5 Lưu Ý Quan Trọng Khi Ký Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Bán Nhà Đất

I. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là gì?

1. Cơ sở pháp lý

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, quy định:

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.”

Từ quy định trên có thể hiểu: hợp đồng đặt cọc mua bán nhà là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tài sản (thường là tiền) nhằm cam kết sẽ thực hiện giao dịch trong tương lai (ở đây là hợp đồng chuyển nhượng nhà đất).

2. Bản chất pháp lý hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Hợp đồng đặt cọc có bản chất là một hợp đồng dân sự song vụ (hai bên cùng có quyền và nghĩa vụ), có hiệu lực khi:

• Hai bên thỏa thuận rõ ràng, tự nguyện;

• Tài sản đặt cọc là tài sản hợp pháp;

• Việc đặt cọc phù hợp với quy định của pháp luật.

Đặt cọc không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ là một bước đệm trong quy trình giao dịch, giúp các bên “giữ chỗ” và ràng buộc trách nhiệm trong việc thực hiện cam kết mua bán chính thức trong tương lai.

3. Mục đích của việc ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Việc ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có 3 mục đích chính:

• Bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bên đặt cọc cam kết sẽ mua, bên nhận cọc cam kết sẽ bán đúng thời hạn. Nếu một bên vi phạm, sẽ bị chế tài như mất cọc hoặc trả gấp đôi.

• Tránh bị phá vỡ thỏa thuận sơ bộ: Giúp bên mua tránh trường hợp bên bán bán cho người khác sau khi đã thỏa thuận.

• Củng cố niềm tin và nghiêm túc trong giao dịch: Đặt cọc khiến các bên có sự cam kết rõ ràng, hạn chế tranh chấp về sau.

4. Phân biệt đặt cọc và các loại biện pháp bảo đảm khác

5. Ví dụ thực tế về hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Tình huống 1 – Mất cọc:
Anh A đặt cọc 300 triệu để mua một miếng đất tại Dĩ An, Bình Dương, ký hợp đồng đặt cọc viết tay với chủ đất là ông B. Tuy nhiên, do anh A chậm chuẩn bị tiền, không đến công chứng đúng hạn như thỏa thuận. Ông B giữ luôn tiền cọc và bán đất cho người khác. Anh A kiện ra Tòa nhưng bị bác yêu cầu đòi lại cọc vì chính anh là người vi phạm cam kết.

Tình huống 2 – Bị phạt gấp đôi:
Chị H đặt cọc 200 triệu mua nhà của bà P, có hợp đồng đặt cọc công chứng. Tuy nhiên, sau đó bà P đổi ý, không muốn bán nữa vì giá đất tăng. Tòa án buộc bà P phải trả lại 200 triệu tiền cọc và bồi thường thêm 200 triệu theo cam kết “vi phạm phải trả gấp đôi”.

6. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà có cần công chứng không?

Theo pháp luật hiện hành, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, nhưng nên có để làm tăng giá trị pháp lý và chứng cứ. Trong thực tế, nhiều vụ kiện bị bác chỉ vì hợp đồng đặt cọc viết tay không có chữ ký đầy đủ, không có nhân chứng hay bên làm chứng thứ ba (như công chứng viên, văn phòng luật sư…).

5 Trường Hợp Hợp Đồng Vô Hiệu Thường Gặp Trong Thực Tế

---

II. Nội dung cần có trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Khi lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, các bên cần thể hiện đầy đủ và rõ ràng các nội dung bắt buộc để tránh tranh chấp sau này. Theo nguyên tắc hợp đồng dân sự tại Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà được coi là hợp pháp khi có sự thỏa thuận tự nguyện, mục đích không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, và có nội dung cụ thể, xác định.

1. Thông tin cá nhân của các bên

• Họ tên, năm sinh, số CCCD/CMND, địa chỉ cư trú, số điện thoại… của cả bên đặt cọc và bên nhận cọc phải chính xác và rõ ràng.

• Trường hợp bên giao dịch là vợ chồng hoặc đồng sở hữu, cần ghi đầy đủ thông tin của cả hai người để đảm bảo tính pháp lý.

Ví dụ:

• Ông Nguyễn Văn A – SN 1985 – CCCD số: 079… cấp tại Cục Cảnh sát QLHC

• Bà Trần Thị B – SN 1987 – là vợ ông A (đồng sở hữu tài sản)

2. Thông tin về tài sản giao dịch

• Ghi rõ thửa đất số, tờ bản đồ số, diện tích, địa chỉ thửa đất, số Giấy chứng nhận, ngày cấp, cơ quan cấp.

• Nếu là nhà ở, cần ghi rõ diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu nhà, hiện trạng sử dụng.

• Trường hợp tài sản là đồng sở hữu, phải có sự đồng ý và chữ ký của tất cả các chủ sở hữu.

Lưu ý: Có nhiều tranh chấp phát sinh do tài sản ghi không chính xác hoặc chưa có sổ đỏ chính chủ.

3. Số tiền đặt cọc và hình thức giao nhận

• Cần ghi cụ thể:

  • Tổng số tiền đặt cọc (bằng số và bằng chữ)

  • Hình thức giao nhận (chuyển khoản, tiền mặt)

  • Thời điểm giao nhận tiền

  • Người trực tiếp nhận tiền

• Nên có biên nhận riêng hoặc ghi rõ trong hợp đồng đã nhận đủ tiền.

Ví dụ:

Bên A đặt cọc cho bên B số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng chẵn) bằng hình thức tiền mặt. Bên B đã nhận đủ tiền và không còn khiếu nại gì.

4. Thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức

• Đây là mốc thời gian quan trọng nhất. Các bên cần thỏa thuận cụ thể ngày tháng sẽ ra phòng công chứng để ký hợp đồng mua bán, sang tên.

• Nếu không có thời hạn rõ ràng, một trong hai bên có thể trì hoãn gây thiệt hại cho bên kia mà không bị ràng buộc gì.

Gợi ý:

Các bên thống nhất đến ngày 01/08/2025 sẽ thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Minh – số 10 Lê Lợi, TP. Thủ Dầu Một, Bình Dương.

5. Trách nhiệm và cam kết của các bên

Bên nhận cọc cam kết:

• Tài sản là hợp pháp, không bị thế chấp, tranh chấp, kê biên, không vướng quy hoạch, không thuộc diện giải tỏa…

• Đồng ý bán tài sản đúng giá và thời hạn nêu trong hợp đồng.

Bên đặt cọc cam kết:

• Sẽ thanh toán đủ tiền đúng hạn

• Có trách nhiệm hoàn thiện thủ tục mua bán khi đến hạn

Nếu một trong hai bên vi phạm sẽ bị áp dụng chế tài sau (nêu rõ trong mục 6).

6. Điều khoản về vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Đây là nội dung trọng tâm, cần quy định cụ thể các hậu quả khi một bên không thực hiện đúng cam kết.

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, quy định:

• Nếu bên đặt cọc từ chối mua: mất cọc

• Nếu bên nhận cọc từ chối bán: phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương (thường là gấp đôi)

Ví dụ:

Nếu bên A không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng (không mua, không ra công chứng đúng hẹn…) thì bên B có quyền giữ toàn bộ số tiền đặt cọc.
Nếu bên B không thực hiện việc chuyển nhượng tài sản đúng hạn hoặc tự ý hủy giao dịch, phải hoàn trả bên A số tiền đặt cọc và bồi thường số tiền tương đương (tổng là gấp đôi số tiền đã nhận).

Lưu ý:

• Cần ghi rõ về hình thức bồi thường, phương thức trả lại tiền nếu có tranh chấp.

7. Điều khoản chung và giải quyết tranh chấp

• Các điều khoản liên quan đến hiệu lực hợp đồng, sửa đổi bổ sung, giải quyết tranh chấp cũng cần quy định rõ:

  • Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký

  • Nếu có tranh chấp, hai bên ưu tiên thương lượng, nếu không thỏa thuận được thì khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Ví dụ:

Hợp đồng này được lập thành 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản, có giá trị pháp lý như nhau.
Trường hợp phát sinh tranh chấp mà không thể thương lượng, hai bên thống nhất khởi kiện tại TAND TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

Thủ tục chia tài sản sau ly hôn; Luật sư 24/7 tại Bình Dương tư vấn

---

III. 5 lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

1. Kiểm tra pháp lý nhà đất trước khi đặt cọc

Trước khi đặt cọc, cần kiểm tra kỹ:

• Nhà đất đã có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hay chưa?

• Đất có đang bị tranh chấp, thế chấp, kê biên, nằm trong quy hoạch không?

• Bên bán có đúng là người có quyền định đoạt tài sản không?

• Đất có thuộc diện đất ở, đất nông nghiệp, đất tách thửa hợp pháp không?

Việc không kiểm tra pháp lý khiến người mua dễ cọc nhầm người không có quyền bán, hoặc bị lừa tiền cọc.

---

2. Ghi rõ thông tin các bên và mô tả nhà đất đầy đủ

hợp đồng đặt cọc mua bán nhà cần ghi rõ:

• Họ tên, số CCCD, địa chỉ thường trú của bên mua và bên bán;

• Thông tin tài sản: số thửa, tờ bản đồ, diện tích, loại đất, số sổ đỏ;

• Tình trạng hiện tại của tài sản (có tranh chấp, thế chấp không).

Nếu bên bán là vợ chồng, nên có chữ ký cả hai vợ chồng. Nếu tài sản đồng sở hữu, cần chữ ký đầy đủ của các đồng sở hữu.

---

3. Ghi rõ số tiền cọc và phương thức xử lý nếu vi phạm

Đây là điều kiện cốt lõi.

• Ghi số tiền cọc rõ ràng bằng số và chữ;

• Ghi rõ hình thức thanh toán: tiền mặt, chuyển khoản;

• Xác định nghĩa vụ của mỗi bên;

• Ghi rõ trường hợp nào được trả lại cọc, trường hợp nào bị mất cọc hoặc phải bồi thường gấp đôi.

Ví dụ:
“Nếu bên mua không thực hiện đúng cam kết mua, số tiền cọc sẽ không được hoàn lại.
Nếu bên bán từ chối bán sau khi nhận cọc, bên bán phải trả lại tiền cọc và bồi thường số tiền tương ứng.”

---

4. Nêu rõ thời gian và điều kiện ký hợp đồng chuyển nhượng

Bên cạnh thời hạn đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, hợp đồng cần ghi rõ:

• Thời gian dự kiến ký hợp đồng mua bán công chứng;

• Bên nào chuẩn bị hồ sơ gì (sổ đỏ, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân…);

• Nơi công chứng;

• Thời gian thanh toán phần còn lại;

• Ai chịu các loại thuế, phí.

Việc ghi rõ giúp hai bên có căn cứ nếu bên kia trì hoãn hoặc trốn nghĩa vụ.

---

5. Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà không bắt buộc phải công chứng, tuy nhiên nên có công chứng hoặc chứng thực chữ ký để tăng giá trị pháp lý và tránh tranh chấp.

Ngoài ra, nếu giao dịch số tiền lớn, việc lập vi bằng thông qua Thừa phát lại ghi nhận quá trình giao tiền cũng là phương án an toàn.

---

IV. Một số rủi ro thường gặp khi ky Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

1. Đặt cọc cho người không có quyền bán

• Con cái đứng ra nhận cọc thay cha mẹ;

• Người đứng tên đất đã chết, nhưng người thừa kế chưa được công nhận;

• Người chỉ có giấy viết tay, không có sổ đỏ.

→ Tất cả trường hợp trên đều có nguy cơ mất cọc hoặc hợp đồng vô hiệu.

---

2. Ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà nhưng đất đang bị thế chấp hoặc thuộc quy hoạch

Nhiều người ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà xong mới phát hiện đất:

• Đang bị thế chấp ngân hàng;

• Bị dính quy hoạch treo, không chuyển nhượng được;

• Không đủ điều kiện tách thửa, không ra sổ riêng.

---

3. Bị lừa đảo đặt cọc đất “giấy tay”, “vi bằng”

Nhiều vụ việc lừa đảo xảy ra khi bên bán dùng hình thức:

• Mua bán bằng giấy viết tay;

• Giao dịch vi bằng Thừa phát lại nhưng không có công chứng;

• Không sang tên được nhưng vẫn nhận tiền cọc.

→ Khi đó, người mua không được công nhận là chủ sở hữu, dẫn đến tranh chấp hoặc mất trắng.

---

VI. Câu hỏi thường gặp (Hỏi – Đáp) hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

❓Đặt cọc không có giấy tờ có đòi lại được không?

Trả lời: Nếu có nhân chứng, tin nhắn, chuyển khoản… vẫn có thể khởi kiện, nhưng rất khó đòi nếu không có chứng cứ rõ ràng.

---

❓Có thể đặt cọc bằng vàng hoặc tài sản khác không?

Trả lời: Có. Bộ luật Dân sự 2015 cho phép đặt cọc bằng “tài sản có giá trị khác” ngoài tiền.

---

❓Ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà xong, bên bán không bán thì kiện ở đâu?

Trả lời: Bạn có thể khởi kiện tại TAND cấp huyện nơi bên bán cư trú hoặc nơi có bất động sản (theo quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).

---

❓Vi bằng có thay cho công chứng không?

Trả lời: Không. Vi bằng chỉ là ghi nhận sự kiện, không thay thế giá trị pháp lý như hợp đồng công chứng. Nếu chỉ có vi bằng, giao dịch không được công nhận chuyển nhượng nhà đất.

---

VII. Kết luận về hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà là bước khởi đầu quan trọng trong giao dịch nhà đất. Một hợp đồng đặt cọc rõ ràng, đúng pháp luật sẽ bảo vệ quyền lợi của bạn, tránh mất tiền hoặc rơi vào tranh chấp không đáng có. Nếu bạn chưa chắc chắn về các điều khoản, hãy tham khảo ý kiến luật sư trước khi đặt bút ký.

---

Thông tin liên hệ

Văn phòng Luật sư Châu Đốc – Chi nhánh Bình Dương
📍 Địa chỉ: 92/49/7/20 Nguyễn Thị Chạy, khu phố Chiêu Liêu, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
📞 Điện thoại: 0987 79 16 32
✉️ Email: luattamduc.law@gmail.com
🌐 Website: luattamduc.vn
🎥 TikTok: luatsutuvantphcm
🕒 Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 7 (8:00 – 17:00)