I. Mua nhà dự án – Cơ hội đi kèm rủi ro pháp lý
1. Tình hình thực tế
Trong những năm gần đây, mua nhà ở hình thành trong tương lai (hay còn gọi là mua nhà dự án, căn hộ chưa bàn giao) trở thành lựa chọn phổ biến với người dân đô thị vì giá thành “mềm” hơn, phương thức thanh toán linh hoạt và có nhiều ưu đãi từ chủ đầu tư.
Tuy nhiên, theo phản ánh của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), rất nhiều dự án chưa hoàn thiện pháp lý đã được rao bán rầm rộ, hoặc chủ đầu tư tìm cách “lách luật” bằng các hợp đồng góp vốn, giữ chỗ, hợp tác đầu tư… Điều này dẫn đến hàng loạt tranh chấp và khiếu nại.
Không ít người mua nhà dự án phải đối mặt với tình trạng:
-
Đã thanh toán tiền nhưng dự án treo hoặc thi công chậm trễ kéo dài.
-
Không được bàn giao nhà đúng tiến độ hoặc bàn giao không đúng như cam kết.
-
Chủ đầu tư không làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho người mua.
-
Dự án không đủ điều kiện pháp lý, thậm chí là dự án “ma”.
2. Rủi ro tiềm ẩn và thiệt hại nặng nề khi mua nhà dự án
Các rủi ro thường gặp khi mua nhà dự án không được pháp lý bảo hộ có thể khiến người mua:
-
Mất tiền do chủ đầu tư bỏ trốn, phá sản hoặc bị siết nợ.
-
Không có quyền sở hữu nhà, dù đã trả tiền đầy đủ.
-
Không thể sang nhượng, thế chấp hoặc đăng ký thường trú.
-
Mất thêm thời gian và chi phí khởi kiện, đòi bồi thường.
📌 Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện để chủ đầu tư được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai gồm:
“1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, giấy phép xây dựng (nếu có), và đã hoàn thành việc xây dựng phần móng…
-
Chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện, chỉ sau đó mới được phép huy động vốn.”
Tuy nhiên, thực tế nhiều chủ đầu tư bán “lúa non” khi chưa xong móng, hoặc chưa có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng. Việc người dân không kiểm tra kỹ, chủ quan, tin vào lời môi giới đã tạo điều kiện cho vi phạm pháp luật tràn lan.
3. Vì sao người mua vẫn dễ mắc bẫy mua nhà dự án?
-
Thiếu hiểu biết pháp luật: Đa phần người mua không nắm rõ các điều kiện pháp lý cần thiết, dẫn đến ký hợp đồng không hợp lệ.
-
Tâm lý ham rẻ, chạy theo chiết khấu: Các chương trình “ưu đãi ảo” đánh vào tâm lý sợ mất cơ hội.
-
Môi giới thiếu đạo đức nghề nghiệp: Một số sàn phân phối không trung thực, cung cấp sai thông tin.
-
Thủ tục pháp lý phức tạp, không rõ ràng: Người dân ngại tìm hiểu hoặc không biết phải tra cứu ở đâu.
10 điều cần biết về tranh chấp hụi: Cách nhận diện, xử lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp
II. 5 điều bắt buộc phải biết trước khi mua nhà dự án
1. Kiểm tra pháp lý dự án
Đây là bước quan trọng hàng đầu, người mua nhà dự án cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của dự án, bao gồm:
-
Quyết định giao đất/cho thuê đất của UBND cấp tỉnh
-
Giấy phép xây dựng (nếu đã triển khai)
-
Giấy tờ chấp thuận đầu tư
-
Phê duyệt quy hoạch 1/500
🔍 Bạn có thể trực tiếp tra cứu trên cổng thông tin của Sở Xây dựng hoặc văn phòng đăng ký đất đai, đừng chỉ dựa vào lời quảng cáo.
2. Hợp đồng mua bán cần ký với chủ đầu tư có đủ điều kiện
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai khi có đủ điều kiện:
-
Có Giấy phép xây dựng
-
Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước
-
Dự án được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán
📌 Nếu bạn ký hợp đồng với sàn phân phối, phải kiểm tra sàn có ủy quyền hợp pháp từ chủ đầu tư hay không.
3. Phân biệt rõ hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua nhà dự án
Nhiều chủ đầu tư lách luật bằng cách ký hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư thay vì hợp đồng mua bán. Điều này khiến người mua:
-
Không được pháp luật bảo vệ nếu xảy ra tranh chấp
-
Không chắc chắn quyền sở hữu tài sản
-
Khó đòi bồi thường khi chậm tiến độ
➡️ Chỉ nên ký hợp đồng mua bán có công chứng, đóng thuế đầy đủ và có thông báo của Sở Xây dựng.
4. Tiến độ thanh toán phải phù hợp pháp luật
Luật quy định: không thu quá 30% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, và chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng).
Cần tránh các hợp đồng “trả tiền trước, giao nhà sau” quá lâu – dễ dẫn đến rủi ro mất trắng.
5. Cam kết bàn giao và cấp sổ hồng mua nhà dự án
Chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao nhà đúng tiến độ và cấp sổ hồng trong vòng 50 ngày kể từ khi bàn giao nhà.
Người mua nhà dự án nên yêu cầu cam kết rõ ràng trong hợp đồng:
-
Thời điểm bàn giao
-
Tiêu chuẩn bàn giao (hoàn thiện hay thô)
-
Cam kết cấp sổ
-
Chế tài nếu vi phạm
5 Lưu Ý Quan Trọng Khi Ký Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Bán Nhà Đất
III. Thủ tục mua mua nhà dự án – Những điều cần đặc biệt lưu ý
Khi quyết định mua nhà dự án (chưa xây xong hoặc chưa được cấp sổ), người dân cần tuân thủ đầy đủ các bước pháp lý để hạn chế rủi ro. Dưới đây là thủ tục mua bán đúng quy định và những điểm cần lưu ý:
1. Kiểm tra pháp lý của dự án
Trước khi đặt cọc hay ký hợp đồng mua bán, người mua cần kiểm tra các loại giấy tờ quan trọng sau:
📌 Căn cứ pháp lý:
-
Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Dự án chỉ được bán nhà ở hình thành trong tương lai khi:
-
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-
Có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt.
-
Có Giấy phép xây dựng.
-
Đã xây xong phần móng (đối với chung cư).
-
Được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.
-
👉 Người mua nhà dự án nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp:
-
Văn bản xác nhận của Sở Xây dựng.
-
Bản sao giấy phép xây dựng.
-
Bản đồ quy hoạch chi tiết.
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn khu.
💡 Cách kiểm tra nhanh: Truy cập website của Sở Xây dựng tỉnh/thành phố nơi có dự án để tra cứu danh sách các dự án đủ điều kiện mở bán.
2. Ký hợp đồng mua bán công chứng hay không?
Theo Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có thể không cần công chứng, nhưng phải được đăng ký với cơ quan thuế và chủ đầu tư phải báo cáo Sở Xây dựng.
Tuy nhiên, người dân mua nhà dự án nên yêu cầu lập hợp đồng có công chứng, hoặc ký tại văn phòng giao dịch của chủ đầu tư, tránh việc ký “tay” hoặc thông qua môi giới không rõ nguồn gốc.
⚠️ Đặc biệt: Không nên ký các hợp đồng “giữ chỗ”, “góp vốn”, “thỏa thuận mua bán” không có căn cứ pháp lý rõ ràng, vì không có giá trị pháp lý nếu xảy ra tranh chấp.
3. Thanh toán theo tiến độ hợp pháp
Chủ đầu tư chỉ được thu tối đa:
-
30% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.
-
Các khoản tiếp theo được thu tương ứng tiến độ xây dựng thực tế.
📌 Khoản 2 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:
“Bên mua nhà ở hình thành trong tương lai không phải thanh toán quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa được bàn giao nhà.”
💡 Người mua nhà dự án cần yêu cầu lịch thanh toán rõ ràng, kèm biên bản nghiệm thu từng giai đoạn (đổ móng, cất nóc, hoàn thiện thô, bàn giao…).
4. Nhận bàn giao và cấp sổ hồng
Sau khi hoàn tất thanh toán và bàn giao, chủ đầu tư có trách nhiệm:
-
Bàn giao nhà đúng hiện trạng như hợp đồng.
-
Nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho người mua trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao (theo Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014).
👉 Người mua nhà dự án cần:
-
Lập biên bản bàn giao chi tiết.
-
Yêu cầu cung cấp bản sao hồ sơ đề nghị cấp sổ.
-
Kiểm tra công nợ, phí quản lý, điện nước trước khi nhận nhà.
5. Những cảnh báo đặc biệt khi mua nhà dự án
-
Không nên mua căn hộ chỉ có “vi bằng” lập tại Văn phòng thừa phát lại vì không có giá trị chuyển nhượng pháp lý.
-
Không ký hợp đồng đồng sở hữu không rõ quyền lợi.
-
Tránh ký hợp đồng vay mua nhà không rõ ràng giữa chủ đầu tư và ngân hàng, gây ràng buộc pháp lý.
6. Trường hợp xảy ra tranh chấp
Nếu có tranh chấp, người mua có thể:
-
Hòa giải với chủ đầu tư thông qua đại diện pháp lý.
-
Khiếu nại đến Sở Xây dựng hoặc các cơ quan chức năng.
-
Khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu hoàn tiền, bồi thường thiệt hại, buộc thực hiện hợp đồng…
📌 Người dân nên chuẩn bị:
-
Toàn bộ hợp đồng, hóa đơn chuyển tiền, thông báo thanh toán.
-
Thư từ trao đổi (email, Zalo…) với chủ đầu tư.
-
Các hình ảnh chứng minh tiến độ hoặc tình trạng căn hộ.
Tội hiếp dâm theo Bộ luật Hình sự 2015; hình phạt và hướng xử lý
IV. Hỏi – Đáp cùng Luật sư
1. Dự án chưa xây xong móng, chủ đầu tư vẫn nhận tiền giữ chỗ, có được không?
Không. Theo khoản 1 Điều 55 và khoản 2 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã xây xong phần móng và được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện mở bán.
👉 Trường hợp chủ đầu tư nhận tiền giữ chỗ, đặt cọc khi chưa đủ điều kiện là vi phạm pháp luật, người mua có quyền tố cáo đến Sở Xây dựng hoặc yêu cầu hoàn trả tiền.
2. Mua nhà dự án bằng hợp đồng “góp vốn”, “hợp tác đầu tư” có an toàn không?
Không an toàn. Hình thức “hợp đồng góp vốn” từng được sử dụng phổ biến trước năm 2015 để “lách luật”. Tuy nhiên, hiện nay:
-
Nhiều dự án chưa đủ điều kiện mở bán nên dùng hợp đồng góp vốn để huy động vốn trái phép.
-
Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án có thể tuyên hợp đồng vô hiệu, người mua không được công nhận là chủ sở hữu nhà.
👉 Người dân chỉ nên ký hợp đồng mua bán theo mẫu đã được đăng ký với cơ quan chức năng, tránh các hình thức hợp tác mập mờ.
3. Có thể tự kiểm tra pháp lý của dự án không? Kiểm tra ở đâu?
Có. Người dân có thể kiểm tra pháp lý dự án bằng cách:
-
Tra cứu danh sách các dự án đủ điều kiện huy động vốn/mở bán tại website Sở Xây dựng tỉnh/thành phố.
-
Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp:
-
Văn bản xác nhận đủ điều kiện mở bán.
-
Giấy phép xây dựng.
-
Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt dự án.
-
Ngoài ra, có thể hỏi trực tiếp qua bộ phận một cửa của Sở Xây dựng, nơi có dự án đặt trụ sở.
4. Mua nhà dự án nhưng sau nhiều năm không được cấp sổ hồng phải làm gì?
Trước hết, bạn cần liên hệ chủ đầu tư yêu cầu làm rõ lý do chưa làm sổ. Nếu bị cố tình trì hoãn:
-
Gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ cấp Giấy chứng nhận.
-
Nếu không giải quyết, bạn có thể:
-
Khiếu nại đến Sở Xây dựng, UBND cấp quận/huyện nơi có dự án.
-
Nộp đơn khởi kiện ra Tòa án, yêu cầu buộc chủ đầu tư cấp sổ hoặc đền bù thiệt hại.
-
📌 Căn cứ pháp lý: Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà.
V. Kết luận
Việc mua nhà dự án là một quyết định lớn, không chỉ về tài chính mà còn liên quan trực tiếp đến an toàn pháp lý và hạnh phúc gia đình. Hãy tỉnh táo, tìm hiểu kỹ và tham khảo luật sư trước khi đặt bút ký hợp đồng. Một chút cẩn trọng hôm nay có thể giúp bạn tránh rủi ro hàng trăm triệu đồng trong tương lai.
Thông tin liên hệ
Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Bình Dương
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
🎥 TikTok: luatsutuvantphcm
🕒 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)
Pingback: 5 Điều Cần Biết Khi Vay Tiền – Tránh Rủi Ro, Đảm Bảo Quyền Lợi