiệu khởi kiện.

Do đó, ngay khi phát sinh dấu hiệu tranh chấp, doanh nghiệp nên tham vấn luật sư chuyên về lĩnh vực xây dựng để được hướng dẫn bảo lưu quyền lợi và chuẩn bị hồ sơ chứng cứ đầy đủ.

Tranh chấp trong hoạt động xây dựng – Nguyên nhân, hướng xử lý và vai trò của Luật sư

2. Các dạng tranh chấp xây dựng thường gặp

Trong lĩnh vực xây dựng, tranh chấp có thể phát sinh ở bất kỳ giai đoạn nào của dự án: từ ký kết hợp đồng, thực hiện thi công, nghiệm thu – thanh toán, đến bảo hành, bảo trì công trình.
Dưới đây là các dạng tranh chấp phổ biến nhất mà Luật Tâm Đức thường gặp trong thực tế:

🔹 2.1. Tranh chấp hợp đồng xây dựng

Đây là loại tranh chấp xuất hiện nhiều nhất. Hợp đồng xây dựng là căn cứ pháp lý cốt lõi để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên. Khi các điều khoản không rõ ràng hoặc không được tuân thủ, tranh chấp rất dễ xảy ra.

Một số tình huống thường gặp:

Không thống nhất về đơn giá, khối lượng, chi phí phát sinh ngoài hợp đồng;
Một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc từ chối nghiệm thu không có căn cứ;
Hợp đồng không được ký đúng thẩm quyền hoặc không có phụ lục điều chỉnh khi có thay đổi thiết kế.

Ví dụ thực tế:
Công ty B (chủ đầu tư) ký hợp đồng xây dựng công trình dân dụng với Công ty C (nhà thầu) trị giá 5,6 tỷ đồng. Khi thi công, chủ đầu tư yêu cầu tăng thêm một tầng nhưng không ký phụ lục điều chỉnh. Sau khi bàn giao, Công ty B từ chối thanh toán phần phát sinh hơn 700 triệu đồng.
Tòa án nhân dân TP. Thủ Dầu Một xác định: việc thay đổi thiết kế có sự đồng ý của hai bên, có email xác nhận và biên bản họp kỹ thuật, nên chủ đầu tư phải thanh toán phần phát sinh hợp lý.

👉 Căn cứ pháp lý: Điều 143 và Điều 146 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020); Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng.

🔹 2.2. Tranh chấp về tiến độ thi công

Vấn đề chậm tiến độ là nguyên nhân phổ biến thứ hai gây tranh chấp trong xây dựng.
Nguyên nhân có thể đến từ cả hai phía:

Nhà thầu chậm do thiếu nhân công, thiết bị, hoặc quản lý yếu kém;
Chủ đầu tư chậm bàn giao mặt bằng, chậm tạm ứng hoặc thay đổi thiết kế nhiều lần;
Thời tiết, dịch bệnh hoặc yếu tố khách quan khác ảnh hưởng đến tiến độ.

Ví dụ:
Dự án nhà máy tại Dĩ An có thời hạn thi công 8 tháng. Do chủ đầu tư chậm bàn giao mặt bằng 45 ngày nhưng lại vẫn phạt nhà thầu vì chậm tiến độ.
Sau khi luật sư vào cuộc, hội đồng trọng tài xác định nguyên nhân chậm tiến độ chính thuộc về chủ đầu tư, nên quyết định hủy khoản phạt và buộc thanh toán chi phí kéo dài hợp đồng cho nhà thầu.

👉 Căn cứ pháp lý: Điều 38 và Điều 39 Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định về tạm ngừng, kéo dài, điều chỉnh hợp đồng xây dựng.

🔹 2.3. Tranh chấp về chất lượng công trình

Đây là loại tranh chấp liên quan đến kỹ thuật, vật liệu và tiêu chuẩn thi công, thường phát sinh sau khi công trình đã bàn giao hoặc đưa vào sử dụng.

Các dạng phổ biến:

Chủ đầu tư cho rằng công trình không đạt tiêu chuẩn thiết kế, vật liệu không đúng chủng loại;
Nhà thầu khẳng định đã thi công đúng bản vẽ, lỗi là do thiết kế hoặc do bên tư vấn giám sát;
Sự cố công trình (nứt tường, sập mái, thấm dột…) xảy ra trong thời gian bảo hành.

Ví dụ:
Một công trình nhà phố tại Thuận An bị nứt tường và thấm nước chỉ sau 3 tháng bàn giao. Chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu bồi thường toàn bộ chi phí sửa chữa 300 triệu đồng.
Sau khi giám định, kết luận cho thấy nguyên nhân là lỗi thiết kế móng không phù hợp với địa chất – thuộc trách nhiệm của đơn vị tư vấn thiết kế.
➡️ Kết quả: nhà thầu không phải bồi thường, còn chủ đầu tư có quyền yêu cầu đơn vị thiết kế chịu trách nhiệm dân sự.

👉 Căn cứ pháp lý: Điều 46 – 48 Luật Xây dựng 2014; Điều 604 Bộ luật Dân sự 2015 (trách nhiệm bồi thường thiệt hại do lỗi kỹ thuật).

🔹 2.4. Tranh chấp về thanh toán, công nợ xây dựng

Thường xảy ra khi một bên không thanh toán hoặc thanh toán chậm dù công trình đã hoàn thành.
Nhiều trường hợp, nhà thầu đã bàn giao công trình và được nghiệm thu nhưng vẫn bị kéo dài thời gian thanh toán hàng tháng, thậm chí hàng năm.

Ví dụ:
Nhà thầu thi công hạ tầng khu dân cư tại Bình Dương, tổng giá trị hợp đồng 8 tỷ đồng, đã bàn giao đầy đủ hồ sơ nghiệm thu. Chủ đầu tư viện lý do “chưa được ngân hàng giải ngân” để chậm thanh toán hơn 1 năm.
Luật sư đã hỗ trợ gửi công văn đối chiếu công nợ, thông báo yêu cầu thanh toán, và sau đó khởi kiện tại TAND tỉnh Bình Dương, buộc chủ đầu tư thanh toán cả tiền gốc và lãi chậm trả theo Điều 357 BLDS 2015.

👉 Lưu ý: Đây là dạng tranh chấp phổ biến nhất hiện nay, đặc biệt giữa nhà thầu phụ và nhà thầu chính, hoặc giữa nhà thầu và chủ đầu tư.

🔹 2.5. Tranh chấp giữa các nhà thầu phụ

Khi nhà thầu chính ký hợp đồng với nhiều đơn vị phụ, việc phối hợp, thanh toán và nghiệm thu chéo rất dễ gây tranh chấp.

Tình huống thường gặp:

Nhà thầu chính nhận tiền của chủ đầu tư nhưng chậm thanh toán lại cho nhà thầu phụ;
Nhà thầu phụ tự ý dừng thi công hoặc bỏ dở công việc khi chưa được chấp thuận;
Không thống nhất khối lượng thực hiện vì thiếu hồ sơ nghiệm thu nội bộ.

👉 Lưu ý pháp lý:
Hợp đồng giữa nhà thầu chính và thầu phụ vẫn là hợp đồng dân sự/thương mại độc lập, nhưng chỉ có hiệu lực khi phù hợp với hợp đồng chính.
Điều 128 Luật Xây dựng 2014 quy định rõ: “Nhà thầu chính chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về toàn bộ khối lượng công việc, kể cả phần giao thầu phụ thực hiện.”

Như vậy, tranh chấp trong hoạt động xây dựng không chỉ dừng lại ở việc “nợ tiền” hay “chậm tiến độ”, mà còn bao gồm hàng loạt vấn đề kỹ thuật, hợp đồng và quản lý phức tạp.
Do đó, để tránh rủi ro, mỗi doanh nghiệp nên có luật sư đồng hành ngay từ giai đoạn ký kết hợp đồng, giám sát pháp lý quá trình thi công và nghiệm thu công trình.

3. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp xây dựng

Tranh chấp trong hoạt động xây dựng không phải ngẫu nhiên xảy ra, mà thường bắt nguồn từ sự chủ quan, thiếu hiểu biết pháp lý hoặc vi phạm quy trình quản lý dự án. Dưới đây là các nguyên nhân chính được thống kê qua thực tiễn tư vấn của Văn phòng Luật sư Tâm Đức:

🔹 3.1. Hợp đồng xây dựng không rõ ràng, thiếu chặt chẽ

Đây là nguyên nhân phổ biến nhất, chiếm hơn 60% các vụ tranh chấp.
Nhiều doanh nghiệp chỉ chú trọng phần kỹ thuật, bỏ qua phần pháp lý khi ký hợp đồng — dẫn đến các điều khoản mơ hồ, không có cơ chế xử lý khi phát sinh.

Một số lỗi thường gặp:

Hợp đồng không nêu rõ phương thức thanh toán, điều kiện tạm ứng, hoặc thời hạn thanh toán;
Thiếu phụ lục hợp đồng khi có điều chỉnh khối lượng, thiết kế;
Không quy định rõ mức phạt vi phạm, trách nhiệm chậm tiến độ, hoặc quy trình nghiệm thu;
Hợp đồng ký sai thẩm quyền (người ký không có giấy ủy quyền hợp pháp).

Hệ quả: Khi xảy ra tranh chấp, không có căn cứ pháp lý cụ thể để yêu cầu Tòa án hoặc Trọng tài bảo vệ quyền lợi.

👉 Khuyến nghị:
Trước khi ký hợp đồng, nên có luật sư hoặc chuyên viên pháp lý kiểm tra toàn bộ điều khoản, đặc biệt là phần: thanh toán, nghiệm thu, phạt vi phạm, chấm dứt hợp đồng và giải quyết tranh chấp.

🔹 3.2. Thiếu hồ sơ, chứng cứ trong quá trình thi công

Trong xây dựng, hồ sơ nghiệm thu, nhật ký công trình, biên bản làm việc chính là bằng chứng quan trọng để xác định ai đúng – ai sai.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều nhà thầu không lưu trữ đầy đủ hoặc không lập hồ sơ theo quy định.

Ví dụ:

Khi có thay đổi thiết kế, chỉ trao đổi qua điện thoại hoặc Zalo, không có văn bản xác nhận;
Không lập biên bản nghiệm thu từng hạng mục;
Hồ sơ thanh toán chỉ có bảng khối lượng do nhà thầu tự lập, không có chữ ký xác nhận của chủ đầu tư.

Khi tranh chấp xảy ra, bên không có hồ sơ sẽ rất khó chứng minh yêu cầu của mình là hợp lý, dù trên thực tế đã thi công đúng và đủ.

👉 Khuyến nghị:
Mọi thay đổi, phát sinh, nghiệm thu hoặc điều chỉnh tiến độ cần được ghi nhận bằng văn bản, có chữ ký xác nhận của hai bên.
Tối thiểu phải lưu trữ: nhật ký công trình, bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu, hồ sơ thanh toán, email/biên bản họp kỹ thuật.

🔹 3.3. Vi phạm nghĩa vụ thanh toán hoặc tạm ứng

Chủ đầu tư chậm thanh toán hoặc tự ý giữ tiền bảo hành là nguyên nhân phổ biến gây tranh chấp.
Ngược lại, nhà thầu đôi khi thi công không đúng tiến độ, không đạt chất lượng, khiến chủ đầu tư có lý do để trì hoãn thanh toán.

Ví dụ:
Một nhà thầu phụ hoàn thành 95% khối lượng nhưng không được nghiệm thu phần còn lại do chủ đầu tư “chưa kiểm tra”, dẫn đến bị nợ hơn 1 tỷ đồng.
Khi khởi kiện, Tòa xác định chủ đầu tư không có căn cứ giữ tiền, buộc phải thanh toán cả gốc và lãi theo Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015.

👉 Khuyến nghị:
Trong hợp đồng cần quy định rõ:

Thời hạn và điều kiện thanh toán cho từng giai đoạn;
Lãi suất phạt chậm thanh toán;
Quy trình tạm ngừng thi công nếu bên kia vi phạm nghĩa vụ tài chính.

🔹 3.4. Thay đổi thiết kế, phạm vi công việc mà không ký phụ lục hợp đồng

Đây là lỗi phổ biến ở các công trình dân dụng, nhà xưởng và công trình tư nhân.
Khi thi công, chủ đầu tư thường yêu cầu “thêm tầng”, “đổi vật liệu”, “bổ sung hạng mục” — nhưng không lập phụ lục hợp đồng, dẫn đến thi công vượt khối lượng mà không có cơ sở thanh toán.

Khi tranh chấp, chủ đầu tư thường phủ nhận việc thay đổi, còn nhà thầu không có chứng cứ chứng minh phần phát sinh được chấp thuận.

👉 Khuyến nghị:
Mọi phát sinh cần được lập thành biên bản thay đổi khối lượng, có xác nhận của chủ đầu tư, và ký phụ lục hợp đồng theo Điều 143 Luật Xây dựng 2014.

🔹 3.5. Quản lý dự án và giám sát yếu kém

Một số chủ đầu tư không thuê tư vấn giám sát độc lập hoặc bỏ qua quy trình kiểm tra chất lượng, khiến nhiều lỗi kỹ thuật không được phát hiện kịp thời.
Ngược lại, nhà thầu thiếu quản lý nội bộ, sử dụng nhân công không có tay nghề, vật liệu không đạt tiêu chuẩn cũng dẫn đến tranh chấp.

Hệ quả:
Công trình không đảm bảo chất lượng, chậm tiến độ, và khi nghiệm thu thì hai bên đổ lỗi cho nhau.

👉 Khuyến nghị:
Nên có hệ thống giám sát và nhật ký công trình độc lập, có thể thuê đơn vị tư vấn giám sát hoặc mời luật sư chuyên ngành xây dựng tham gia kiểm soát pháp lý song song với kỹ thuật.

🔹 3.6. Thiếu hiểu biết về quy định pháp luật và trình tự giải quyết tranh chấp

Nhiều doanh nghiệp tự thương lượng hoặc gửi đơn khởi kiện không đúng cơ quan, khiến vụ việc kéo dài, tốn kém chi phí và thời gian.
Một số trường hợp đáng tiếc hơn — hồ sơ bị bác vì hết thời hiệu khởi kiện.

Căn cứ:
Theo Điều 319 Luật Thương mại 2005, thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng thương mại là 02 năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm.
Nếu quá thời hạn này, dù có bằng chứng rõ ràng, Tòa án cũng không thụ lý vụ án.

👉 Khuyến nghị:
Ngay khi phát sinh tranh chấp, nên tham khảo ý kiến luật sư chuyên ngành xây dựng để xác định hướng xử lý phù hợp:

Thương lượng – Hòa giải – Trọng tài – Tòa án;
Chuẩn bị hồ sơ, chứng cứ đúng quy định pháp luật.

Như vậy, có thể thấy tranh chấp trong lĩnh vực xây dựng thường không chỉ do lỗi của một bên, mà là tổng hợp của nhiều yếu tố pháp lý, kỹ thuật và quản lý.
Việc phòng ngừa ngay từ đầu bằng hợp đồng chặt chẽ, hồ sơ đầy đủ và tư vấn pháp lý chuyên nghiệp là chìa khóa để doanh nghiệp hạn chế rủi ro.

4. Cách giải quyết tranh chấp trong hoạt động xây dựng

Tùy từng trường hợp, các bên có thể lựa chọn các phương thức sau:

✅ Hòa giải thương lượng

Các bên chủ động gặp gỡ, đối chiếu hồ sơ và thỏa thuận phương án xử lý. Đây là cách tiết kiệm thời gian, chi phí và vẫn giữ được quan hệ hợp tác.

✅ Giải quyết tại Trọng tài thương mại

Nếu hợp đồng có điều khoản trọng tài, vụ việc sẽ được giải quyết tại Trung tâm Trọng tài thương mại Việt Nam (VIAC) hoặc đơn vị trọng tài khác.
Ưu điểm: nhanh, bí mật, phán quyết có hiệu lực chung thẩm.

✅ Khởi kiện tại Tòa án

Khi không thể hòa giải hoặc không có điều khoản trọng tài, doanh nghiệp có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Luật sư sẽ hỗ trợ:

Chuẩn bị hồ sơ, chứng cứ (hợp đồng, biên bản nghiệm thu, chứng từ thanh toán…);
Đại diện tham gia tố tụng, bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp trước tòa;
Yêu cầu bồi thường thiệt hại, lãi chậm thanh toán, chi phí phát sinh.

5. Vai trò của Luật sư trong tranh chấp xây dựng

Luật sư đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong các vụ tranh chấp xây dựng vì tính kỹ thuật và pháp lý cao.
Luật sư sẽ:

Rà soát hợp đồng, xác định điểm yếu – mạnh của từng bên;
Hỗ trợ thương lượng, hòa giải, soạn thảo biên bản đối chiếu công nợ;
Đại diện khách hàng trong quá trình tố tụng tại trọng tài hoặc tòa án;
Đề xuất phương án thu hồi công nợ nhanh, hợp pháp và an toàn nhất.

6. Kinh nghiệm thực tế từ Luật Tâm Đức

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Bình Dương đã tham gia nhiều vụ tranh chấp xây dựng lớn tại Bình Dương, TP.HCM, Đồng Nai, cụ thể:

Bảo vệ quyền lợi cho nhà thầu phụ bị chậm thanh toán hơn 2 tỷ đồng – đã thu hồi đủ qua thương lượng;
Hỗ trợ chủ đầu tư thắng kiện vụ tranh chấp chất lượng công trình dân dụng, giá trị hơn 5 tỷ đồng;
Tư vấn soạn thảo hợp đồng xây dựng chặt chẽ, giảm thiểu rủi ro pháp lý ngay từ đầu.

7. Kết luận

Tranh chấp trong hoạt động xây dựng là lĩnh vực phức tạp, đòi hỏi kiến thức tổng hợp về pháp luật, kỹ thuật và tài chính. Doanh nghiệp nên chủ động tham khảo ý kiến luật sư ngay từ khi ký hợp đồng để tránh thiệt hại về sau.

Nếu bạn đang gặp tranh chấp trong hoạt động xây dựng, hãy liên hệ với Luật Tâm Đức để được tư vấn và hỗ trợ giải quyết hiệu quả, đúng luật.

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)

DỊCH VỤ LUẬT SƯ, LUẬT SƯ DÂN SỰ

Tranh chấp trong hoạt động xây dựng – Nguyên nhân, hướng xử lý và vai trò của Luật sư