Quyền của người sử dụng đất khi bị thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024

Việc Nhà nước thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích công cộng là quy định pháp luật. Tuy nhiên, trong quá trình thu hồi đất, người sử dụng đất có nhiều quyền lợi quan trọng được pháp luật bảo vệ. Hiểu rõ các quyền này sẽ giúp người dân bảo đảm lợi ích chính đáng của mình, đồng thời hạn chế rủi ro, thiệt hại. 

1. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025), Nhà nước chỉ được quyền thu hồi đất trong các nhóm trường hợp sau:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

• Dùng để xây dựng công trình quân sự, căn cứ quốc phòng, doanh trại, trận địa, công trình phục vụ an ninh, trụ sở công an, công trình phòng thủ quốc gia.

• Ví dụ: Nhà nước thu hồi đất để xây dựng doanh trại quân đội tại khu vực giáp biên giới, hoặc thu hồi đất để xây dựng trụ sở công an huyện.

👉 Trường hợp này người dân sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định nếu đủ điều kiện.

b) Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Đây là trường hợp phổ biến nhất, gồm:

• Xây dựng công trình giao thông: đường cao tốc, quốc lộ, cầu, cảng hàng không, bến cảng…

• Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

• Xây dựng trường học, bệnh viện, công viên, khu tái định cư, dự án nhà ở xã hội.

• Thực hiện dự án vì lợi ích công cộng theo nghị quyết của Quốc hội, Hội đồng nhân dân.

Ví dụ: UBND tỉnh thu hồi đất của một số hộ dân để mở rộng tuyến đường quốc lộ, hoặc để xây dựng bệnh viện đa khoa mới.

👉 Khi thu hồi trong trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền phải chứng minh được mục đích công cộng, lợi ích quốc gia. Nếu dự án phục vụ lợi ích riêng của doanh nghiệp mà không thuộc diện dự án công, việc thu hồi là trái pháp luật.

c) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai

Người sử dụng đất có thể bị thu hồi nếu:

• Sử dụng đất sai mục đích, cố ý không khắc phục sau khi đã bị xử phạt.

• Không sử dụng đất trong thời gian dài theo quy định.

• Cố tình hủy hoại đất.

• Tự ý chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất trái quy định.

Ví dụ: Một hộ gia đình được giao đất nông nghiệp nhưng bỏ hoang 5 năm liên tiếp, không canh tác, không xin gia hạn – Nhà nước có quyền thu hồi.

👉 Lưu ý: Trường hợp bị thu hồi do vi phạm thì không được bồi thường về đất, nhưng vẫn có thể được bồi thường về tài sản hợp pháp gắn liền với đất (như nhà cửa).

d) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng hoặc tự nguyện trả lại đất

• Cá nhân, tổ chức tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước.

• Cá nhân chết mà không có người thừa kế.

• Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản.

• Người được giao đất thuê đất nhưng hết hạn không gia hạn.

Ví dụ: Một công ty thuê đất 50 năm để xây dựng nhà máy. Sau khi hết hạn thuê, công ty không làm thủ tục gia hạn thì Nhà nước thu hồi đất.

---

✅ Tóm lại: Luật quy định rất rõ 4 nhóm trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất. Nếu lý do thu hồi không thuộc các nhóm này, người dân hoàn toàn có thể khiếu nại hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình.

---

2. Quyền được thông báo trước khi Nhà nước thu hồi đất

Đây là quyền quan trọng, bảo đảm tính công khai, minh bạch trong hoạt động quản lý đất đai. Theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có quyền được Nhà nước thông báo đầy đủ, kịp thời và rõ ràng trước khi thu hồi.

a) Thời hạn thông báo trước

• Ít nhất 90 ngày đối với đất nông nghiệp.

• Ít nhất 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp (đất ở, đất thương mại, dịch vụ…).

👉 Điều này giúp người dân có thời gian chuẩn bị, ổn định đời sống, sản xuất, cũng như sắp xếp việc di dời tài sản, tìm nơi ở mới.

b) Nội dung bắt buộc trong thông báo

Thông báo thu hồi đất phải thể hiện rõ:

1. Lý do thu hồi đất (thu hồi vì quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng hay do vi phạm…).

2. Phạm vi, diện tích đất bị thu hồi.

3. Thời gian thực hiện thu hồi và kế hoạch di dời.

4. Dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có).

5. Thời hạn bàn giao đất cho Nhà nước.

👉 Người dân có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải thích cụ thể nếu nội dung thông báo chưa rõ ràng.

c) Hình thức thông báo

Thông báo phải được thực hiện bằng nhiều hình thức để bảo đảm người dân biết:

• Gửi văn bản trực tiếp đến từng hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi.

• Niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, nơi sinh hoạt chung của khu dân cư.

• Đăng tải trên cổng thông tin điện tử của cơ quan nhà nước.

d) Quyền giám sát của người dân

Người dân có quyền:

• Kiểm tra, đối chiếu diện tích, ranh giới đất trong thông báo với thực tế.

• Đề nghị điều chỉnh nếu thông tin trong thông báo không chính xác.

• Yêu cầu cung cấp bản đồ, sơ đồ thu hồi đất để rõ phạm vi bị ảnh hưởng.

e) Ví dụ thực tế

Một hộ gia đình ở Dĩ An có mảnh đất ở 150m². Khi Nhà nước thu hồi để mở rộng tuyến đường chính, hộ gia đình phải được thông báo ít nhất 180 ngày trước ngày thực hiện. Nếu thông báo chỉ trước 30 – 60 ngày, gia đình có quyền khiếu nại vì vi phạm quy định pháp luật.

---

✅ Kết luận: Quyền được thông báo trước không chỉ là thủ tục hành chính, mà còn là bảo đảm pháp lý quan trọng để người dân có thời gian chuẩn bị, thương lượng và giám sát tính minh bạch của quá trình thu hồi đất.

---

3. Quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất có đủ điều kiện theo luật thì được hưởng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Đây là quyền lợi quan trọng, bảo đảm người dân có nơi ở, sinh kế và đời sống ổn định sau khi bị thu hồi đất.

a) Quyền được bồi thường về đất

Người dân được bồi thường về đất nếu có:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ); hoặc

• Đủ điều kiện được cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp.

👉 Trường hợp đất lấn chiếm, đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì sẽ không được bồi thường về đất, nhưng vẫn có thể được xem xét hỗ trợ.

Ví dụ: Một hộ gia đình có 200m² đất ở đã có sổ đỏ, khi bị thu hồi sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc đất có giá trị tương đương.

---

b) Quyền được bồi thường về tài sản gắn liền với đất

Người dân được bồi thường với:

• Nhà ở, công trình xây dựng hợp pháp.

• Cây trồng, vật nuôi, hoa màu trên đất.

• Hệ thống sản xuất, kinh doanh trên đất.

👉 Nếu công trình xây dựng không phép hoặc sai phép, sẽ không được bồi thường.

---

c) Quyền được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất

Người bị thu hồi đất nông nghiệp, đất ở… được hỗ trợ:

• Tiền sinh hoạt trong thời gian chuyển đổi nơi ở, việc làm.

• Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm nếu mất đất sản xuất.

• Hỗ trợ chi phí di chuyển, tháo dỡ, lắp đặt công trình, máy móc.

Ví dụ: Gia đình có 1.000m² đất nông nghiệp bị thu hồi để làm khu công nghiệp, ngoài bồi thường về đất còn được hỗ trợ tiền để học nghề hoặc chuyển đổi việc làm.

---

d) Quyền được tái định cư

Khi thu hồi đất ở mà người dân không còn chỗ ở nào khác, Nhà nước phải bố trí tái định cư bằng:

• Đất ở mới, hoặc

• Nhà ở tại khu tái định cư, hoặc

• Tiền để người dân tự lo chỗ ở mới.

👉 Điều kiện tái định cư: nơi tái định cư phải có hạ tầng đồng bộ, bảo đảm người dân có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Ví dụ: Một hộ dân bị thu hồi toàn bộ nhà đất để làm đường cao tốc. Họ sẽ được bố trí đất ở trong khu tái định cư gần vị trí cũ, có điện, nước, trường học, y tế đầy đủ.

---

e) Nguyên tắc xác định giá bồi thường

• Giá đất để tính bồi thường phải sát với giá thị trường tại thời điểm thu hồi.

• UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và tổ chức định giá cụ thể.

• Người dân có quyền giám sát, yêu cầu xem xét lại giá nếu cho rằng không phù hợp.

---

✅ Kết luận: Khi bị thu hồi đất, người dân có quyền được bồi thường đất, tài sản hợp pháp, hỗ trợ sinh kế và tái định cư. Nếu quyền lợi này không được bảo đảm đúng quy định, người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện để bảo vệ lợi ích chính đáng của mình.

---

4. Quyền tham gia ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Theo Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan nhà nước phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, người dân có đất bị thu hồi có quyền tham gia đóng góp ý kiến để bảo đảm tính công khai, minh bạch và công bằng.

a) Cơ quan có trách nhiệm công khai phương án

• UBND cấp huyện (hoặc cơ quan được giao) phải lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

• Phương án này phải được niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã, nơi sinh hoạt chung của khu dân cư.

• Đồng thời, cơ quan chức năng phải tổ chức họp dân, mời các hộ bị thu hồi đất tham gia, giải thích chi tiết về phương án.

---

b) Nội dung phương án mà người dân được quyền góp ý

Người dân có quyền xem xét và góp ý về:

1. Diện tích, loại đất, vị trí đất bị thu hồi có chính xác hay không.

2. Mức giá bồi thường đất có sát giá thị trường hay thấp hơn.

3. Giá trị tài sản gắn liền với đất (nhà, công trình, cây trồng).

4. Khoản hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất có phù hợp với thực tế hay không.

5. Phương án tái định cư: vị trí, diện tích, hạ tầng, điều kiện sinh hoạt…

---

c) Trách nhiệm tiếp thu ý kiến người dân

• Cơ quan có thẩm quyền phải lập biên bản lấy ý kiến và ghi nhận đầy đủ ý kiến của từng hộ dân.

• Nếu nhiều ý kiến chưa đồng thuận, cơ quan phải nghiên cứu, điều chỉnh cho phù hợp trước khi trình phê duyệt.

• Trường hợp có tranh chấp, khiếu nại, cơ quan chức năng phải giải thích rõ ràng bằng văn bản.

---

d) Ý nghĩa của quyền tham gia ý kiến

• Bảo đảm tính minh bạch trong thu hồi đất.

• Giúp người dân tự bảo vệ quyền lợi chính đáng, tránh bị áp đặt mức bồi thường không hợp lý.

• Giảm nguy cơ khiếu nại, khiếu kiện kéo dài do bất đồng về bồi thường.

---

e) Ví dụ thực tế

Một dự án mở rộng khu công nghiệp thu hồi đất của 50 hộ dân. Ban đầu, phương án bồi thường tính giá đất thấp hơn giá thị trường 30%. Sau khi họp dân, nhiều hộ phản đối, yêu cầu điều chỉnh. UBND huyện đã mời tổ chức thẩm định giá độc lập và sau đó tăng mức bồi thường lên gần với giá thị trường. Nhờ đó, phần lớn hộ dân đồng thuận bàn giao đất.

---

✅ Kết luận: Người dân có quyền tham gia trực tiếp vào việc xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đây không chỉ là quyền, mà còn là cơ hội để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình ngay từ đầu, thay vì khiếu nại, khởi kiện sau này.

---

5. Quyền khiếu nại, khởi kiện khi bị thu hồi đất

Trong thực tế, không ít trường hợp người dân không đồng ý với quyết định thu hồi đất, mức bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư. Để bảo vệ quyền lợi, Luật Đất đai 2024 và Luật Tố tụng hành chính cho phép người dân thực hiện khiếu nại hoặc khởi kiện.

---

a) Quyền khiếu nại

• Người dân có thể khiếu nại hành chính đến Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh (tùy thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất).

• Khiếu nại có thể thực hiện bằng đơn hoặc trực tiếp tại cơ quan nhà nước.

• Cơ quan nhận khiếu nại có trách nhiệm:

  • Thụ lý, xem xét và giải quyết trong thời hạn luật định (30 – 45 ngày, trường hợp phức tạp có thể kéo dài nhưng không quá 60 ngày).

  • Trả lời bằng văn bản cho người khiếu nại.

👉 Người dân có quyền khiếu nại lần 2 nếu không đồng ý với kết quả giải quyết lần 1.

---

b) Quyền khởi kiện vụ án hành chính

Nếu không đồng ý với quyết định hành chính hoặc kết quả giải quyết khiếu nại, người dân có thể khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

• Thẩm quyền thường thuộc Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

• Người dân có quyền yêu cầu Tòa án:

  • Hủy bỏ hoặc sửa đổi quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trái pháp luật.

  • Buộc cơ quan Nhà nước phải ban hành quyết định mới đúng quy định.

  • Bồi thường thiệt hại (nếu có) do quyết định trái luật gây ra.

👉 Việc khởi kiện phải được thực hiện trong thời hạn 01 năm kể từ ngày nhận được quyết định thu hồi đất hoặc kết quả giải quyết khiếu nại.

---

c) Quyền nhờ luật sư bảo vệ

Trong cả quá trình khiếu nại và khởi kiện, người dân có quyền nhờ luật sư hoặc tổ chức hành nghề luật sư để:

• Soạn thảo đơn khiếu nại, đơn khởi kiện.

• Thu thập chứng cứ, hồ sơ pháp lý chứng minh.

• Đại diện làm việc với cơ quan Nhà nước, Tòa án.

• Bảo vệ quyền lợi tại phiên tòa.

👉 Sự tham gia của luật sư giúp tăng cơ hội thắng kiện, giảm rủi ro về thủ tục.

---

d) Ví dụ thực tế

Một hộ dân bị thu hồi đất ở để làm khu đô thị, nhưng mức bồi thường chỉ bằng 50% giá thị trường. Gia đình làm đơn khiếu nại nhưng không được chấp nhận. Sau đó, họ nhờ luật sư khởi kiện ra Tòa án nhân dân tỉnh. Kết quả: Tòa tuyên hủy một phần quyết định bồi thường và buộc UBND tỉnh phải điều chỉnh mức giá bồi thường phù hợp với giá đất thực tế.

---

✅ Kết luận: Khiếu nại và khởi kiện là công cụ pháp lý mạnh mẽ để người dân bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong trường hợp bị thu hồi đất trái luật hoặc bồi thường không thỏa đáng. Người dân nên kiên quyết sử dụng quyền này, đồng thời nhờ luật sư hỗ trợ để đảm bảo kết quả tốt nhất.

---

✅ Kết luận: Khi bị Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất không chỉ có nghĩa vụ chấp hành mà còn có quyền hợp pháp được bảo vệ. Hiểu rõ và thực hiện đúng quyền này sẽ giúp người dân đảm bảo lợi ích chính đáng, tránh bị thiệt thòi.

---

Thông tin liên hệ:

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, Phường Dĩ An, Thành phố Hồ Chí Minh.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
📘 Facebook: Luật sư Dân sự
🎵 TikTok: @luatsutuvantphcm
📍 Google Maps: Xem bản đồ
🕐 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)

---

Các bài viết khác của Luật Tâm Đức:

• QUY TRÌNH KHỞI KIỆN DÂN SỰ TẠI TÒA ÁN 2025 – NGƯỜI DÂN CẦN BIẾT

• Luật Tâm Đức – Luật sư thừa kế đất đai uy tín ở Dĩ An

• Ly hôn không giấy đăng ký kết hôn – Có được Tòa án giải quyết không?

• Giành quyền nuôi con khi ly hôn – Những yếu tố Tòa án xem xét

• Hòa giải trước khởi kiện — Hướng dẫn chi tiết (dễ hiểu, dễ làm)